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    “房價又漲了！”眼看著國內(nèi)商品房價格不斷攀升，老百姓在發(fā)出一聲嘆息的同時，又依稀看到了2004年各地房價飆升的影子。近日，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查結(jié)果也與老百姓的直接感受完全吻合。
　　
    該調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同季度上漲6.3%，漲幅較高的城市主要有深圳、北海、北京等。而央行發(fā)布的二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中也提醒，今年以來，房地產(chǎn)價格又出現(xiàn)了加快上漲的勢頭。

　　房價進入新一輪上升通道

　　分析今年前7個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，房價上升幅度越攀越高，1至4月的房價漲幅還在5%至6%之間徘徊，進入5月，漲幅升到6%以上，6、7月漲幅更是突破了7%，分別達到了7.1%和7.5%。其中，新建商品住房售價漲幅更大，7月同比上漲高達8.1%。

　　一系列的數(shù)據(jù)表明，中國房價正呈現(xiàn)整體上升的趨勢，不但房價的漲幅加速放大，普通住房售價漲勢驚人，而且炒家青睞的二手房市場整體漲勢更加強勁。

　　房價的上漲在一線城市演化得最為激烈。兩年來，深圳商品房銷售均價上漲60%，北京上漲40%，廣州、天津上漲30%。這些城市中很多熱點地區(qū)的房價已經(jīng)翻番。

　　尤其值得關(guān)注的是，此輪房價上漲正從一線城市迅速向二三線城市擴散。像北海這樣的二線城市，今年前6個月中，竟有4個月領(lǐng)漲全國，新建商品住房保持同比15%以上的漲幅，其中4月份甚至達23.6%。石家莊、蚌埠、韶關(guān)、長沙等也迅速進入房價漲幅前10大城市之列。

　　6、7月份原本是商品房交易的傳統(tǒng)淡季，但現(xiàn)在全國樓市的交易行情卻是一片火熱。有分析認為，數(shù)年宏觀調(diào)控之下，房價未見低頭卻又抬頭，并且漲幅比以前明顯加快，無論是整體還是局部、是補漲還是反彈、是現(xiàn)狀還是預期，種種跡象表明，房價進入了新一輪上升通道。

　　多種因素推升房價上漲

　　縱觀近幾年的房價走勢，中國經(jīng)濟快速增長、百姓住房需求增大以及各地城市化進程加快等，是造成房價快速上漲的重要原因。但不能忽略的是，土地成本不斷飆升、房產(chǎn)商“捂盤惜售”、國內(nèi)外資本投機炒作、相關(guān)機構(gòu)監(jiān)管不力和制度缺失等因素，也讓房市的宏觀調(diào)控效果打了折扣。

　　房地產(chǎn)市場需求旺盛是推動此輪房價上升的重要力量。從我國的情況來看，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展得益于國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展、各地城市化進程的加快和人民生活水平的改善。隨著收入增長和儲蓄水平的提高，城鎮(zhèn)居民改善和提高住房條件的要求日益增加。老職工以舊房換新房，小房換大房；新職工則通過按揭的方式購房。

　　有專家表示，目前充沛的購房資金來源可分為三個層面來理解，首先是在人民幣升值、流動性過剩背景下，大量資金涌向住宅市場，擁有多套住宅的家庭數(shù)量增加；而前兩年受宏觀調(diào)控影響，出現(xiàn)了一些持幣待購的消費者，其需求在今年上半年得到集中釋放；此外還有股市獲利的轉(zhuǎn)向資金以及海外資金進入房市等。

　　除了購房需求旺盛，成本也是推動房價上漲的內(nèi)在因素。最近舉行的一個房地產(chǎn)論壇上，土地價格的飚升受到了與會專家的集體“炮轟”。有人甚至尖銳地表示，“目前國內(nèi)土地價格過高，已嚴重透支了未來的房地產(chǎn)價格。”

　　房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本包括土地成本、建安成本、管理費用、稅費等，土地價格和建材價格的上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高，對房價上漲形成了推動力。據(jù)悉，上半年土地成交價格增幅達到28.1%。業(yè)內(nèi)人士認為，在實行“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓”政策后，土地價格出現(xiàn)了大幅上漲。一些房地產(chǎn)公司的高層也公開表示，“目前我們最大的問題是手中沒有地了?！痹谠S多地方，土地的收入是地方政府財政的支柱。房價、地價的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大，在這一過程中，地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考慮，地方政府缺乏抑制房價上漲的動力。

　　當然，房價的上漲也不乏其它深層次的原因。從房地產(chǎn)市場運行的主體看，地方政府、商業(yè)銀行、開發(fā)企業(yè)乃至購房者在房價運行機制中相互影響，共同推動了房地產(chǎn)價格走高；一些城市的政府過分利用土地資源來經(jīng)營城市；部分商業(yè)銀行認為個人住房按揭是低風險、高利潤的貸款而大量發(fā)放，由于銀行之間協(xié)調(diào)不夠，投機性購房者有機可乘；開發(fā)商為追求開發(fā)利潤最大化，囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，誘發(fā)房價短期內(nèi)的非正常上漲；而持續(xù)上漲的房地產(chǎn)價格，使得消費者對房價上漲的預期增強，一些持幣待購者因擔心房價繼續(xù)上漲而被迫提前入市。各種主體相互影響，各種因素相互作用，共同拉動了房價的持續(xù)上漲。

　　探求調(diào)控與市場平衡之策

　　政府對房價進行宏觀調(diào)控的決心其實由來已久。2005、2006年，國務(wù)院陸續(xù)出臺“國八條”、“國六條”等一系列措施，著力從限制炒房的角度對市場進行調(diào)控。但近幾個月的房價變化表明，盡管國家與地方通過戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整、供求比例調(diào)整、增加保障性住房建設(shè)、金融與稅收等一系列手段，對房地產(chǎn)行業(yè)不斷進行調(diào)控，但房價上漲之勢并未得到根本遏制。

　　目前，大部分專家認為，旺盛的購房需求是推動中國房價上漲的重要因素，這也是中國城市化進程和人口格局變化帶來的必然結(jié)果，因此，調(diào)控方向應該有所改變。針對目前實際情況，有關(guān)專家表示，加大經(jīng)濟適用房、廉租房的供給、促進二手房市場發(fā)展、嚴打投機哄抬房價等相關(guān)措施必不可少。而尋找到市場與調(diào)控之間的平衡點，或許是解決房地產(chǎn)問題的出路，“增加供給而不是抑制需求”，應該成為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新方向。

　　由此，已經(jīng)有專家提出了一些“順市場而為”的調(diào)控方法，包括促進二手房市場的正常發(fā)展，減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收；通過對閑置房、閑置地征收費用的辦法，打擊一些發(fā)展商“捂盤囤房”的行為；限制外資進入房地產(chǎn)市場，限制其參與地塊競拍、高檔商品房建設(shè)；擴大經(jīng)濟適用房、廉租房的規(guī)模，加大對中低收入者住房保障的支持力度，等等。

　　此外，符合市場機制的調(diào)控手段也受到了不少業(yè)內(nèi)人士的推崇。一些專家表示，調(diào)控需要政府行政與市場機制兩種手段互相結(jié)合，對調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，政府應該多采取財稅等經(jīng)濟手段，這樣收效會更大。物業(yè)稅等財稅金融手段、金融政策調(diào)整、土地市場治理、住房保障制度落實等均是未來調(diào)控的主要手段。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威人士透露，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和問題，在今年下半年或今后一段時間內(nèi)，政府可能會出臺一些新的房地產(chǎn)調(diào)控措施，例如作為《物權(quán)法》配套法規(guī)的《城市房屋拆遷條例》的修訂與實施、《物業(yè)稅》出臺的時機與力度、土地市場的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落實等等，這些政策的出臺都將給房地產(chǎn)市場帶來積極的影響。來源:文匯報