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    當(dāng)大多數(shù)人還在觀望房價、樓市走向并爭論不休時,資本雄厚的開發(fā)商直接用行動說話。在11月8日的上海新一批土地出讓中,市場再次瘋狂。

　　上海仁恒房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱"仁恒")以13.01億元擊敗包括浙江綠城在內(nèi)多位對手,拿下新江灣城D3地塊,樓面價(出讓總價/總建筑面積)達(dá)到每平方米2萬元。同時在上海外環(huán)外的青浦趙巷地塊,重慶龍湖地產(chǎn)(以下簡稱"龍湖")以154214萬元、樓面價10672元/平方米的掛牌價格競得,上海外環(huán)外住宅地價首次破萬。

　　"最近上海受市場追捧的地塊,幾乎都被外來開發(fā)商高價搶走,可以說現(xiàn)在是成功登陸資本市場的各地開發(fā)商利用資本優(yōu)勢在圍搶上海土地,我們這些尚未上市的本地企業(yè)根本沒有機(jī)會。"一位本地開發(fā)商毫不掩飾自己的無奈。

　　出讓新規(guī)形同虛設(shè)

　　11月8日中午,本報記者在與龍湖有關(guān)人士的接觸中獲悉,在龍湖全國擴(kuò)張的布局中,繼北京之后,進(jìn)軍以上海為核心的長三角區(qū)域,將是公司接下來的核心工作,首先就是拿地。"當(dāng)然,與全國其他城市相比,上海土地的爭奪更加激烈,代價會更高。"

　　而就在數(shù)小時后,龍湖地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理趙男男帶領(lǐng)的競標(biāo)團(tuán)隊,一舉拿下龍湖在上海公開招投標(biāo)市場上的第一幅土地,并且打破了此前上海外環(huán)外土地樓面價的記錄,首次破萬。

　　正如上述龍湖人士所言,"上海作為全國房地產(chǎn)的龍頭,已經(jīng)啟動全國戰(zhàn)略并爭作一線開發(fā)商的龍湖地產(chǎn),必然需要在上海市場有所作為。"

　　上海市房地局官方網(wǎng)站顯示,龍湖拿下的地塊,占地面積14.4496公頃,容積率為1,為住宅用地。該地塊有74%以上90平方米以下小戶型限制。

　　幾乎在同時,另一場更為引人注目的新江灣城D3地塊出讓同樣出現(xiàn)了令業(yè)內(nèi)詫異的結(jié)果。

　　新江灣城D3地塊位于江灣城路以西、國曉路以北、政和路以東、殷行路以南,占地面積5.4208公頃,容積率為1.2,是新江灣城出讓的第4塊土地。

　　D3地塊的起始報價為5.51億元,至掛牌結(jié)束,共有福永集團(tuán)、華潤置地、佳兆業(yè)、浙江綠城、慶隆投資、上海城建、上海仁恒、盈莉公司等8家開發(fā)商要求競價,按規(guī)定轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價程序。最終仁恒以樓板價約2萬元/平方米的天價摘得。這與此前浙江綠城以樓面價約1.2萬元/平方米競得新江灣城D1地塊僅僅4個月時間,僅從這兩幅土地的成交價均價看,漲幅高達(dá)近70%。

　　值得注意的是,10月底上海市房地局"緊急"出臺宅地出讓新規(guī),在業(yè)內(nèi)人士看來,主要目的就在于遏制此前土地市場的不理性行為,讓開發(fā)商在參與競標(biāo)時更加理性。

　　根據(jù)<關(guān)于調(diào)整住宅類用地掛牌現(xiàn)場競價規(guī)則的通知>(滬房地資用[2007]633號,下稱633號文)的文件,最新的競價規(guī)則,針對土地掛牌期間的報價沒有變化,而在掛牌截止轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價后,將使用競價新規(guī)。"現(xiàn)場競價采取競買人書面報價的方式進(jìn)行。由競買人當(dāng)場書面填寫現(xiàn)場報價單,密封后交現(xiàn)場公證人員。"即所謂的"暗標(biāo)"。

　　11月8日的土地出讓即是上述新規(guī)發(fā)布后的首次運(yùn)用,但效果似乎事與愿違。

　　龍湖地產(chǎn)為了確保成功拿下趙巷地塊,在掛牌階段即報出了154214萬元的價格,幾乎高出多數(shù)開發(fā)商心理價位的近一倍,直接在掛牌階段結(jié)束戰(zhàn)斗;而使用"暗標(biāo)"規(guī)則進(jìn)入現(xiàn)場競價的新江灣城D3地塊,志在必得的仁恒以高出第二名2.16億元的代價勝出。

　　房價協(xié)同效應(yīng)屢屢應(yīng)驗

　　"2萬元的樓面價,成本就將達(dá)到2.5萬每平方米左右,房子出來不得近3萬每平方米了!"有業(yè)內(nèi)人士驚嘆。

　　新江灣城未來樓價再次被提前拉高。因此,在D3地塊競標(biāo)現(xiàn)場,浙江綠城雖然未能中標(biāo),但參與現(xiàn)場競標(biāo)的綠城旗下上海綠宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理夏松華笑著走出現(xiàn)場。

　　"新江灣地塊已經(jīng)成為楊浦區(qū)的一個價格高點(diǎn),并逐步形成穩(wěn)定的區(qū)域價格線,在華潤、綠城等開發(fā)商的主力產(chǎn)品還沒有正式推出之前,已經(jīng)達(dá)到這樣的效果,無疑給了更多后來者以信心。"一位參與了D3競標(biāo)的開發(fā)商向記者坦言,與其說是先前的高地價給了大家信心,還不如講,目前一些先入者成品的露出給了這些開發(fā)商更明確的發(fā)展方向,有了房價作為參照,拿地才更具底氣。

　　4-9月,新江灣城區(qū)域總共成交10.55萬平方米,成交均價由第二季度的11597元,上漲至第三季度13940元。

　　而本報記者輾轉(zhuǎn)獲得新江灣城目前在售的主力樓盤合生江灣國際公寓的交易明細(xì)表顯示,該樓盤2006年4月底以均價近萬元開盤,在2007年6月綠城拿下新江灣城地塊之前的近一年時間內(nèi),穩(wěn)步上升至約一萬二三的水平,而在綠城拿地之后該樓盤售價迅速突破1.5萬元/平方米。

　　其間,該樓盤甚至在2007年8月進(jìn)入一個月的銷售"歇停"期,交易明細(xì)表顯示,整個8月,該樓盤沒有銷售一套,而9月"重新"開始銷售后,均價已經(jīng)飆升至2萬元。

　　"出一塊地,地價上一個臺階,周邊房價隨之上漲,這是一種很典型的開發(fā)商相互抬杠的效應(yīng)。"北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東擔(dān)憂的是,這種近乎脫離現(xiàn)實市場的抬杠現(xiàn)象背后累積的巨大風(fēng)險。

　　資本沖擊力

　　"我們的感覺很明顯,在最近約1年左右的時間內(nèi),要想獲得上海優(yōu)質(zhì)的土地越來越難,尤其是外來上市公司追捧的熱點(diǎn)土地,我們本地公司只有陪坐的份,上海已經(jīng)不是本地公司的天下了。"上述這位不愿透露姓名的本地開發(fā)商老總坦言,盡管他的公司也在朝著上市的方向努力。

　　龍湖作為重慶市最大房地產(chǎn)企業(yè),正在加緊準(zhǔn)備赴港上市。上述龍湖有關(guān)人士向記者透露,公司的當(dāng)務(wù)之急,是在全國范圍內(nèi)樹立品牌形象,而在重點(diǎn)城市布局、在關(guān)鍵市場有聲音則是第一步。

　　而已成功上市圈得龐大資金的開發(fā)商,在全國范圍內(nèi)跑馬圈地,不斷翻新地價成交記錄,已成為這類企業(yè)的最大特征。憑借增發(fā)、發(fā)行公司債等有利融資平臺,資本沖動有增無減。

　　"去年以來,諸多國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)成功上市,融資之后則是順理成章的圈地,上海始終是立志做一線開發(fā)商的房地產(chǎn)企業(yè)的首選,用'資本圍城'來形容目前的上海地市并不為過。"北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東指出,"高價拿地本身或許并不是最主要的,中標(biāo)熱門地塊背后的廣告效應(yīng)、品牌效應(yīng),上市公司給人以'可持續(xù)經(jīng)營'而'擴(kuò)大融資'的效應(yīng),才是企業(yè)的醉翁之意。"

　　這也正是一些未上市開發(fā)商看不懂的原因。劉光東還指出,對上市公司而言,圈到錢才是重要的,而花在某個項目上賺不賺錢只是其次,只要能吸引人投錢就行。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）