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    房地產(chǎn)市場(chǎng)既受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又受制于其本身供求關(guān)系變化的影響。兩者具有明顯的互動(dòng)效應(yīng)和內(nèi)在聯(lián)系。據(jù)此，我們可以對(duì)未來(lái)二三年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)作出一些判斷。
　　
　　GDP高增長(zhǎng)推動(dòng)房市
　　
　　今年前三季度GDP同比增長(zhǎng)已高達(dá)11.5%，今年全年的增幅將會(huì)超過(guò)11%。即使未來(lái)二三年增速有所放緩，也會(huì)維持在10%左右的增幅。這就意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具有上行動(dòng)力。

　　又因?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要仍靠出口與投資這兩駕馬車(chē)?yán)瓌?dòng)，內(nèi)需這駕馬車(chē)雖說(shuō)會(huì)有所增長(zhǎng)，但在未來(lái)二三年內(nèi)仍不能與上述二駕馬車(chē)并駕齊驅(qū)。這就決定了如今推動(dòng)房市升溫的幾大宏觀經(jīng)濟(jì)的因素依然存在，如外貿(mào)順差、流動(dòng)性過(guò)剩，通脹壓力，利率、匯率的影響等。其中，尤以流動(dòng)性過(guò)剩對(duì)房市的影響最大、也最直接。它不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)，更促進(jìn)了投資購(gòu)房需求的快速增長(zhǎng)，而成為推升房市的一大動(dòng)力。
　　
　　供求矛盾依然存在
　　
　　由于前兩年宏觀調(diào)控對(duì)于地根、銀根的收緊，而導(dǎo)致如今新增供應(yīng)的普遍不足，加劇了供求矛盾，并促使價(jià)格上漲。雖說(shuō)已開(kāi)始增加土地供應(yīng)。但由于土地資源稀缺，其新增量畢竟有限。且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般都有二三年的周期，“遠(yuǎn)水救不了近火”。因此，未來(lái)二三年內(nèi)新增供應(yīng)相對(duì)于持續(xù)增長(zhǎng)并且是較快增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，仍然處于偏緊狀態(tài)。
　　
　　推升房?jī)r(jià)動(dòng)力依舊
　　
　　流動(dòng)性過(guò)剩已成推動(dòng)房?jī)r(jià)的一大動(dòng)力。而在未來(lái)二三年內(nèi)，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題難以徹底解決，這就意味著推升房?jī)r(jià)的動(dòng)力依然存在。未來(lái)二三年仍將會(huì)維持在4%-5%的區(qū)間。這一區(qū)間相對(duì)于前幾年1%—2%的區(qū)間，仍處于高位。而CPI的高走，將會(huì)成為推升房?jī)r(jià)的又一動(dòng)力。

　　此外，人民幣升值加快及其升值預(yù)期強(qiáng)化，會(huì)吸引外資更多地進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這同樣會(huì)成為推升房?jī)r(jià)的一大動(dòng)力。

　　在上述幾大因素的共同作用下，房?jī)r(jià)泡沫會(huì)越來(lái)越大。面對(duì)這一狀況，政府必然會(huì)采取相應(yīng)的調(diào)控措施。這會(huì)使房市出現(xiàn)一些波動(dòng)，但波幅不會(huì)很大，維持時(shí)間也不會(huì)太久。
　　
　　國(guó)際資本繼續(xù)投資
　　
　　自2006年7月“限外”政策出臺(tái)一年多來(lái)，國(guó)際資本并沒(méi)放慢進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的腳步，甚至在加快進(jìn)入。據(jù)戴德梁行的報(bào)告稱(chēng)，今年外資進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額增幅約在50%左右。并稱(chēng)上海已逐漸成為像東京、悉尼、新加坡那樣的房地產(chǎn)核心投資市場(chǎng)。又據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，僅今年前5個(gè)月，外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域的金額就已達(dá)到222億元，同比猛增了89.9%，幾近翻倍。截至2007年8月，外資參股國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)及其相關(guān)企業(yè)已超過(guò)5000家。

　　從需求市場(chǎng)來(lái)看，外資交易同樣活躍。據(jù)仲量聯(lián)行的報(bào)告稱(chēng)，今年上半年，外資在上海整棟收購(gòu)物業(yè)的交易金額已接近20億美元，已相當(dāng)于去年全年收購(gòu)總金額的62.5%。上海單價(jià)3萬(wàn)元以上的高檔公寓中，超過(guò)半數(shù)為境外人士所購(gòu)。又據(jù)商務(wù)部和外管局公布的數(shù)據(jù)顯示，僅今年上半年，流入我國(guó)的不明來(lái)路的外資就高達(dá)1219億美元。其中便有相當(dāng)數(shù)量流入了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　上述四個(gè)趨勢(shì)，既源于宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用力，又源于房市本身供求矛盾，同時(shí)也源于未來(lái)調(diào)控的干預(yù)和外資流入的推動(dòng)力。面對(duì)這些趨勢(shì)，市場(chǎng)各主體又將何以應(yīng)對(duì)？政府又將如何進(jìn)一步調(diào)整調(diào)控的方向與重點(diǎn)，以提高實(shí)效？這自然將成為社會(huì)公眾關(guān)注的又一焦點(diǎn)。（來(lái)源:房地產(chǎn)時(shí)報(bào)）