下游數(shù)據(jù)

全球地產(chǎn)巨頭圍獵上海163地塊

2007年07月12日09:57   來源：西本資訊
摘要：

    種種跡象顯示出黃浦區(qū)163街坊地塊黃金地塊實(shí)在是"熱得燙手"，超過20家，分別來自中國(guó)香港和內(nèi)地，以及新加坡、美國(guó)、澳大利亞、印尼等各個(gè)國(guó)家和地區(qū)，地塊價(jià)格難以估計(jì)。

    黃浦區(qū)163街坊地塊的出讓可能是上海土地市場(chǎng)兩年來最熱鬧的一次了。超過20家世界各地房地產(chǎn)行業(yè)巨頭悉數(shù)到場(chǎng)；兩個(gè)小時(shí)的超長(zhǎng)答疑會(huì)；公司高層親自參與……種種跡象都顯示出這一黃金地塊實(shí)在是"熱得燙手"。

    全球地產(chǎn)巨頭盛會(huì)

    昨天下午，今年四號(hào)公告出讓的黃浦區(qū)163街坊地塊在福建中路金外灘大廈里舉行答疑會(huì)，早報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)感受到，這幾乎是一場(chǎng)世界地產(chǎn)巨頭的盛大集會(huì)。

    據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，到場(chǎng)參加答疑的地產(chǎn)公司超過20家，分別來自中國(guó)香港和內(nèi)地，以及新加坡、美國(guó)、澳大利亞、印尼等各個(gè)國(guó)家和地區(qū)，一些公司還是第一次出現(xiàn)在上海土地公開出讓市場(chǎng)上。

    對(duì)163地塊有興趣的買家中，來自香港的占了一大半。事實(shí)上，香港地產(chǎn)商此次幾乎稱得上是悉數(shù)出動(dòng)。此次參加地塊答疑單位中，有來自香港公司包括了香港新世界(行情論壇)發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔、東方海外集團(tuán)、香港置地、中信泰富、香港建設(shè)、百士達(dá)控股、華人置業(yè)旗下內(nèi)地公司愛美高集團(tuán)、香港萊蒙鵬源集團(tuán)旗下萊蒙房地產(chǎn)等等，幾乎匯集了香港所有一線房地產(chǎn)開發(fā)商。

    新加坡組團(tuán)同樣整容龐大，新加坡國(guó)浩集團(tuán)、仁恒集團(tuán)、大華銀行旗下慶隆投資，以及著名的新加坡政府旗下投資公司GIC投資全部到場(chǎng)。

    一直關(guān)注這塊黃金寶地的美國(guó)洛克菲勒集團(tuán)毫無意外地出現(xiàn)在答疑現(xiàn)場(chǎng)，同樣來自美國(guó)的還有當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)開發(fā)商鐵獅門（TishmanSpeyerProperties）。此外，還有由包括花旗銀行等境外基金共同投資的凱龍瑞投資有限公司，印尼力寶集團(tuán)，澳大利亞麥格理銀行等境外公司。

    相比之下，內(nèi)地公司顯得有些孤單。國(guó)內(nèi)來到答疑現(xiàn)場(chǎng)的有新黃浦(行情論壇)、華潤(rùn)置地、盛高置地、北京天鴻、上海綠地集團(tuán)等，而其中華潤(rùn)置地以及盛高置地等也都是在香港市場(chǎng)上市的公司，從這個(gè)角度上來講，他們也是屬于境外性質(zhì)。

    答疑耗時(shí)長(zhǎng)達(dá)兩小時(shí)

    直到下午4時(shí)，這場(chǎng)漫長(zhǎng)的答疑會(huì)才結(jié)束。走出答疑會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的各家公司人員都顯得有些疲憊。長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)小時(shí)的答疑會(huì)創(chuàng)下了上海最近幾年來最長(zhǎng)的答疑紀(jì)錄。

    早報(bào)記者了解到，由于境外公司幾乎占據(jù)了絕大部分的份額，關(guān)于資金如何落地、保證金支付等問題不出所料被頻頻提及。

    "大家都想盡可能弄清楚所有的問題，因?yàn)榇蠹叶挤浅ＵJ(rèn)真地對(duì)待這一地塊。"一個(gè)參與開發(fā)商說。與一些地塊出讓不同，一些公司中高層人員此次也來到了答疑現(xiàn)場(chǎng)，顯示出對(duì)于地塊的重視程度相當(dāng)罕見。

    由于掛牌文件要求開發(fā)商在報(bào)名時(shí)必須提交規(guī)劃設(shè)計(jì)概念方案，包括設(shè)計(jì)說明報(bào)告、圖紙，以及模型等，對(duì)于此次地塊的設(shè)計(jì)規(guī)劃問題是開發(fā)商最關(guān)心的焦點(diǎn)之一。大部分開發(fā)商關(guān)心的是，設(shè)計(jì)方案會(huì)在未來的出讓中占據(jù)多大的地位。按照答疑會(huì)的回答理解，價(jià)格依然還是地塊未來歸屬的最重要因素，也就是說，土地還是"價(jià)高者得"。

    地塊價(jià)格難以估計(jì)

    163地塊占地面積13709平方米，容積率低于4.8，總建筑面積達(dá)到65803.2平方米，地塊掛牌起始價(jià)格高達(dá)17.18億元。以這個(gè)價(jià)格計(jì)算，樓板價(jià)高達(dá)26108元/平方米。

    仲量聯(lián)行亞洲區(qū)董事總經(jīng)理陳立民給163地塊算了一筆賬：按目前甲級(jí)辦公樓的租金人民幣10元-12元/平方米/天，或者人民幣3650元-4380元/平方米/年，以租金回報(bào)率10%推算，辦公樓成品價(jià)格應(yīng)為人民幣36500元-43800元/平方米，扣除開發(fā)成本人民幣10000元/平方米，則土地成本應(yīng)該在人民幣26500元-33800元/平方米。

    由于考慮到163地塊的預(yù)熱反應(yīng)理想，地塊直通地鐵的優(yōu)勢(shì)，周邊發(fā)展項(xiàng)目的逐漸成熟，以及類似性質(zhì)土地的供不應(yīng)求情況，相信163地塊最終將以高于起始價(jià)成交。按此推算，163地塊最終成交價(jià)會(huì)靠近頂部，即人民幣33800/平方米（或者總價(jià)22.24億元）。

    對(duì)于這一價(jià)格，一位開發(fā)商表示，這與他們自己測(cè)算的差不多。他們預(yù)計(jì)，未來土地的成交價(jià)格會(huì)在35000元/平方米（總價(jià)23億元）左右。

    但是，面對(duì)如此眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，加上新江灣城地價(jià)超出預(yù)期成交的影響，地產(chǎn)巨頭也難以把握163地塊的最終價(jià)格，目前幾乎誰也不能夠有把握對(duì)地塊未來的成交價(jià)格作出預(yù)測(cè)。"每一家對(duì)手的實(shí)力都相當(dāng)強(qiáng)，未來什么價(jià)格都可能出現(xiàn)。"一個(gè)開發(fā)商說。（東方早報(bào)）

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