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    “到市中心買(mǎi)小戶型，順便也可以投資。股市現(xiàn)在看不清，還是投資房產(chǎn)穩(wěn)當(dāng)?！比ツ?0月，26歲的小林把剛買(mǎi)了一年多、位于廣州城郊的一套小房子抵押給了銀行，貸了二十幾萬(wàn)元?dú)⑷牍墒?。大半年的時(shí)間，小林的本金翻了一倍多。“5·30”之后，小林從股市套現(xiàn)了40萬(wàn)元收益，只留下10萬(wàn)元在股市。還了銀行貸款以后，小林最近在某個(gè)地鐵沿線的樓盤(pán)下了單。

　　從房市流入股市，再?gòu)墓墒袣€(gè)“回馬槍”，小林是股民中相機(jī)抉擇把握得恰到好處的幸運(yùn)兒之一。

　　房貸余額激增

　　“近兩個(gè)月，來(lái)看房子的人當(dāng)中，年輕人逐漸多了起來(lái)，很多都是通過(guò)炒股賺了錢(qián)的，邊看房還邊談股經(jīng)?！睆V州天河區(qū)某高級(jí)商住公寓式售樓部黃小姐告訴記者，“這類(lèi)購(gòu)房人群很爽快，有些已經(jīng)下了訂金，有的要等幾天，從股市轉(zhuǎn)幾十萬(wàn)元付房款?！?/P>

　　記者從一些房地產(chǎn)銷(xiāo)售中介處了解到，在廣州CBD（Central Business District，中央商務(wù)區(qū)）珠江新城，近兩個(gè)月，用于購(gòu)房的資金中，近1/3是從股市賺來(lái)的，“他們大多選擇按揭付款，有些人一買(mǎi)就是好幾套”。

　　“我愛(ài)我家”是一家全國(guó)性的房地產(chǎn)中介連鎖，其組織的“股市回流樓市資金的購(gòu)買(mǎi)意愿調(diào)查”顯示，6月份從股市撤離的資金中，36%傾向做投資，45%傾向于改善自住條件。

　　和股市資金回流一樣日漸增長(zhǎng)的，還有一路高歌的房貸增幅。深圳發(fā)展銀行（000001）廣州分行個(gè)貸中心總經(jīng)理王宏表示，截至6月末，該分行房貸期末余額比去年12月末增長(zhǎng)超過(guò)50%。而另外一家股份制銀行，房貸余額半年增長(zhǎng)量高達(dá)十幾億元人民幣。更有甚者，某股份制銀行廣州分行的房貸業(yè)務(wù)增長(zhǎng)量，一個(gè)月內(nèi)就超過(guò)4億元人民幣。

　　國(guó)有商業(yè)銀行也出現(xiàn)了類(lèi)似的情況?！昂芏喙煞葜沏y行的客戶都是從國(guó)有銀行挖過(guò)去的?！蹦硣?guó)有銀行廣東省分行房貸部副總經(jīng)理對(duì)記者表示，“即使在這種競(jìng)爭(zhēng)情況下，我們也有兩成左右的穩(wěn)定增長(zhǎng)量?！?/P>

　　中國(guó)人民銀行深圳分行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至5月底，深圳個(gè)貸余額比去年底增加411.2億元，比去年全年多增加100多億元。

　　上海銀監(jiān)局公布的統(tǒng)計(jì)顯示，4月份，上海新增個(gè)人住房貸款5.6億元，這是自去年11月起，上海個(gè)人房貸連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)小幅上升。

　　“蹺蹺板”效應(yīng)漸顯

　　記者從深圳、廣州等地各銀行了解到，銀行房屋抵押貸款的絕對(duì)數(shù)據(jù)也在逐月增加，6月份的貸款額度創(chuàng)下今年以來(lái)最高點(diǎn)。但各銀行均表示，這部分資金到底有多少流回了房市，難以估算。而中國(guó)社科院金融研究所副研究員殷劍峰根據(jù)調(diào)研結(jié)果推測(cè)，至少有3000億元貸款流入股市，這些貸款主要是以住房為抵押物的住房按揭衍生類(lèi)貸款。

　　“資金都是趨利的，樓市和股市的資金關(guān)系有點(diǎn)像‘蹺蹺板’。股市好的時(shí)候，客戶利用房屋抵押貸款貸出資金入市，股市差的時(shí)候，資金自然就流出來(lái)了?！蹦硣?guó)有銀行房貸部副總經(jīng)理表示，“5·30”以后，隨著股市中期調(diào)整震蕩格局的形成，股市和樓市之間的資金“蹺蹺板”效應(yīng)逐漸明顯。

　　記者在采訪中了解到，類(lèi)似“循環(huán)貸”（客戶將商品住房抵押給銀行，就可獲得一定的貸款額度，可分次提款、循環(huán)使用）的產(chǎn)品幾乎每個(gè)銀行都有，在上半年股市大漲之時(shí)，這部分產(chǎn)品以每個(gè)銀行每月兩位數(shù)以上的速度猛增，有些銀行甚至一個(gè)月就增長(zhǎng)了100%。

　　事實(shí)上，早在“5·30”大跌前甚至更早些時(shí)候，股市的資金就開(kāi)始有回流跡象。記者從廣東、深圳兩地房地產(chǎn)按揭中介和銷(xiāo)售中介了解到，今年五六月間，投資價(jià)值較高的高檔住宅、寫(xiě)字樓的交易量明顯放大，部分開(kāi)發(fā)商甚至開(kāi)始“捂盤(pán)”，想等到股市冷靜之后再迅速推出。

　　而在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房貸市場(chǎng)，各銀行也極為進(jìn)取，新品層出不窮。光大銀行最近推出可選擇固定利率的“個(gè)人房屋凈值貸款”，可盤(pán)活房屋凈值的八成價(jià)值。而深發(fā)展最近甚至推出了信用卡積分還房貸的產(chǎn)品。

　　住房信貸風(fēng)險(xiǎn)控制“偏緊”

　　“我們要增長(zhǎng)，但是也要謹(jǐn)慎控制增長(zhǎng)節(jié)奏?！蹦硣?guó)有銀行廣東省分行個(gè)人業(yè)務(wù)部人士對(duì)記者表示，房貸衍生品的出現(xiàn)，讓股市和房貸聯(lián)系更緊密。如果股市與樓市同時(shí)出現(xiàn)整體性風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行將遭受到很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　股市資金回流到房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一個(gè)直接結(jié)果就是全國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)高企。數(shù)據(jù)顯示，今年5月深圳商品房成交均價(jià)比4月上漲22％。來(lái)自國(guó)家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)信息也證實(shí)，5月份，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅突破6%。當(dāng)月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%。6月份，北京4個(gè)新開(kāi)盤(pán)樓房房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%。

　　“房?jī)r(jià)上漲越快，銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)越大。”招商銀行( 24.25,0.58,2.45%)（600036.SH，3968.HK）廣州分行個(gè)人資產(chǎn)部總經(jīng)理葉振環(huán)表示。目前，個(gè)人住房按揭貸款多以二三成起步，一旦房?jī)r(jià)下跌30%，抵押給銀行的住房資產(chǎn)就有可能資不低債。

　　上海就是前車(chē)之鑒。上海銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2004年上海房貸不良率僅為0.1%，從2005年下半年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，不良率也隨之上升。截至2005年9月末，不良率增至0.86%，并一度發(fā)生“萬(wàn)人違約”的轟動(dòng)事件。到2007年2月末，不良率達(dá)到0.95%，直逼1%大關(guān)。

　　“我們貸款時(shí)，不僅要看借款人整體的信用狀況，還要看借款人的收入流水狀況，以明確還款來(lái)源?！蓖鹾暾f(shuō)，深發(fā)展目前在住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)控制措施有“偏緊”趨向。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果銀行房貸增速還居高不下，管理層可能會(huì)加大關(guān)注，并繼續(xù)出臺(tái)一些具體防范風(fēng)險(xiǎn)的措施。

　　“我們本來(lái)打算每季度推出一個(gè)新品，但是目前也暫緩了?！蓖鹾瓯硎荆傂邢Ｍ茉谠鲩L(zhǎng)的同時(shí)保證房貸質(zhì)量。

　　人氣調(diào)查　繼續(xù)恐懼還是準(zhǔn)備貪婪？

　　恐慌的趨勢(shì)已經(jīng)逐漸在A股市場(chǎng)蔓延。調(diào)查顯示，隨著近日來(lái)股指連續(xù)下挫，一半以上的投資者認(rèn)為七月股市將面臨深幅調(diào)整，逾四成被訪者將逐步減倉(cāng)。即便如此，仍有超過(guò)1/4的被訪者對(duì)本月市場(chǎng)抱有信心，另有兩成以上被訪者準(zhǔn)備適時(shí)加倉(cāng)，或許能夠撿個(gè)便宜。

　　按照華爾街上的說(shuō)法，市場(chǎng)是由兩種力量驅(qū)動(dòng)的：貪婪和恐懼。巴菲特和別人一樣，既恐懼又貪婪。只不過(guò)，他在別人貪婪的時(shí)候恐懼，在別人恐懼的時(shí)候貪婪。巴菲特就是這樣成功的。但那些準(zhǔn)備“在別人恐懼時(shí)貪婪”的投資者，有沒(méi)有自問(wèn)一句：貪婪的時(shí)機(jī)來(lái)臨了嗎？（中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）