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    炒火全國各地樓市而聞名的溫州投資者，這次狠狠地殺了個回馬槍——回溫州老家炒房。

　　在溫州市區(qū)，一些房源去年10月售價才1萬元/平方米，短短10個月過后，價格已漲至2萬元/平方米，甚至更高。目前，溫州中瑞曼哈頓的一些空中別墅的價格已達3萬元/平方米。

　　據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查結(jié)果，今年5月份溫州房價同比上漲10.9%，位居全國70個大中城市第三位；環(huán)比漲幅3.6%，位居第二位。溫州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長尤鴻鶴直言：“溫州房價有點失控?！?/P>

　　幾千萬撬動樓市

　　去年10月份，一些溫州炒家開始互通信息，炒作目標瞄準新城同人花園，這成為此輪溫州房價上漲的導(dǎo)火索。

　　當時，這些炒家在新城同人花園附近利用房產(chǎn)中介所，大量吸收該樓盤的放量房源。據(jù)介紹，當時炒家手中握有90多套房源，買進價格在1萬元/平方米以上，預(yù)計約占該樓盤可交易量的一半左右。

　　據(jù)了解，新城同人花園占地面積200余畝，是溫州為數(shù)不多的規(guī)模大盤。2004年2月開盤均價6000元/平方米左右。2005年初該樓盤市場炒作價突破1萬元/平方米。后因市場調(diào)控影響，去年10月其市場價格在9000多元/平方米。

　　“在炒家的輪番炒作中，目前新城同人花園市場價已近2萬元/平方米，短短幾個月時間，房價就翻了一番?！睖刂葙Y深房產(chǎn)人士陳鴻說，一些握有巨資的私營企業(yè)主是炒作主力。

　　分組作戰(zhàn)、圍剿城市核心樓盤，是這次溫州炒房團的主要特點。溫州海螺置業(yè)房產(chǎn)置換公司常務(wù)副總經(jīng)理陳志仁說，一般來說，3-5名關(guān)系緊密的炒家形成一組，一組能集聚上千萬元以上現(xiàn)金，有自己的聯(lián)動中介所。各組間主要成員聯(lián)系緊密，事先已溝通炒作目標、行動時間等。

　　目前，溫州炒作房源主要以產(chǎn)權(quán)房和期房為主。

　　在炒家與房東達成產(chǎn)權(quán)房的購房意向時，炒家借口說，他是代第三方預(yù)訂房子的，先給多少訂金，等第三方一兩個月回來后，再辦理過戶手續(xù)。在此后一兩個月時間里，原本還放在房東手里的房子，已被炒家堂而皇之掛在中介所，售價已比原房價高出10%以上，等待下家。當炒家與下家確定購房意向時，炒家會稱，因資金突然緊張，無奈賣房，但這房子尚未過戶，但他保證下家與房東之間的過戶安全。購房需先支付訂金 (包括10%以上的抬價總額)，至此炒家牟利退出，下家與房東發(fā)生交易。如下家還是炒家，類似手法相同。

　　在炒作期房的操作上，炒家與房東確定期房買賣時，炒家和房東一般會簽訂房屋買賣委托協(xié)議，并經(jīng)公證部門公證。這時本應(yīng)由房東找的受委托人，反過來卻由炒家來找與其關(guān)系緊密的人來操作。在此之前房東和炒家事先商定，炒家先支付30%總房款，辦理產(chǎn)權(quán)時再支付其余70%房款。據(jù)了解，期房到辦理產(chǎn)權(quán)證一般都需要一兩年時間里，期間因期房限轉(zhuǎn)政策限制不得變更戶名。這時炒家開始在聯(lián)動的中介所掛出這一房源，價格一般比原先高出15%左右。在炒家和下家確定購房意向時，下家需向炒家支付30%的預(yù)付款，以及拉價后產(chǎn)生的利潤空間。至此炒家脫身，在不菲勞務(wù)費的激勵下，房東也會愿意和下家再次簽下房屋買賣委托協(xié)議。如下家仍是炒家，操作手法類似。

　　實際上，在辦理產(chǎn)權(quán)證之前，一些期房已經(jīng)被炒家多次炒作，價格空間已明顯透支。

　　“從產(chǎn)權(quán)房和期房的炒作流程可看出，我們只需幾千萬元的流動資金，就可抬高樓盤50%左右的可交易房源的價格，進而能撬動這個樓盤房價?！币晃徊辉妇呙臏刂莩醇尹c出玄機。在新增房源有限下，只要這些標志性樓盤價格一上漲，必將帶動樓市周邊房價上漲，近而帶動全市房價瘋漲。

　　溫州有關(guān)中介人士認為，此輪溫州炒房團回馬槍殺入本地樓市，主要原因是由松散型資金組成的溫州炒房團，已難以撼動北京、上海、杭州等一、二線大城市房價，外資炒房團漸漸浮出水面。于是，溫州炒房團開始向三、四線中小城市轉(zhuǎn)移，進而迅速帶動這些城市的房價上漲。

　　官員參與炒房？

　　“與2005年之前全民炒房相比，一些官員、企事業(yè)單位人士參與炒房尤為明顯。”陳鴻認為，一些有能耐的官員、企事業(yè)單位人士，預(yù)計占溫州炒家人數(shù)的50%以上。

　　對于官員炒房，陳志仁也認為，在現(xiàn)實操作中，確實存在不少官員、企事業(yè)單位人士參與炒房，至于其占總炒家人數(shù)、資金比例多少，至今依然成謎。

　　溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠認為，與一般投資者不同，官員、企事業(yè)單位人士在信息、資源、信譽等方面具有很強優(yōu)勢，他們一般為短期投資，挖一桶金就走的操作手法較明顯。

　　該炒家說，溫州人情氛圍濃厚，開發(fā)商從拿地到樓盤銷售一系列過程中，需要接觸到一大批官員、企事業(yè)單位的相關(guān)人士。為規(guī)避不必要的麻煩，這些開發(fā)商自然會為一些重要人士預(yù)留一批優(yōu)質(zhì)房源。然而，該現(xiàn)象至今未得到開發(fā)商的公開確認。

　　為保障商品房交易的公開、公平、公正，今年3月1日起正式施行《溫州市區(qū)商品房網(wǎng)上銷售管理辦法》(下文簡稱《辦法》)。該《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自留房源不得超過開盤樓盤總套數(shù)或總建筑面積的20%。也就是說，80%的房源需要公開、公平、公正銷售，20%的房源可由開發(fā)商在規(guī)定時間里自由支配。

　　該《辦法》實施至今已有4個多月，市區(qū)只有西站區(qū)域的凱鴻大廈一個樓盤開售，銷售均價高達1.6萬元/平方米。其117套房源共吸引1200名有效購房者，據(jù)了解其中有相當部分為炒家。目前，溫州一些中介所里已出現(xiàn)一些凱鴻大廈房源，掛出的價格已經(jīng)高出10%-20%。

　　用少量資金、少量房源就能撬動房價情況下，一些業(yè)界人士直言該《辦法》留給炒家鉆空子的余地頗大。

　　針對官員參與炒房的傳言，溫州市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)處處長戴岱這樣解釋：“也許有，但我沒有證據(jù)；也許沒有，但我不敢保證。”而溫州市房產(chǎn)管理局副局長戴吉林則直稱“不大清楚”，但他認為《辦法》實施后，大家買房都站到了同一個起跑線上，無論是老百姓還是官員。

　　溫州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長尤鴻鶴透露，房價上漲讓溫州市政府很有壓力。

　　據(jù)了解，目前溫州市建設(shè)局、房產(chǎn)管理局、規(guī)劃局、國土資源局等11個部門已聯(lián)合開展為期一年的 “房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪位顒印?，主要整治房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點部位。

　　房價有點失控

　　進入今年二季度，溫州市區(qū)2萬元/平方米以上的高價房，開始屢見不鮮。市區(qū)大南門、信河街、江濱路區(qū)域一些房源都在2萬元/平方米，新城和學(xué)院路區(qū)域的部分2萬元/平方米的房源也開始大量出現(xiàn)。

　　天浩置業(yè)總經(jīng)理王珍楠感嘆說，高價房在范圍和數(shù)量上正呈擴大態(tài)勢。

　　據(jù)海螺置業(yè)、天浩置業(yè)等在溫州較為知名的中介公司介紹，自去年10月溫州樓市回暖后，絕大部分為比較強烈的自住需求。而目前，真正自住買房占比已不到50%。

　　最近幾個月，溫州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長尤鴻鶴多次接到開發(fā)商反映，認為高價房已危及溫州房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。尤鴻鶴直言：“溫州房價短期內(nèi)上漲過快，有點失控?！?/P>

　　現(xiàn)在甚至沒有政府部門能說的清,或者愿意說清問題在哪兒。

　　“高價房的事情，不是我們能管得了的，我們該做的事情都已經(jīng)做了。”溫州市房產(chǎn)管理局副局長戴吉林說。

　　溫州市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)處處長戴岱則直截了當?shù)刂赋?，房地產(chǎn)調(diào)控效果不明顯，關(guān)鍵在于地方政府不愿割肉。

　　溫州資深房產(chǎn)人士陳鴻分析道，炒家、政府、開發(fā)商是此輪房價上漲的最大受益者，且三者之間的利益循環(huán)鏈條已基本成型。這種現(xiàn)象，在民資雄厚、人情濃厚的溫州體現(xiàn)得尤為明顯。

　　在這種“三角利益鏈”中，炒家獲取暴利、抬高房價；地方政府可參考高房價，提高下一個地塊的出讓底價；最后開發(fā)商爭搶出讓地塊、樓板價高企。

　　有意思的是，陳鴻的“三角利益鏈條”循環(huán)推論，得到了同行王珍楠、陳志仁，以及尤鴻鶴的默認。

　　但是據(jù)溫州市商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，溫州市區(qū)二手房平均掛價已達到2萬元/平方米，其中2萬元/平方米以上的高價房成交量為零，6月份成交量也少的可憐。

　　王珍楠認為，在價格穩(wěn)定后，該區(qū)域一些即將推出新房，就會以同等區(qū)域房價上再加10%-20%來定價。這樣新房價格就會高出二手房，等新房上市后，市場新老房價就完成了“新老交替”，房價上漲也就變成市場行為。

　　溫州市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)處處長戴岱無可奈何地坦言，在溫州，歷年來每輪房價上漲，老百姓都反映買不起，但最終房價還是在繼續(xù)上漲。來源：經(jīng)濟觀察報