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    2007年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%，上半年平均同比上漲了5.95%。其中，深圳房?jī)r(jià)6月同比上漲15.9%，北京同比上漲9.5%。在上海，商品房平均成交價(jià)格從2006年上半年的9813元/平方米，上升到2007年上半年的10028元/平方米。北京市也不甘人后，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京四環(huán)內(nèi)住宅期房均價(jià)13696元/平方米，四環(huán)至五環(huán)達(dá)11439元/平方米，五環(huán)至六環(huán)達(dá)8006元/平方米，六環(huán)以外5385元/平方米。深圳市在2006年底成為中國(guó)大陸首個(gè)房?jī)r(jià)“萬(wàn)元城”，又在2007年同比漲幅連續(xù)5個(gè)月維持在10%的高位，領(lǐng)跑全國(guó)。今年5月，深圳全市成交均價(jià)達(dá)14223元/平方米。深圳人感嘆，深圳的房?jī)r(jià)正以“深圳速度”直追香港。

    在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的浪潮中，國(guó)內(nèi)新一輪對(duì)開(kāi)發(fā)商的指責(zé)正在興起。目前的批評(píng)主要集中在兩個(gè)方面，一是指開(kāi)發(fā)商拼命拿地囤地，二是指責(zé)開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”。

    目前，不論是內(nèi)資還是外資，開(kāi)發(fā)商的確在拼命拿地。僅今年7月份1個(gè)月，萬(wàn)科在全國(guó)各地拿地已經(jīng)累計(jì)花出去超過(guò)60億元，以每年平均500萬(wàn)平方米的消化量計(jì)算，萬(wàn)科土地儲(chǔ)備也至少可以維持4年以上。金地的年報(bào)顯示，到本年度報(bào)告披露時(shí)，公司未結(jié)算的土地儲(chǔ)備建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米，這部分土地儲(chǔ)備將可以保證公司5年的開(kāi)發(fā)需要。保利地產(chǎn)也同樣頻頻拿地，其現(xiàn)有土地儲(chǔ)備1000多萬(wàn)平方米左右，至少保證了未來(lái)3年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需。世茂房地產(chǎn)、綠城等開(kāi)發(fā)商也在積極從資本市場(chǎng)融資，加快土地儲(chǔ)備。

    輿論指責(zé)，很多開(kāi)發(fā)商拿地之后并不是立刻投入開(kāi)發(fā)，而是囤地，有的開(kāi)發(fā)商甚至等著地皮價(jià)格上漲來(lái)賺錢(qián)。今年春節(jié)前，深圳市規(guī)劃局官員就曾透露，深圳目前約有20平方公里閑置土地，其中也包括部分房地產(chǎn)用地，這相當(dāng)于深圳近年來(lái)每年新批準(zhǔn)的建設(shè)用地總量。外資也加入到囤地的行列。據(jù)稱(chēng)，和記黃埔地產(chǎn)在成都的城南新區(qū)項(xiàng)目，至今仍然一片荒蕪，其中886畝土地的銀行評(píng)估價(jià)已高達(dá)人民幣38.45億元，和黃也由此獲得當(dāng)?shù)厝毅y行共26.21億元的抵押貸款。而2004年10月29日和黃拍下這幅總面積1036畝土地時(shí)，成交價(jià)是21.35億元。

    捂盤(pán)是開(kāi)發(fā)商受到指責(zé)的另一個(gè)焦點(diǎn)。以上海為例，上海住宅新房7月成交面積為275.2萬(wàn)平方米，比6月份下降了7.3%。而上?？墒圩≌目偭繌?月初的763萬(wàn)平方米，已下降到8月1日的695.06萬(wàn)平方米。上海7月份新房的供應(yīng)量也有所萎縮，僅推出134.65萬(wàn)平方米房源，僅相當(dāng)于同期成交量的51.99%。其中，住宅供應(yīng)量更是只有94.21萬(wàn)平方米，比6月128.64萬(wàn)平方米的供應(yīng)量下降了26.8%。北京市也有類(lèi)似對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的指責(zé)，有一個(gè)傳播甚廣的說(shuō)法稱(chēng)，有開(kāi)發(fā)商完成項(xiàng)目之后，多捂了兩個(gè)月才銷(xiāo)售，結(jié)果一個(gè)項(xiàng)目多賺了1億多。

    不過(guò)在我們看來(lái)，這一輪對(duì)開(kāi)發(fā)商的指責(zé)，是以壓低房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控思維的一種“發(fā)泄”，根本沒(méi)有抓住重點(diǎn)，無(wú)助于問(wèn)題的解決。對(duì)于開(kāi)發(fā)商（尤其是上市公司）來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備既是未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是資本市場(chǎng)評(píng)價(jià)公司價(jià)值的重要指標(biāo)。更何況在人民幣升值的背景下，持有土地就是持有人民幣資產(chǎn)。大量拿地，反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期——價(jià)格還會(huì)漲，合適的土地供應(yīng)不會(huì)顯著增加。

    另一個(gè)原因是政策因素。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，去年“90/70”政策出臺(tái)時(shí)，許多開(kāi)發(fā)商一直在觀(guān)望具體如何落實(shí)，影響了大量新房開(kāi)工量，因此下半年新房的供應(yīng)量仍將減少。由于從拿到土地到建成房子出售，至少需要一年到一年半的時(shí)間，因此，未來(lái)新房供應(yīng)可能仍然會(huì)偏緊。

    最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    整體來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的勢(shì)頭，在短期內(nèi)難以抑制。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控焦點(diǎn)，亟需從壓低房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向增大供應(yīng)，并且政府要在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房上顯著加大力度。