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    房市調(diào)控"七寸"何在對(duì)已處于"調(diào)控疲勞"、"越調(diào)越高"的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，調(diào)控該如何出拳才能真正收效呢？

    中國(guó)人民銀行今年第四次加息悄然而至。密集加息傳遞的"緊縮"信息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么，尤其在房?jī)r(jià)連續(xù)居高不下的情形下？在部分大中城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速攀升的背景下，如果聯(lián)想到此前的關(guān)于央行將提高住房貸款首付比例的傳聞，以及有關(guān)專(zhuān)家學(xué)者提出的盡快開(kāi)征物業(yè)稅、取消期房銷(xiāo)售制度、抑制住房投資需求等建議，是否意味著新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控又將拉開(kāi)帷幕？提高首付能否抑制需求？對(duì)于由研究機(jī)構(gòu)提出的"住房貸款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，提高首付比例"的政策建議而演化為的"央行將提高房貸首付"的市場(chǎng)傳言，雖然央行有關(guān)人士已經(jīng)作出房貸政策無(wú)變化的說(shuō)明，但是，有專(zhuān)家指出，在央行已經(jīng)進(jìn)入加息通道而房?jī)r(jià)又持續(xù)飛漲的情形下，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)高個(gè)人房貸首付比例也并非不可能。

    上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任印坤華教授卻并不這么認(rèn)為。在他看來(lái)，最近一段時(shí)間，主要是美國(guó)的次級(jí)抵押貸款出了問(wèn)題，有把房貸風(fēng)險(xiǎn)放大的傾向。次級(jí)抵押貸款是指由發(fā)起抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)向信用較差的客戶發(fā)放的購(gòu)買(mǎi)房屋的抵押貸款。"而我們現(xiàn)在房貸不存在次級(jí)抵押的問(wèn)題"，印坤華認(rèn)為，"目前中國(guó)的信貸資產(chǎn)里，實(shí)際上房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。而且，房貸的不良貸款率也是最低的，在1%以下"。

    盡管有媒體報(bào)道在深圳有銀行已經(jīng)提高了房貸首付比例，但從《瞭望》新聞周刊了解到的情況看，北京、上海等地并未調(diào)整。據(jù)上海媒體報(bào)道，上海銀監(jiān)局相關(guān)人士指出，首付款比例應(yīng)依據(jù)貸款人還貸風(fēng)險(xiǎn)確定，不宜一刀切。其實(shí)，關(guān)于提高房貸首付的傳聞并非首次。

    在2006年5月，面對(duì)井噴一般的房?jī)r(jià)，市場(chǎng)曾經(jīng)傳聞，央行將提高首付比例。而據(jù)媒體報(bào)道，央行早在2005年就已經(jīng)向各商業(yè)銀行發(fā)文，要求針對(duì)第二套住房購(gòu)買(mǎi)者提高首付比例。在中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，提高第二套房的貸款首付，抑制投資性的需求，是有必要的，而且國(guó)外也是這么做的。但是，作為自住性的第一套房，如果提高首付，等于提高了一般消費(fèi)者的購(gòu)房門(mén)檻。

    事實(shí)上，恰恰是這部分"一般消費(fèi)者"對(duì)房貸首付、對(duì)貸款利率最為敏感，而提高首付比例并不會(huì)成為一些住房投資者的負(fù)擔(dān)。一位在某房地產(chǎn)公司擔(dān)任經(jīng)理的朋友告訴本刊記者，"買(mǎi)我們房的人大部分首付都超過(guò)50%。"這位朋友所在公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)在北京五環(huán)外，每平方米價(jià)格過(guò)萬(wàn)。對(duì)于市場(chǎng)流傳的"央行將購(gòu)房首付款比例從目前的最低2成，提高到4至5成"的說(shuō)法，印坤華認(rèn)為并不可行。他指出，上述"2005年提高第二套住房首付比例"的政策執(zhí)行并不力，其重要原因在于銀行吸收存款，目的就是要把存款貸出去賺取利潤(rùn)，而房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。只要是規(guī)規(guī)矩矩做的房貸，就沒(méi)有那么大風(fēng)險(xiǎn)。很多風(fēng)險(xiǎn)都是由于內(nèi)外勾結(jié)騙貸引起的。關(guān)鍵是要分清投資性需求和自住性需求，否則，政策一刀切，不但執(zhí)行效果會(huì)大打折扣，還會(huì)打擊普通老百姓合理的住房需求。稅收還是利率更有效？從近年來(lái)調(diào)控房市的重要手段之一的利率調(diào)整來(lái)看，收效并不顯著。

    2004年10月和2006年4月央行先后兩次加息，2005年3月央行取消房貸優(yōu)惠利率，再加上今年4次加息，5年以上房貸利率已由2004年10月前的5.04%上升到目前的7.56%，提高了50%，力度不可謂小，但是，由于每次調(diào)整的幅度不大，"溫水煮青蛙"已被證明為一個(gè)偽命題。購(gòu)房者已經(jīng)"麻木"了。而且，這種普遍撒網(wǎng)的做法，對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲缺乏針對(duì)性，收效自然甚微。什么才是房?jī)r(jià)高企等日趨激化的樓市問(wèn)題的有針對(duì)性的舉措？目前各路專(zhuān)家學(xué)者的意見(jiàn)更多地集中在稅收政策上。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上建議，加速推進(jìn)物業(yè)稅出臺(tái)，減少二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅；國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組建議，選擇部分問(wèn)題比較突出的城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，抑制商品房的投機(jī)性需求，以緩解供求緊張的矛盾，從而達(dá)到抑制高房?jī)r(jià)的目的。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，許多國(guó)家也都把打擊投資性購(gòu)房作為控制房?jī)r(jià)的重要手段。購(gòu)房者必須向政府交納多種與房屋有關(guān)的稅，如地皮稅、住房稅、空房稅等。由于高稅收的存在，投機(jī)炒房者幾乎無(wú)利可圖。市場(chǎng)分析人士建議，要有效抑制房?jī)r(jià)，開(kāi)征空房稅(迫使現(xiàn)存的大量空置房進(jìn)入市場(chǎng)，增加供給，降低房?jī)r(jià))和累進(jìn)稅(讓炒房、囤房無(wú)利可圖)。鏈接：

    但是，作為一個(gè)新的稅種，物業(yè)稅的推出還有很多基礎(chǔ)的工作要做。比如，對(duì)物業(yè)價(jià)值如何評(píng)估、稅率如何設(shè)定等。有關(guān)部門(mén)在制定相關(guān)政策的時(shí)候會(huì)非常慎重，其推出還需要一定的時(shí)間。而且，鑒于二手房營(yíng)業(yè)稅(初衷是增加投資成本，抑制投資需求)最終被轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，反而助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲，一些專(zhuān)家對(duì)通過(guò)物業(yè)稅來(lái)抑制需求降低房?jī)r(jià)成功的可能性，持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。期房還是現(xiàn)房？

    針對(duì)目前部分大中城市房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的問(wèn)題，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組建議，應(yīng)該把目前的期房銷(xiāo)售制度改為現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。期房是指發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止的商品房。而現(xiàn)房是指已經(jīng)完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。在經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收后，可取得房地產(chǎn)權(quán)證，辦理初始登記。期房銷(xiāo)售制度存在諸多弊端，如夸大宣傳、渲染漲價(jià)情緒等，而且開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)問(wèn)題，容易使購(gòu)房者蒙受損失。對(duì)此，不少地產(chǎn)界人士認(rèn)為，應(yīng)該取消期房。但是，住房生產(chǎn)銷(xiāo)售的現(xiàn)狀又足以令政策"投鼠忌器"：

    首先，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上的住房銷(xiāo)量中有90%都是期房，現(xiàn)樓數(shù)量極為有限，其中一些還是項(xiàng)目銷(xiāo)售的尾房。如果期房禁止銷(xiāo)售，市場(chǎng)上的供應(yīng)量將大幅度減少。鑒于目前樓價(jià)上漲過(guò)快的主要原因是供應(yīng)量不足，此舉對(duì)供給不足的影響很難說(shuō)是利大還是弊大。國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組認(rèn)為，以供應(yīng)量為借口繼續(xù)期房銷(xiāo)售制度是無(wú)稽之談，但上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，商品房竣工面積為1.5億平方米，銷(xiāo)售面積為2.8億平方米，二者之比為0.54比1，明顯供小于求，2002年這一比例為1.2比1，2006年為0.8比1。對(duì)于今年上半年的如此供求失調(diào)，相當(dāng)?shù)臉I(yè)內(nèi)人士都?xì)w因于2006年的"90平方米新政"，因?yàn)閷徟?、觀望等原因致使供應(yīng)量大大低于需求，最終導(dǎo)致今年上半年房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。

    其次，如果不讓銷(xiāo)售期房，中小開(kāi)發(fā)商資金鏈將受壓。因?yàn)榻┠陙?lái)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)自預(yù)售款，失去這筆資金，在我國(guó)目前金融體系尚不健全的情況下，要么這部分開(kāi)發(fā)商退出市場(chǎng)，但這也會(huì)影響到當(dāng)前的商品房供應(yīng)；要么將導(dǎo)致外資乘虛而入。在不具備直接融資、銀行難發(fā)放貸款、企業(yè)小又不能發(fā)行債券的情況下，中小開(kāi)發(fā)商就會(huì)到海外去想辦法搞私募資金，向"地下錢(qián)莊"借錢(qián)。這些高額的資金成本最終會(huì)加到房?jī)r(jià)里。調(diào)控的"七寸"究竟在哪？?jī)H靠加息、提高首付或者征收物業(yè)稅來(lái)降房?jī)r(jià)，可能不完全切合實(shí)際。"抑制房?jī)r(jià)，需要各方面政策相互配合。"顧云昌認(rèn)為，"要降房?jī)r(jià)，還需要供求雙調(diào)，疏堵結(jié)合。"

    印坤華認(rèn)為，大幅度地收縮供給，是目前最大的問(wèn)題。最近一段時(shí)間的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，就是近幾年壓縮土地供給的結(jié)果。壓縮土地供給，打亂了正常的房地產(chǎn)生產(chǎn)節(jié)奏，不利于連續(xù)生產(chǎn)，容易導(dǎo)致供求失衡。結(jié)果就是房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈，房?jī)r(jià)越來(lái)越高。在他看來(lái)，房?jī)r(jià)上漲有兩大原因，一個(gè)是地價(jià)，一個(gè)是房?jī)r(jià)。本身房?jī)r(jià)在漲，而土地又在緊縮，這給購(gòu)房者造成住房供不應(yīng)求的恐慌心理，更加劇了供不應(yīng)求。還有就是一些媒體的夸大炒作，人為地放大稀缺，推漲了房?jī)r(jià)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，印坤華認(rèn)為，應(yīng)該各個(gè)部門(mén)互相協(xié)同，而不是像現(xiàn)在這樣各自為戰(zhàn)。如，管地的希望土地供給越少越好，地價(jià)越高越好；管錢(qián)的希望銀行風(fēng)險(xiǎn)越小越好，利差越大越好，規(guī)模越小越好；管稅的希望稅種越多越好，稅收越多越好；管房的希望經(jīng)濟(jì)適用房建得越多越好。每個(gè)部門(mén)都有理由，表面看起來(lái)都沒(méi)有錯(cuò)，但合在一起就可能出現(xiàn)問(wèn)題。

    此外，印坤華認(rèn)為應(yīng)該充分肯定住房改革的市場(chǎng)化方向。針對(duì)房?jī)r(jià)逆調(diào)控而漲，市場(chǎng)上出現(xiàn)了否定市場(chǎng)化改革的聲音，他認(rèn)為，其實(shí)不少市場(chǎng)化的東西政府靠行政命令想限制也限不住。例如，據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第2季70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格較去年同期上漲了6.3%，土地交易價(jià)格上漲了13.5%。同時(shí)，印坤華指出，應(yīng)健全住房基本保障制度。此次全國(guó)擴(kuò)大廉租房建設(shè)，擴(kuò)大保障范圍，從最低收入家庭擴(kuò)大到低收入家庭，值得力推。印坤華認(rèn)為，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，現(xiàn)在關(guān)鍵的是：要認(rèn)識(shí)到中國(guó)的老百姓解決住房問(wèn)題不可能一蹴而就，一定要走分開(kāi)改善，循序漸進(jìn)的路；一定要搞清楚我們改革的取向是市場(chǎng)化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化，不能盲目模仿國(guó)外的做法，要因地制宜；要加強(qiáng)住房保障，明確界定中低收入家庭概念，高收入和中等收入家庭住宅基本上由市場(chǎng)解決，低收入家庭和最低收入家庭的住房問(wèn)題由社會(huì)保障解決。（瞭望）