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    編者按：這注定了是樓市中人難熬的一個(gè)黃金周，不管你是投資客，還是普通的購(gòu)房者。樓價(jià)一漲再漲的消息讓人按捺不住，調(diào)控再出重拳的警報(bào)，又使人寢食難安?！拔覀兛床煌肝磥?lái)，不知道未來(lái)的顏色，這是人類的悲哀”——多年前曾經(jīng)流行的詩(shī)句，或許正好切合此時(shí)此刻人們內(nèi)心的矛盾和掙扎，也反映出政策和市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，實(shí)在難以捉摸。

    應(yīng)該繼續(xù)等待，還是早早下定決心？這是個(gè)問(wèn)題。

    “深圳房?jī)r(jià)究竟是怎么回事，老說(shuō)成交量低，但房?jī)r(jià)為什么還那么高？”婚期臨近的深圳白領(lǐng)小陳，本來(lái)今年年中就打算買房，六七月起市場(chǎng)上政策利空不斷，樓價(jià)似乎隨時(shí)會(huì)大跌，不想成為“最后接棒者”的他一再延遲購(gòu)房計(jì)劃，不料樓價(jià)依然一路攀升，他難免感到彷徨。

    9月28日早晨，剛剛賣掉了深圳的房子的劉太太，興沖沖地飛到上海，她覺(jué)得上海買房投資還有升值空間。但是，當(dāng)天的報(bào)紙頭條都是央行提高第二套房貸款首付的消息，這讓她有些沮喪：“央行出手調(diào)控，上海房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌下去？還有投資機(jī)會(huì)嗎？”

    “對(duì)不起，我們目前只是展示，還沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)?！痹趧倓傞_(kāi)幕的成都市秋季房交會(huì)上，流連在大開(kāi)發(fā)商新樓盤(pán)模型前的購(gòu)房者們，不斷聽(tīng)到這樣的回答。一家樓盤(pán)的銷售代表“坦白”說(shuō)，現(xiàn)在成都房子這么好賣，不像以前那樣要搶黃金周的客源了，現(xiàn)在全推出來(lái)，年底樓價(jià)更高時(shí)就沒(méi)貨可賣了?！斑@不是捂盤(pán)惜售嗎？”從重慶來(lái)投資的趙女士排了兩次號(hào)都沒(méi)有搶到房源，但她一邊抱怨一邊堅(jiān)持守候，因?yàn)樗嘈拧皹莾r(jià)還在漲”。

    同樣的人物、同樣的場(chǎng)景、同樣的故事，在黃金周前后的各大中城市里會(huì)反復(fù)上演。

    各地房?jī)r(jià)依然急漲

    國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，深圳一手房?jī)r(jià)同比上漲17.6％，在全國(guó)70個(gè)大中城市中排名第二，二手房?jī)r(jià)同比上漲22.0％，高居第一。

    “最近兩個(gè)月來(lái)深圳一手房?jī)r(jià)的確在拉升，但主要是由個(gè)別大盤(pán)帶動(dòng)的?！笔袌?chǎng)分析人士表示。深圳世聯(lián)地產(chǎn)研究表明，8月份商品房銷售均價(jià)達(dá)每平方米18796元，環(huán)比增長(zhǎng)37%，同比更是增長(zhǎng)58%，再創(chuàng)深圳商品房銷售月度均價(jià)最高紀(jì)錄，其中受南山、龍崗地區(qū)兩個(gè)高端項(xiàng)目入市影響甚大。

    上海房?jī)r(jià)漲速之快也讓業(yè)界目瞪口呆。如浦東樓盤(pán)萬(wàn)科新里程，年初單價(jià)不過(guò)每平方米8000到9000元，三四月份上漲到13000元，現(xiàn)在則已經(jīng)是18000元了。長(zhǎng)寧區(qū)吳中路某樓盤(pán)，年初售價(jià)約每平方米11000元，近日開(kāi)發(fā)商居然出價(jià)16000元回購(gòu)。業(yè)界估計(jì)，今年以來(lái)，上海市區(qū)房?jī)r(jià)起碼上漲30％，很多樓盤(pán)漲了一倍，郊區(qū)房?jī)r(jià)也至少有40％的漲幅。目前的房?jī)r(jià)水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2005年調(diào)控前的最高點(diǎn)。

    而西南重鎮(zhèn)成都同樣不甘人后。成都市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年1～8月，成都五城區(qū)商品房成交均價(jià)每平方米4827元，同比上漲9%，其中商品住宅成交均價(jià)為每平方米4721元。8月份上述城區(qū)商品住宅均價(jià)首次突破5000元大關(guān)，達(dá)到每平方米5038元。實(shí)際上，成都市區(qū)一些高端樓盤(pán)已突破每平方米8000元甚至萬(wàn)元大關(guān)，城東二環(huán)邊上龍湖地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，售價(jià)都已超過(guò)每平方米6000元。

    中山大學(xué)嶺南學(xué)院院長(zhǎng)吳立范認(rèn)為，國(guó)內(nèi)通用的以成交均價(jià)作為房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的方法，其實(shí)不太合理，往往不能反映樓市全貌。以深圳近兩個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，一兩個(gè)高價(jià)樓盤(pán)推出就會(huì)把均價(jià)拉得非常高，但并不代表符合大多數(shù)人需求的房子價(jià)格大漲，反之亦然，而國(guó)外通常采用主流樓盤(pán)房?jī)r(jià)中位數(shù)的統(tǒng)計(jì)方法，更具有可比性。

    新調(diào)控政策令樓市高位空轉(zhuǎn)

    實(shí)際上，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中繼續(xù)大漲的深圳樓市，觀望氣氛依舊濃厚。深圳世聯(lián)地產(chǎn)研究顯示，8月份深圳一手住宅日均成交不足75套，比7月份下降49%，二手房成交也大面積萎縮，7月份同比回落四成，8月成交量更僅有7月份的六成，以投資氣氛較濃的福田和南山兩區(qū)降幅更大。

    “二手成交急劇萎縮還有一些特殊原因?！笔廊A地產(chǎn)研究中心總監(jiān)肖小平表示，從5月開(kāi)始，由于市場(chǎng)先后傳出強(qiáng)征個(gè)稅、使用新版合同等種種消息，投資者放盤(pán)量大增，購(gòu)房者也希望搶在銀行信貸收緊前購(gòu)房，這都使五六月份二手房成交大增，購(gòu)買力被提前釋放，隨后市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，成交便驟然下降。世華是深圳二手代理三強(qiáng)之一。

    占據(jù)深圳二手房市場(chǎng)半壁江山的中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)也顯示，當(dāng)?shù)亓咴路菡w放盤(pán)量比去年同期增加一倍，比今年1月份增50％，香港客戶放盤(pán)量同比亦增加50％。但8月份二手房成交量?jī)H相當(dāng)于6月份的三到四成，成交價(jià)波動(dòng)不大。

    世聯(lián)分析師黃明智表示，總體上看，6月至9月份深圳90平方米以上戶型住宅價(jià)格并未如外界傳言有所下降，反映出主流投資客仍對(duì)后市有所期盼，并不急于出手。不急于出手的還有購(gòu)房者，近來(lái)關(guān)內(nèi)四區(qū)新盤(pán)以消化市場(chǎng)存量為主，關(guān)外寶安區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)銷售率都不太理想，市場(chǎng)存量進(jìn)一步增加。

    9月27日晚，央行正式發(fā)文，要求提高第二套房首付款到四成，貸款利率起碼是央行基準(zhǔn)利率的1.1倍，借款人償還房貸支出不得高于其月收入的50%，這些規(guī)定都給投資客和普通購(gòu)房者帶來(lái)更多壓力。

    上海中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉承健表示，此項(xiàng)政策早就應(yīng)該出臺(tái)，原來(lái)都是上緊下松，至少60％以上的購(gòu)房者都是通過(guò)銀行貸款的，而且購(gòu)買第二套房的比例還相當(dāng)高，新政策一出，對(duì)投資炒房會(huì)是有力打擊。

    就上海情況而言，銀行收緊房貸新政對(duì)一手房市場(chǎng)影響暫不明顯，但二手房交易已受到?jīng)_擊，各類購(gòu)房者信心開(kāi)始動(dòng)搖。據(jù)上海知名二手房中介信義房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，旗下門(mén)店9月上旬成交量與8月同期環(huán)比上升9.72%，但9月中旬之后成交增長(zhǎng)明顯放緩。另一主要中介漢宇地產(chǎn)的成交記錄也顯示，9月下旬以來(lái)，旗下沒(méi)有一個(gè)門(mén)店實(shí)際成交有明顯增長(zhǎng)。

    “打一棍再給顆糖”

    “政策風(fēng)向完全明確之前，觀望期難以結(jié)束?！鄙钲谑廊A地產(chǎn)的肖小平表示，“現(xiàn)在投資者、購(gòu)房者及開(kāi)發(fā)商、中介代理都在等待，當(dāng)白紙黑字的文件取代傳言后，各方才會(huì)有更好的應(yīng)對(duì)，市場(chǎng)才會(huì)有個(gè)好心態(tài)。”

    但封口浪尖上的深圳，政府的態(tài)度一直有些“曖昧“。7月份深圳市地稅局召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上，該副局長(zhǎng)章家壽曾透露，9月份左右將出臺(tái)新政策，以評(píng)估價(jià)作為二手房征收個(gè)人所得稅的基準(zhǔn)。如此權(quán)威的”強(qiáng)征個(gè)稅”表態(tài)一度令投資者急忙出手，而根據(jù)最新消息，此政策最快10月黃金周假期后才能出臺(tái)。七八月間權(quán)威部門(mén)又傳出“深圳將試點(diǎn)征收物業(yè)稅”的說(shuō)法，至今未見(jiàn)具體實(shí)施細(xì)則。

    在“政策市”的大背景下，無(wú)論是深圳還是上海，政府官員們既希望平抑飛漲的樓價(jià)，又不愿看到樓市崩盤(pán)，于是就出現(xiàn)了“打一棍再給顆糖”的微妙局面。

    得到“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)”概念強(qiáng)有力支持的成都，地方政府要借房地產(chǎn)市場(chǎng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的主觀愿望更加迫切。房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)成都杰力恩地產(chǎn)副總賴翰林認(rèn)為，新試驗(yàn)區(qū)概念帶動(dòng)外地?zé)徨X涌入成都樓市，對(duì)房?jī)r(jià)走高有著不可低估的影響。“我估計(jì)近期這批熱錢總數(shù)應(yīng)在100億元左右，”賴說(shuō)，“溫州炒房團(tuán)的回歸、深圳炒房團(tuán)的加入，以及海外房地產(chǎn)基金的潛行，都是推高房?jī)r(jià)的主要力量?！庇腥松踔链竽戭A(yù)測(cè)，成都房?jī)r(jià)未來(lái)一兩年內(nèi)將突破每平方米8000元。

    近日，屢屢語(yǔ)出驚人的知名學(xué)者郎咸平在上海公開(kāi)演講時(shí)表示，中國(guó)樓市已開(kāi)始步入還貸高風(fēng)險(xiǎn)期，因?yàn)殡S著銀行不斷加息，放款利率很高，會(huì)給越來(lái)越多購(gòu)房貸款者造成更大的還貸壓力。

    黃金周之后，國(guó)內(nèi)各大熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，是如脫韁野馬繼續(xù)狂漲，還是隨著一連串兒強(qiáng)有力的新政策的出臺(tái)而低下高昂的頭呢？恐怕誰(shuí)也不敢打包票。來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)