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    豪宅反季熱銷
　　
    限外政策出臺已屆一年，上海豪宅市場依然分外火熱。外資仍大舉入市，緊縮政策對于外資投資的影響，似乎并不明顯。

　　近日，新天地豪宅翠湖天地御苑報出收購案，28套中央復式房源的收購金額高達5.96億元。來自英國的收購方為了獲得這兩棟豪宅，在原先6萬元的天價基礎上又給予了11%的溢價，使得這兩棟樓以66751元/平方米的單價獲得上海第三天價豪宅的地位（第一名是湯臣的11萬元/平方米，第二名是華府天地的7.5萬元/平方米）。

　　傳統(tǒng)意義上，整體收購都是機構為了以低于市場的價格打包拿下若干物業(yè)，而位于古北的御翠豪庭8月4日同樣以高出周邊地區(qū)５０％的價格，3.5萬元／平方米的價格推出60套房源，開盤就售出了59套，之后被撤消10套，實際成交49套。8月以來，遠中風華遠也以3.5萬元／平方米的均價售出19套房源。

　　另外，原先一個月難得成交一套的千萬元一幢的別墅，如世茂山莊、上海晶園、蘭喬圣菲等，8月以來也都有1-3套的成交業(yè)績。

　　外資不懼宏觀調(diào)控

　　事實上，今年年初，豪宅市場就已有過一輪熱銷，帶動了之后長達一個季度的房價上漲。但是到了本該熱賣的5、6月份，豪宅購房者和海外投資者倒開始觀望起來，生怕政府再出臺更為嚴厲的調(diào)控政策。按照前兩年的慣例，6月份正是宏觀調(diào)控政策出臺的時候。

　　政策不是沒來，不過，今年宏觀調(diào)控基調(diào)是，通過加息緩解流動過剩。面對近半年的漲價風潮，地方政府最大的舉動是，敦促開發(fā)商推盤和加速審批促進開工兩個措施。但是，由于6月底促進房源上市的行政措施已被6、7月的高成交量所消化，使得7月底的供應更顯緊張，促進開工的措施最快要一年后才能顯現(xiàn)。

　　種種跡象顯示，海外炒家不但消除了對宏觀調(diào)控的疑慮，更是在7月底重新啟動了豪宅投資。

　　拉升樓市均價

　　熱銷的不僅僅是這幾個樓盤，其連帶效應更為驚人。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄指出，海外炒家的重新進入，帶動了豪宅的熱銷，拉升了上周（8月6日至12日）樓市的均價，也給了大多數(shù)開發(fā)商漲價熱賣的理由。

　　上周，25個樓盤的開發(fā)商推出30.37萬平方米的房源，新增供應面積環(huán)比增加162.7%；其中，16個住宅樓盤的供應面積就達22.67萬平方米，環(huán)比更是增加173.5%。

　　在上周推出新房源的16個住宅樓盤中，有11個樓盤都出現(xiàn)了不同程度的漲價，其中位于閘北的盛源家豪城比一個月前的報價漲了2500元/平方米。另有4個是新上市樓盤，只有大華錦繡華城保持了原價。

　　曲折入市路線圖

　　越來越多的外資收購案，禁不住讓市場存疑：國家重拳出擊的限外政策，難道真的成了一紙空文？

　　盡管，業(yè)內(nèi)人士對海外炒家具體怎么操作表現(xiàn)得諱莫如深，但還是透露了一個細節(jié)：限外政策只是讓外資在進入中國市場的時候需要多走些彎路。

　　記者幾經(jīng)打探，一位翠湖天地御苑整體交易的知情人士向記者獨家透露了其中的隱秘：有交易意向的外國投資公司，首先在上海注冊一家置業(yè)公司，然后以這家公司的名義買下了翠湖的兩棟樓。

　　上述人士同時對記者表示，目前逃避限外政策的方法基本上也就只有一種——通過注冊境內(nèi)法人企業(yè)來投資。“所以最近國家重新出臺了政策，不給境外從事國內(nèi)地產(chǎn)相關的企業(yè)結匯，但是估計這個也不能起效。他們可以多轉個圈，比如先在國內(nèi)注冊別的行業(yè)企業(yè)，然后再用這個企業(yè)去投資房地產(chǎn)相關行業(yè)。”

　　“國家是歡迎境外企業(yè)到內(nèi)地來注冊法人企業(yè)的，因為可以收增值稅、所得稅和營業(yè)稅。事實上，只要有利潤，不論是外資還是別的行業(yè)資金都會想方設法進來，這是堵不注的。因為企業(yè)投資可以運用的方法太多了。只有把利潤水平降下來，才不會有資金涌入?！鄙鲜鋈耸空J為。

　　事實上，境外資金進入的途徑并非此一種。據(jù)記者了解，8月以來以3.5萬元的均價售出19套房源的遠中風華園，其購買者是臺灣地區(qū)個人投資者。對于他們而言，搜集多一些同鄉(xiāng)的個人證件來買房，就是最方便有效地避免境外資金限購的辦法。《國際金融報》