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    時(shí)下，廣州人最關(guān)注的樓市話題之一，就是"珠江新城的樓價(jià)是否還會(huì)創(chuàng)出新高"？讓我們先看看國(guó)內(nèi)其他中心城市的CBD樓價(jià)——

    北京國(guó)貿(mào)商圈周邊的樓盤價(jià)格普遍超過(guò)20000元/m2，部分高端項(xiàng)目已躍過(guò)50000元/m2。上海市區(qū)的均價(jià)早已突破萬(wàn)元大關(guān)，一些高端項(xiàng)目的成交均價(jià)超過(guò)60000元/m2，最極端的例子還有"湯臣一品"，均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/m2。深圳目前已經(jīng)成為中國(guó)內(nèi)地商品房平均價(jià)格最高的城市了，關(guān)內(nèi)均價(jià)已過(guò)20000元/m2，豪宅賣到30000元/m2以上，新樓盤售價(jià)最高超過(guò)50000元/m2。香港樓市的均價(jià)大概維持在50000~60000港元/m2的水平，部分豪宅接近70000港元/m2。相比而言，同樣作為中心城市的廣州，在其CBD核心區(qū)域珠江新城，樓價(jià)目前在20000元/m2左右，最貴的賣35000元/m2，這說(shuō)明，珠江新城的樓價(jià)仍有創(chuàng)新高的可能。

    可以說(shuō)，珠江新城是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)的一個(gè)縮影。1992~1996年，廣州房地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)始進(jìn)入新階段，此時(shí)珠江新城也進(jìn)入啟動(dòng)階段；1997~2003年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低谷，此時(shí)珠江新城也進(jìn)入調(diào)整與恢復(fù)階段；2004年至今，廣州房?jī)r(jià)從谷底反彈，樓價(jià)漲勢(shì)明顯加快，景氣指數(shù)節(jié)節(jié)攀升，此時(shí)珠江新城也進(jìn)入新的開(kāi)發(fā)高潮，地價(jià)樓價(jià)不斷攀升。

    但我們也應(yīng)該警醒，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期分為四個(gè)階段：衰退期、蕭條期、復(fù)蘇期和擴(kuò)張期，周而復(fù)始。在經(jīng)過(guò)一輪急速擴(kuò)張之后，當(dāng)價(jià)格上漲到透支了未來(lái)的增長(zhǎng)空間后，房?jī)r(jià)必然會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整階段，然后繼續(xù)積蓄力量準(zhǔn)備進(jìn)入下一個(gè)擴(kuò)張高峰，總體上是呈"螺旋式"上升走勢(shì)的。

    幾經(jīng)波折樓價(jià)一飛沖天

    從"1萬(wàn)元時(shí)代"到"3萬(wàn)元時(shí)代"只花了兩年

    珠江新城開(kāi)發(fā)的前期，不少開(kāi)發(fā)商面對(duì)這片"處女地"都充滿信心，紛紛投入開(kāi)發(fā)，但許多項(xiàng)目都陷入了困境，一些甚至以失敗收?qǐng)?，而艱難存活下來(lái)的，多年來(lái)也"活"得相當(dāng)不容易。

    "珠江新城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從時(shí)間上大致可以分為三個(gè)階段：1993年~1995年；1997年~2002年；2002年至今"，供職于新世界中國(guó)地產(chǎn)的jack向記者介紹說(shuō)，"前兩個(gè)階段基本上都以失敗告終，直到第三個(gè)階段，珠江新城才真正迎來(lái)了開(kāi)發(fā)的高潮，樓價(jià)也就在這個(gè)時(shí)候不斷被刷新。"據(jù)他介紹，最初開(kāi)發(fā)珠江新城時(shí)，很多項(xiàng)目都"活"得相當(dāng)不容易，這些項(xiàng)目當(dāng)中，一度爛尾的華普廣場(chǎng)可以說(shuō)是典型代表。

    珠江新城最初的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)是偏靠成熟地段的西區(qū)，以商業(yè)項(xiàng)目為主。位于這一帶的華普廣場(chǎng)最初是由華普集團(tuán)開(kāi)發(fā)的寫字樓項(xiàng)目。從1993年開(kāi)始，其間經(jīng)歷了數(shù)次爛尾，規(guī)劃也從最初的寫字樓改為半住宅項(xiàng)目，然后到服務(wù)公寓最后仍回歸寫字樓。最后在引入了新的合作伙伴重新包裝后，直到2004年才上市銷售。盡管當(dāng)時(shí)的開(kāi)盤價(jià)不過(guò)每平方米六七千元，比住宅價(jià)還低，但開(kāi)始時(shí)銷售情況仍然不算好，直到旁邊的星匯國(guó)際以8000多元/m2開(kāi)售，才帶動(dòng)了華普廣場(chǎng)的銷售。到2005年，該盤后期的銷售價(jià)格也上漲到8000多元/m2，開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)達(dá)十多年，華普廣場(chǎng)的有關(guān)負(fù)責(zé)人回憶起那段艱難的歲月，一再用"辛酸"兩字來(lái)形容。華普廣場(chǎng)實(shí)際上是珠江新城"第一撥"開(kāi)發(fā)熱的產(chǎn)物，當(dāng)時(shí)雖然有CBD概念，卻沒(méi)有成熟的市場(chǎng)環(huán)境，導(dǎo)致了不少項(xiàng)目難以生存。

    2000年左右，在珠江新城開(kāi)發(fā)的第二個(gè)階段，住宅項(xiàng)目開(kāi)始不斷涌現(xiàn)出來(lái)，例如南國(guó)花園、金碧華府、新城海濱花園、星匯園等。當(dāng)時(shí)這些樓盤均定位為"豪宅"項(xiàng)目，售價(jià)每平方米七八千元，甚至達(dá)10000元/m2，在當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)格已經(jīng)被市場(chǎng)"驚為天價(jià)"了。

    在這個(gè)時(shí)期開(kāi)發(fā)的樓盤，實(shí)際上銷售都經(jīng)歷過(guò)一段艱難的階段，當(dāng)時(shí)人們對(duì)珠江新城的接受度不高，樓盤的促銷人員要絞盡腦汁才能吸引人氣。熟知內(nèi)情的人一言以蔽之：當(dāng)時(shí)的珠江新城太不成熟了。

    2002年，《珠江新城規(guī)劃?rùn)z討》通過(guò)審議，2003年廣州市政府發(fā)布《關(guān)于實(shí)施〈珠江新城規(guī)劃?rùn)z討〉的通告》，重新明確了珠江新城的定位。自此珠江新城重新啟動(dòng)，到2005年，進(jìn)入了真正意義的開(kāi)發(fā)高潮，住宅、寫字樓全面推出，東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)全面開(kāi)花。

    2004年前后珠江新城主要有凱旋新世界、保利香檳花園、利雅灣等樓盤，均價(jià)在8000多元/m2；2005年5月，力迅上筑推出市場(chǎng)，均價(jià)上升到9000元/m2以上，使珠江新城樓價(jià)開(kāi)始向"萬(wàn)元時(shí)代"進(jìn)軍。

    2005年年底到2006年5月，隨著中海觀園國(guó)際、富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓、珠江太陽(yáng)城廣場(chǎng)、中?；ǔ菫场K林國(guó)際公寓等樓盤的推出，珠江新城的住宅均價(jià)全面突破1萬(wàn)元，達(dá)到12000~15000元/m2左右。其中譽(yù)峰的開(kāi)盤價(jià)達(dá)到18000元/m2，當(dāng)時(shí)被稱為"全城最高價(jià)"，再一次突破了人們對(duì)樓價(jià)承受的心理底線。

    2006年年底至2007年年初，隨著嘉裕禮頓陽(yáng)光、中海璟暉華庭、尚東宏御、尚東美御、保利心語(yǔ)花園等樓盤的推出，珠江新城的均價(jià)基本達(dá)到了15000元/m2，銷售持續(xù)暢旺。到了現(xiàn)時(shí)，珠江新城在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)普遍達(dá)到2萬(wàn)元/m2，其中譽(yù)峰的售價(jià)更攀升至35000/m2，再次刷新了廣州樓價(jià)紀(jì)錄。

    全球大都市房?jī)r(jià)比較

    洛杉磯：洛杉磯房?jī)r(jià)之高是全美國(guó)都出了名的，目前一套中等價(jià)格水平的家庭別墅，售價(jià)為47.5萬(wàn)美元(約400萬(wàn)元人民幣)，超過(guò)紐約的45.3萬(wàn)美元和華盛頓的42.9萬(wàn)美元，這個(gè)價(jià)格水平是美國(guó)中西部地區(qū)房?jī)r(jià)的5倍。

    東京：東京都東部一套80平方米的三室一廳，總價(jià)3100多萬(wàn)日元(約220萬(wàn)元人民幣)。東京地價(jià)是世界上最高的，所以在東京買房子就要做好拿出幾千萬(wàn)乃至上億日元的心理準(zhǔn)備，與購(gòu)房相比，東京人更習(xí)慣于租房住。

    莫斯科：目前莫斯科的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)突破了2100美元/m2，莫斯科市中心的新建房地產(chǎn)項(xiàng)目更達(dá)到3000美元/m2。

    巴黎：過(guò)去幾年內(nèi)樓價(jià)連續(xù)飆升，巴黎購(gòu)房者越來(lái)越少，出現(xiàn)了前所未有的"租房熱"。在巴黎，目前的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)突破5000歐元/m2，在富人聚集的16區(qū)，房?jī)r(jià)更接近7000歐元/m2。

    布魯塞爾：一套80多平方米的房子現(xiàn)在居然要800歐元(約8000元人民幣)的月租金，3年前這種房子可能只需要五六百歐元。這10年里，布魯塞爾房?jī)r(jià)飛漲，今天，30萬(wàn)歐元只能買一棟小House，或一套大的單元房。

    臺(tái)北：目前當(dāng)?shù)厝魏蔚囟蔚幕痉績(jī)r(jià)，每坪都要30萬(wàn)臺(tái)幣左右(1臺(tái)坪=3.3平方米)，換句話說(shuō)，就是均價(jià)為2萬(wàn)元人民幣/m2。臺(tái)北市最核心的信義區(qū)，每平方米要價(jià)8萬(wàn)元人民幣以上，而屬一般區(qū)域的文山區(qū)，每平方米也將近五六萬(wàn)元人民幣了。

    商業(yè)地價(jià)齊步躍進(jìn)

    2006年以前：2380元/m2

    2007年7月：11912元/m2

    樓價(jià)的不斷刷新，其實(shí)是與土地價(jià)格的提升有直接關(guān)系的。而土地價(jià)值是城市價(jià)值的一個(gè)重要體現(xiàn)。在此背景下，珠江新城的商住用地拍賣紀(jì)錄屢被刷新，在短短幾年時(shí)間里，珠江新城的商用物業(yè)樓面地價(jià)從2380元/m2，上升到11912元/m2。而這當(dāng)中，新"地王"更在不斷涌現(xiàn)。

    事實(shí)上，一直到2006年年初之前，珠江新城的商業(yè)用地拍賣一直處于低谷。大部分地塊都只能以底價(jià)2380元/m2成交。雖然政府出臺(tái)了種種措施推動(dòng)珠江新城的商業(yè)發(fā)展，但由于市場(chǎng)還未成熟，因此商業(yè)用地對(duì)開(kāi)發(fā)商還未形成很大的吸引力。

    富力"掃貨"拿地成大地主

    珠江新城土地價(jià)格一路高漲的過(guò)程，從珠江新城"大地主"富力地產(chǎn)的拿地歷程中可以略見(jiàn)一斑。早在2003年9月底，富力地產(chǎn)就相中了珠江新城，快速出手一口氣在一次土地拍賣會(huì)上拿下了珠江新城B區(qū)B2-2、J區(qū)J1-4、J區(qū)J2-7和M區(qū)M1-1等商用地塊。當(dāng)時(shí)，此舉不僅創(chuàng)下廣州土地交易一次購(gòu)得最多地塊的紀(jì)錄，而且把人們的目光關(guān)注點(diǎn)又一次投向了被市場(chǎng)淡忘的珠江新城。由此，富力地產(chǎn)開(kāi)始了邁向珠江新城商用物業(yè)大開(kāi)發(fā)之路。

    2006年，富力地產(chǎn)大舉進(jìn)軍珠江新城，4月11日，以11.36億元奪得珠江新城兩塊商業(yè)用地，使該商務(wù)地塊的成交樓面地價(jià)首次超過(guò)了住宅地塊。4月27日，再以4.6億元將D1-1地塊收于麾下，折合樓面地價(jià)為4566元/m2，再次刷新了商業(yè)地塊的樓面地價(jià)紀(jì)錄。當(dāng)時(shí)，富力地產(chǎn)公開(kāi)"豪言壯語(yǔ)"："以后珠江新城的地塊，推出一塊，富力地產(chǎn)就拿一塊"。5月～8月間，富力又拿下三個(gè)商用物業(yè)地塊。至此，其名下的珠江新城商業(yè)物業(yè)共有15個(gè)，成為珠江新城商業(yè)物業(yè)的最大"地主"。

    隨著富力在珠江新城的新商業(yè)項(xiàng)目相繼推出并獲得了良好的銷售業(yè)績(jī)，其他開(kāi)發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目也如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，一些大的企業(yè)集團(tuán)總部相繼入駐珠江新城，"CBD效應(yīng)"終于開(kāi)始顯現(xiàn)了。

    今年地價(jià)已連續(xù)刷新三次

    近兩年，隨著廣州市城市發(fā)展和政府對(duì)珠江新城的規(guī)劃完善，珠江新城越發(fā)煥發(fā)出蓬勃生機(jī)，開(kāi)發(fā)商更加看好珠江新城的美好前景。

    在今年5月珠江新城兩塊商業(yè)用地拍賣中，A4~5地塊成交價(jià)4.8億元，折合樓面地價(jià)8357元/m2。緊接著I1-3地塊以4.6億元成交，樓面地價(jià)達(dá)到9568元/m2，再創(chuàng)下珠江新城商業(yè)地塊樓面地價(jià)的新高。但這一紀(jì)錄沒(méi)有保存多久，在7月的拍賣會(huì)上，珠江新城B1-3金融辦公地塊以高出拍賣底價(jià)3.5倍的價(jià)格10.9億元拍出，折合樓面地價(jià)11912元/m2。

    在短短的兩三年時(shí)間內(nèi)，珠江新城的土地價(jià)值翻了數(shù)倍，這不僅是珠江新城價(jià)值的體現(xiàn)，也是廣州作為華南地區(qū)中心城市價(jià)值的重要體現(xiàn)。

    從開(kāi)發(fā)高潮進(jìn)入調(diào)整期，轉(zhuǎn)而再進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展高潮；從5000元/m2到20000元/m2，再到35000元/m2的樓價(jià)；從單身公寓到大三房，從豪門大宅到別墅，從寫字樓到商鋪……伴隨著廣州城市價(jià)值的提升，珠江新城在近十多年的發(fā)展歷程中，濃縮了廣州各種類型的樓市產(chǎn)品，也經(jīng)歷了各個(gè)價(jià)格階段，見(jiàn)證了廣州樓市發(fā)展的全過(guò)程。

    一批新樓盤催生一個(gè)新價(jià)位

    "2004年我來(lái)珠江新城看房子的時(shí)候，價(jià)格是8000元/m2，那時(shí)已經(jīng)覺(jué)得高得不可思議了。但如今，這里最高已經(jīng)賣到35000元/m2了，回過(guò)頭來(lái)看當(dāng)初的價(jià)格，真是小巫見(jiàn)大巫了"。每次經(jīng)過(guò)珠江新城的凱旋新世界，小周都會(huì)不無(wú)遺憾地向身邊的朋友重復(fù)這番話。小周的經(jīng)歷，也是眾多關(guān)注珠江新城樓市的人的感受。

    從這幾年珠江新城樓價(jià)上升的軌跡可以看到，每當(dāng)有一批新樓盤推出，珠江新城的均價(jià)就會(huì)爬升一個(gè)檔次，這一爬升的過(guò)程呈現(xiàn)出頻率不斷加快、價(jià)差不斷加大的趨勢(shì)，今年以來(lái)則完全可以用"飛躍"來(lái)形容了。而在每次"飛躍"的過(guò)程中，市民對(duì)于樓價(jià)的心理承受底線也在不斷被刷新和突破。

    在珠江新城樓價(jià)不斷創(chuàng)新高的同時(shí)，隨之而來(lái)的是不斷的質(zhì)疑聲，認(rèn)為是珠江新城給了廣州樓市一個(gè)"不斷漲價(jià)"的信號(hào)。但是人們可能忽略了這樣一個(gè)問(wèn)題，那就是珠江新城走高的樓價(jià)，是廣州城市價(jià)值提升的結(jié)果和體現(xiàn)，反過(guò)來(lái)，它也有助于廣州城市價(jià)值的進(jìn)一步提升。

    土地升值城中村改造才有可能

    今年，珠江新城獵德村改造計(jì)劃啟動(dòng)，根據(jù)原則性方案，獵德村將全部拆掉重建，并將于2010年完成。整個(gè)改造約需要30多億元資金，擬采取政府不投錢，通過(guò)土地拍賣等運(yùn)作方式籌集資金完成。日前，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布出讓公告，將于近期公開(kāi)出讓獵德村11萬(wàn)平方米的商業(yè)金融業(yè)用地，此項(xiàng)交易底價(jià)高達(dá)38.6億元，而該地塊的出讓就是為獵德村改造籌集重要資金。

    從這個(gè)事例可以看出，進(jìn)入上升通道的地價(jià)和房?jī)r(jià)，為城中村的改造提供了強(qiáng)大資金支撐。隨著城中村改造的完成，珠江新城CBD的形象將更加完善，而廣州的城市價(jià)值也將得到不斷的提升。（廣州日?qǐng)?bào)）