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    日前，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組發(fā)布一份報告，建議把目前的期房預(yù)售制度改為現(xiàn)房銷售制度。

    當(dāng)本報記者致電該報告執(zhí)筆人、國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)形勢研究室相關(guān)負(fù)責(zé)人時，該人士馬上拒絕了任何采訪要求，并告訴記者，如果再以他的名義炒作這個話題，他本人就被炒死了。

    "取消期房預(yù)售制度，觸動了房地產(chǎn)商的整體利益，這是報告執(zhí)筆人受到壓力的主要原因。而且中國的開發(fā)商缺錢，融資渠道又少，政府不會取消期房預(yù)售制度，而是會去逐步完善它。"一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

    期房銷售"卵生"投機(jī)

    報告執(zhí)筆人在接受媒體采訪時曾表示，現(xiàn)貨交易是風(fēng)險最低的交易方式，目前房地產(chǎn)開發(fā)商完全不是在做產(chǎn)業(yè)，而是利用制度漏洞搞投機(jī)，因此需要治理，把目前的期房預(yù)售制度改為現(xiàn)房銷售制度。

    早在1995年，政府正式實施《城市房地產(chǎn)管理法》，首次明確了期房預(yù)售方式。

    "在該法實施前，期房預(yù)售的做法已經(jīng)在市場上自然發(fā)展出來了。政府明確它的最初目的是為了緩解尚在起步的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商融通資金的困難，但這一制度的出臺卻沒有相關(guān)的配套監(jiān)管政策，這成為它備受爭議的根源。"中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰說。

    實際上，國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)形勢研究室主任王小廣在2006年5月24日就曾在其名為《三大撒手锏遏制房地產(chǎn)炒作》的文章中指出，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的第二個撒手锏，是改期房預(yù)售制度為現(xiàn)房銷售制度。

    文章認(rèn)為，目前的期房預(yù)售制度是房地產(chǎn)商能夠獲取暴利，同時又能將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到銀行和消費者身上的最主要機(jī)制?？梢钥紤]用半年至一年的過渡期來完善這一制度的變換，它可能會在短期內(nèi)對房價起一定的助推作用，但很快會顯示這個銷售制度的優(yōu)點。

    中國科學(xué)管理院研究員李開發(fā)曾指出，這個措施是一個撒手锏，只是不知道建議能否實施,因為利益集團(tuán)會阻撓好的政策實施。

    5次取消建議無疾而終

    期房預(yù)售制度的問題最早被廣東省人大代表朱永平揭露出來，2003年10月，朱永平向廣州市國土房管局指出期房預(yù)售制度的五大弊端，建議廢除商品房預(yù)售制度。當(dāng)時朱永平的意見主要集中在期房造成的權(quán)屬問題上，但取消期房預(yù)售制度的建議并未被采納。

    2005年7月31日，在中國土地學(xué)會和中國土地勘測規(guī)劃院聯(lián)合舉辦的"《物權(quán)法(草案)》土地問題座談會"上，國土資源部土地利用管理司司長廖永林再次建議應(yīng)該完全取消商品房預(yù)售，從而引發(fā)了延續(xù)至今的是否取消期房預(yù)售制度的爭辯。廖永林甚至直指，亂炒房地產(chǎn)、房地產(chǎn)泡沫等種種問題都跟預(yù)售有關(guān)。

    2005年8月份，央行又推出2004年地產(chǎn)金融報告建議取消期房預(yù)售制。當(dāng)時，北京市建委很快作出回應(yīng)：因市場尚不成熟，暫不取消預(yù)售制度。國土資源部和央行這兩個與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的部門同時建議取消期房預(yù)售制度，將這一呼聲推向了高潮。

    但此后建設(shè)部明確表示，暫不能取消期房預(yù)售制度。

    盡管如此，取消期房預(yù)售制度的呼聲仍不斷出現(xiàn)，2006年，在十屆全國人大四次會議上，全國人大代表白鶴祥聯(lián)合33位代表建議修改城市房地產(chǎn)管理法，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。而今年，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組的一份報告再次將此話題升級。

    國內(nèi)期房預(yù)售制度應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管

    在李文杰看來，中國當(dāng)初采用香港的期房預(yù)售模式時，并未采用香港的監(jiān)管方法。香港樓盤可以預(yù)售，但土地必須全款支付，開發(fā)商把土地抵押給銀行獲得建設(shè)貸款，但是這些貸款不能由開發(fā)商支配，而是由律師行按照工程進(jìn)度劃撥給施工方。每個階段都會有監(jiān)理機(jī)構(gòu)和律師行驗收，但國內(nèi)的期房預(yù)售制度則沒有。

    北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩則認(rèn)為："目前房地產(chǎn)市場繼續(xù)采取期房預(yù)售制度是個必然，這是供求關(guān)系的反映，如果在目前的市場背景下取消這一制度，必然會導(dǎo)致一部分中小開發(fā)商退出市場，從而引起供求緊張，反而容易引起購房黑幕等事件發(fā)生，帶來地產(chǎn)新一輪的問題。"

    董藩告訴記者，諸如房產(chǎn)之類的大宗交易，采用預(yù)售制度是可行的，關(guān)鍵在于如何去監(jiān)管，目前由于開發(fā)商開發(fā)行為未得到有效監(jiān)督，才會導(dǎo)致各種糾紛頻繁發(fā)生。政府應(yīng)通過實行一些可操性很強(qiáng)的監(jiān)管手段來完善這一制度，比如房屋預(yù)售款不要全部劃撥給開發(fā)商，可拿出一部分交給銀行、律師行等中介機(jī)構(gòu)，一旦房子交付后出現(xiàn)質(zhì)量等相關(guān)問題，中介機(jī)構(gòu)這筆款項即可用來對消費者補(bǔ)償。（華夏時報）