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    上海地產(chǎn)市場內(nèi)中環(huán)一波如火如荼的漲價之后，曾被專家預(yù)測不會出現(xiàn)大漲的外郊環(huán)近期也悄然啟動上漲，上海樓市的漲價風(fēng)正從內(nèi)中環(huán)開始向外郊環(huán)蔓延。分析人士認(rèn)為，這意味著上海樓市一波全面性的上漲正進(jìn)入高潮階段。

    外環(huán)量增價漲

    地處上海外環(huán)外的九亭板塊，今年4月上市的某樓盤首批推出的300多套房源平均成交價格僅為6017元/平方米。然而日前以同樣報(bào)價推出的212套房源，很快就以7468元/平方米成交76套，實(shí)際成交價格比前一批漲了1451元/平方米，漲幅達(dá)24.1%。無獨(dú)有偶，該板塊的另一個樓盤也在6月將售價從此前的5800元/平方米調(diào)高到6500元/平方米，而實(shí)際成交均價則從前兩個月前成交的6147元/平方米上漲到7402元/平方米，漲幅也達(dá)20%。

    最近一周，上海樓市內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域周成交量為810套，與上周相比，減少了57套，成交面積110353平方米，環(huán)比下降了0.4%；內(nèi)外環(huán)間區(qū)域周成交1565套，環(huán)比減少了215套，成交面積27656平方米，環(huán)比跌幅5.3%；而外環(huán)以外區(qū)域一周成交量為3796套，成交增加量高達(dá)498套，成交面積454648平方米，環(huán)比上漲了5.7%。統(tǒng)計(jì)顯示，外郊環(huán)區(qū)域商品住宅的成交量占全市的比重已經(jīng)從5月的44%上升到6月的49.8%。

    性價比是風(fēng)向標(biāo)

    分析師指出，在5、6月份的瘋狂上漲后，上海樓市已經(jīng)在一定程度上透支了未來的購買力，這意味著近期內(nèi)價格瘋漲的勢頭不會再持續(xù)，取而代之的將是購房者對性價比較高樓盤的篩選，而就目前而言，這種樓盤主要集中在外環(huán)區(qū)域。

    佑威地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，商品住宅供應(yīng)不足導(dǎo)致的房價上漲、市民提前入市購房，是引起上半年樓市過熱的主要原因，同時也可以看出，樓市的購買力已經(jīng)透支，樓市高成交的支撐力已經(jīng)大幅減弱，未來樓市走入低迷的可能性非常大。他表示，"90/70"政策調(diào)控后的小戶型樓盤，將于下半年開始大規(guī)模上市。由于這些樓盤被突然要求造成小戶型，開發(fā)商都特別用心地在品質(zhì)和建筑設(shè)計(jì)上下功夫，相信這批房源的品質(zhì)會有很大的提高，而且建筑設(shè)計(jì)的更加深入，會讓得房率有所提高。而這部分去年開工的樓盤，也多集中在外環(huán)周邊，為下半年外環(huán)優(yōu)質(zhì)房源的供應(yīng)提供了基礎(chǔ)。他認(rèn)為，外環(huán)周邊在下半年的供應(yīng)量和成交量都會上升，預(yù)計(jì)外環(huán)周邊將會是未來一段時間內(nèi)成交量最大、房價上漲最為明顯的區(qū)域。

    一位業(yè)內(nèi)人士則表示，隨著上海軌道交通建設(shè)的推進(jìn)，很多外環(huán)區(qū)域到達(dá)上海市區(qū)的時間大大縮短，從時間角度來講外環(huán)已經(jīng)不算偏遠(yuǎn)地區(qū)，而在價格上，卻與內(nèi)中環(huán)有著天壤之別。在普通購房者承擔(dān)不起內(nèi)中環(huán)房價的情況下，外環(huán)區(qū)域就凸現(xiàn)出了很高的性價比，會吸引大量的普通購房者。

    不過，如果未來外環(huán)成為成交量主打，將會造成一種房價逐步下降的假象，因?yàn)橥猸h(huán)價格都相對較低，如果這個區(qū)域成交量占全市總成交量的權(quán)重較大，會拉低上海樓市的均價。

    上海房價飛漲能走多遠(yuǎn)

    從4月底開始小漲的上海房價近期已是"連跑帶跳"，部分樓盤動輒20%以上的價格漲幅讓人們擔(dān)心：這種市場狀況難道會長期持續(xù)下去嗎？

    要回答這個問題，必須首先分析此次上海房價飛漲的原因。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，從政策層面講，當(dāng)前正處于"90平米，70%"，建立多層次住房保障體系，控制房地產(chǎn)信貸投放等調(diào)控政策的落實(shí)階段。政策穩(wěn)定，不構(gòu)成房價上漲的直接原因。

    從市場供求上看，住房結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求矛盾并未得到緩解，是此次上漲的根本原因。上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅分析，從2003年起，上海每年的土地供應(yīng)量基本保持在2500公頃左右的穩(wěn)定水平。盡管總量未減，但土地市場供應(yīng)的結(jié)構(gòu)與空間分布卻一直在變化。即前四五年的土地供應(yīng)主要集中在城市中心區(qū)，以普通住宅土地供應(yīng)為主體；而近兩三年的土地供應(yīng)則主要位于外環(huán)附近，以中低價房和商業(yè)項(xiàng)目為主。按照平均2年左右的規(guī)劃建設(shè)周期計(jì)算，土地供應(yīng)的差異決定了今年的住房供應(yīng)主要集中在外環(huán)，且以各類商業(yè)項(xiàng)目為主。

    而且，這種城中心地塊的稀缺直接推動了地價的上漲，并不可避免地帶來房價的飆升。比如，上海新江灣D1地塊以高出掛牌起始價5.16億元兩倍多的12.6億元成交。

    從金融市場來看，部分專家稱，銀行資金流動性過剩和股市財(cái)富效應(yīng)使得房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策打了折扣，不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資熱度不減，而且還刺激了購房需求。比如，擔(dān)憂通脹，部分投資者在股市獲利后再轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市；過去缺乏購買力的人群也加入購房大軍。

    鄒毅認(rèn)為，當(dāng)前由金融市場獲利帶來的財(cái)富效應(yīng)仍將作用于房地產(chǎn)市場，從而使市場價格繼續(xù)保持一定的上漲；但利率的中長期上升走勢會抑制部分購房需求，穩(wěn)定價格。

    此外，上海房地產(chǎn)市場的分化、購房需求的分化也將使房價呈現(xiàn)差異化。比如：好地段、好產(chǎn)品，將享受超過市場均價的追捧，而差地段、同質(zhì)化的產(chǎn)品則備受考驗(yàn)。（中國證券報(bào)）