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    每平方米3000元的價(jià)格在哪里能買到房？

　　2005年湖南長(zhǎng)沙市商品房均價(jià)是3030元／平方米，2006年吉林長(zhǎng)春商品房均價(jià)2671元／平方米，而在北京，這個(gè)價(jià)格是二手房近5個(gè)月以來的增長(zhǎng)額度。

　　去年11月份，已經(jīng)工作四年、小有積蓄的投資公司張小姐準(zhǔn)備在朝陽區(qū)民航醫(yī)院附近小區(qū)買一套80余平方米的二手公寓。當(dāng)時(shí)她和男朋友的月收入平均是11000元，而二手房?jī)r(jià)是在9000元左右，抱著明年房?jī)r(jià)可能會(huì)走低的態(tài)度，她想等到2007年買。然而今年4月份，同樣地段還想購二手時(shí)房時(shí)她發(fā)現(xiàn)小區(qū)二手房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升到12000元。北京的房?jī)r(jià)為什么漲得這么快？是需求的人越來越多，還是投機(jī)的人越來越多？看不明白房?jī)r(jià)走勢(shì)的張小姐有著和大多數(shù)人一樣的想法，北京樓市的價(jià)格已經(jīng)不是普通人所能接受的，按這樣的速度發(fā)展下去，“房奴”離更多的人越來越近，高企的房?jī)r(jià)觸及到了百姓承受力的底線。

　　價(jià)升量增的背后

　　一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，從2000年到2006年，北京市每年商品房竣工面積在不斷增加，銷售面積也同步增加的同時(shí)，價(jià)格也一路看漲，形成了聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

　　單從2000~2006北京市商品房銷售統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)走勢(shì)可以看出，北京連年上升的交易量背后是強(qiáng)大的需求在支撐。

　　中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰接受記者采訪時(shí)表示，北京對(duì)住宅市場(chǎng)的需求還是比較大的。如果從住房需求來看，包括主動(dòng)型和被動(dòng)型。被動(dòng)型是指拆遷戶必須購房用于自住，主動(dòng)型是由于收入增長(zhǎng)、家庭分戶的需要以及單純投資。在北京，投資比重還是少數(shù)，尤其是住宅，自用居多，因此市場(chǎng)的穩(wěn)定性會(huì)很好。不過，針對(duì)需求群體的統(tǒng)計(jì)和劃分并沒有官方的數(shù)據(jù)，民間機(jī)構(gòu)也沒有做出明確的調(diào)查，這是一個(gè)很復(fù)雜的過程。

　　支撐北京樓市走高的包括因素包括拆遷、首次購房、改善居住環(huán)境、投資、外來人口購房等，其實(shí)這些因素與深圳、上海等其他城市并無區(qū)別，但區(qū)別在于，北京的真實(shí)住房需求比例要高于深圳、廣州等城市。盡管港人在北京置業(yè)、溫州炒房團(tuán)在京購房的比例可能低于深圳和上海，但北京真實(shí)需求的另一個(gè)群體——不在北京工作的外地人在京置業(yè)需求則是隱性的。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，南四環(huán)某高檔小區(qū)幾年前開盤時(shí)3950元／平方米起，當(dāng)時(shí)的政策是外地人買房可帶戶口，結(jié)果該樓盤出售后至少有50%以上的被外地人買走，而買家則開著寶馬、奧迪等豪車偶爾光顧。小區(qū)居民透露，來這里買房的人很多都是外地官員，他們由于工作在外地，所以不常來北京，他們中很多人是為退休后以及為子女將來留京做打算。

　　“盡管沒有官方數(shù)據(jù)或民間調(diào)查，顯示上述類型在北京購房的比例有多高，然而這種情況確實(shí)存在，而且比其他城市的比率要高?！币晃辉诜康禺a(chǎn)業(yè)浸淫數(shù)十年的資深人士說，北京樓市中隱性需求比例至少存在10%以上，但在北京樓市中他們對(duì)房?jī)r(jià)的拉升作用微乎其微。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理孟奇表示，房產(chǎn)投資和實(shí)際需求消費(fèi)，兩者不太容易界定，因?yàn)榻^大一部分是中產(chǎn)階級(jí)在資金的允許下，先改善房環(huán)境，或出租或留給子女。北京真實(shí)需求自住的比較多，平均投機(jī)房地產(chǎn)只占10~15%。

　　從自住需求分析，以拆遷為例2005年北京城區(qū)拆遷面積是196萬平方米，2006年是287.6萬平方米，而當(dāng)年兩者商品房竣工面積為3770.9萬平方米、3193.9萬平方米，這意味著，當(dāng)年新建商品房中的十分之一滿足拆遷住房需求都綽綽有余。

　　2006年3月，《北京房?jī)r(jià)的困惑：房?jī)r(jià)還要漲? 市場(chǎng)機(jī)制待完善》文章認(rèn)為，從官方公布的有關(guān)數(shù)據(jù)分析，北京市的住房需求主要來自四個(gè)方面：一是本地居民家庭的置業(yè)升級(jí)。北京人均住宅使用面積由1999年的15.9平方米上升到2005年的19.5平方米。雖然自1999年以來人均住宅面積的增加呈遞減趨勢(shì)，但由于基數(shù)龐大，因而這部分需求估計(jì)每年約有600萬 ~700萬建筑平方米； 二是城市化率的提高帶來的住房需求。按照官方預(yù)測(cè)，北京市到2010年常住總?cè)丝谟锌赡苓_(dá)到1700萬人，由此推算，每年新增人口約35萬人左右。業(yè)界估測(cè)，北京每年新增商品房約有30%左右為外地人所購買；三是城市改造中所產(chǎn)生的需求。近年在奧運(yùn)會(huì)的推動(dòng)下，城市建設(shè)速度加快，為了配套大工程、大項(xiàng)目的建設(shè)和拆危解困，年均拆遷約7萬戶居民，如果按戶均建筑面積70平方米計(jì)，大約每年有近500萬平方米的住房需求量；四是一部分家庭理財(cái)?shù)耐顿Y需求。據(jù)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)，北京房產(chǎn)投資需求約占到新增商品房供應(yīng)量的17%?？陀^地說，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買力與有效需求十分龐大。

　　那么北京樓市中外地人購房的比例有多大呢？2007年1月23日全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上，北京市建委主任隋振江介紹說，北京住房需求量很大，其中，外地人來京購房的數(shù)量占總量的35%，且以高端住宅為主。調(diào)查顯示，近幾年，北京商品住房外埠購買比重都在3成左右，2006年1~11月，外埠個(gè)人在京購房5萬套左右，占市場(chǎng)份額的35%。這些購房人中，一次性付款占54.3%，比本地居民高15個(gè)百分點(diǎn)。

　　隋振江介紹說，外地人群購買住房比較高端化，目前北京的高檔住宅樓，外地買家占一半左右。據(jù)了解，目前外埠個(gè)人在京購房均價(jià)達(dá)8300元／平方米左右，高出本地居民1000元；一半以上的外埠個(gè)人購買中心區(qū)萬元以上的高價(jià)住宅，且價(jià)位越高外購比例越大，個(gè)別高檔樓盤外地購買比例達(dá)80%以上。

　　2006年，北京市商品房銷售面積達(dá)2607.6萬平方米(其中包括現(xiàn)房和期房銷售面積)，按30%的比例被外人購房計(jì)算，約782萬平方米被外地人所購買，同年北京人拆遷面積達(dá)287萬平方米。也就是說，2006年外地人購房面積和有剛性需求的拆遷面積達(dá)1069萬平方米，占當(dāng)年銷售面積的41%。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，近三年，北京每年增加41.5萬人。按照2006年北京城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積20.06平方米計(jì)算，每年新增住宅需求達(dá)到832.49萬平方米。如果加上外地人購房和拆遷面積，則表明2006年北京市場(chǎng)的需求量達(dá)1901萬平方米，而剩下的706萬平方米，則應(yīng)該被二次購房、投資等所占有。

　　普通北京市民能承受如此高的房?jī)r(jià)嗎？據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2006年，北京城市居民人均支配收入19978元，而北京2006年商品房平均銷售價(jià)格達(dá)8792元/平房米，如果按照一套住宅80平方米計(jì)算，平均總價(jià)703360元，房?jī)r(jià)高于可支配收入的35倍之多。

　　北京師范大學(xué)地產(chǎn)研究中心副主任宏新教授接受記者采訪時(shí)說，目前影響房?jī)r(jià)的主要因素來自多方面，包括稅收、投資、金融等和房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)。住房已經(jīng)不單單是經(jīng)濟(jì)問題，而是一個(gè)社會(huì)問題，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期有時(shí)候反過來會(huì)影響房?jī)r(jià)。

　　實(shí)際上，在北京房?jī)r(jià)上升的背后，還有來自官方的聲音對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)做出了定性。2006年7月，北京市建委住宅發(fā)展與保障處處長(zhǎng)程建華表示，近期來看，北京的需求是很旺盛的。一部分是北京市本地的居民。其中包括想改善住房條件的、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的十多萬戶拆遷居民和買房進(jìn)行投資的一部分人群等；另外一部分是外地來京人員以及香港同胞、澳門同胞、國(guó)際人士等等。目前北京對(duì)住房的旺盛需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較快上漲，但房?jī)r(jià)過度下跌會(huì)破壞經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，因此房?jī)r(jià)應(yīng)該適度上漲。

　　然而，這個(gè)適度上漲的尺度卻離老百姓越來越遠(yuǎn)了。

　　北京樓市也瘋狂

　　今年一季度，北京市熱點(diǎn)板塊房屋平均售價(jià)已經(jīng)升至10145.94元／平方米，與去年同期相比上漲達(dá)到28.6%。來自北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合發(fā)布的上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)信息顯示，京城四環(huán)路以內(nèi)的住宅期房均價(jià)達(dá)到13696元／平方米，四環(huán)至五環(huán)路為11439元／平方米。

　　過高的價(jià)格將很大一部分普通市民擋在了門外。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京市期房網(wǎng)上簽約日均517套，同比減少72套；日均簽約面積62210平方米，同比減少9750平方米；其中，住宅日均簽約391套，同比減少104套，日均簽約面積49669平方米，同比減少8668平方米。而“十一”黃金周，北京住宅新盤銷售環(huán)比更是大幅下降，商品住宅(期、現(xiàn)房)日均銷售僅273套，環(huán)比9月末的一周，降幅達(dá)56%。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逶谄洳┛椭袑懙溃航衲暌詠?，根?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京四環(huán)以內(nèi)多數(shù)樓盤漲幅超過40%，尤其是7月份和8月份，相比之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商已經(jīng)不再有任何顧忌，以前漲價(jià)是幾百幾百的漲，現(xiàn)在每個(gè)樓盤幾乎是數(shù)千數(shù)千的漲，像泛海國(guó)際這樣的區(qū)域領(lǐng)漲項(xiàng)目，甚至于在不到兩個(gè)月時(shí)間從17000元／平方米漲到25000元／平方米，漲價(jià)達(dá)8000元／平方米，一個(gè)月漲幅高達(dá)50%。然而，這種看似瘋狂的舉動(dòng)，并沒有給項(xiàng)目造成滯銷，反而銷售一路走高，從而也給了其他項(xiàng)目以足夠的信心，并紛紛跟隨。

　　北京樓市價(jià)格與百姓實(shí)際承受能力相悖離，已經(jīng)引起了業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士表示，北京樓市和深圳、上海有相同之處，短期內(nèi)樓盤價(jià)格飚升之快，早已經(jīng)超出正常范圍。比如一個(gè)月之內(nèi)每平方米上漲三千，這是不合常理的。很多開發(fā)商認(rèn)為樓盤搶手，實(shí)際上在一定程度上他們是捂盤從而抬高售價(jià)，開發(fā)商總會(huì)有辦法鉆市場(chǎng)的漏洞，但這樣一來市場(chǎng)觀望氛圍自然越來越濃。北京樓市已經(jīng)超出了正常的范圍，存在著不合理因素。從目前來看，北京樓市價(jià)格大有趕超深圳的意思，如果真有這樣的趨勢(shì)，那就是很危險(xiǎn)的。

　　伴隨著一手樓市的不斷上漲，二手房也緊隨其后。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京7月二手商品住房掛牌均價(jià)為9350元／平方米，環(huán)比上漲4.4%。掛牌量在上月下降的基礎(chǔ)上小幅增長(zhǎng)，較6月份環(huán)比上漲了8.6%，成交量比6月份上升6.3%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，一手商品房?jī)r(jià)格在二季度加快了上漲速度，并直接傳導(dǎo)給了二手房市場(chǎng)。同時(shí)，新房市場(chǎng)供應(yīng)量同比下降，且價(jià)格已達(dá)到一定高位，成交量萎縮，迫使部分新房市場(chǎng)的需求轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)，推動(dòng)了二手房交易量的增長(zhǎng)。目前部分二手房業(yè)主惜售心理較強(qiáng)，致使掛牌價(jià)格也出現(xiàn)較大幅度的攀升。不過他認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)已經(jīng)存在透支未來利好的風(fēng)險(xiǎn)。

　　鏈家地產(chǎn)公司副總經(jīng)理金育松對(duì)記者說，影響商品房主要因素是供、需關(guān)系，根本原因之所以上漲，是因?yàn)楣?yīng)小于需求，從北京房產(chǎn)看供與需比例是1 : 3左右。以二手房為例，二手房交易量一直保持增長(zhǎng)狀態(tài)，雖然二手房?jī)r(jià)格與新樓盤一樣，高速增長(zhǎng)，但實(shí)際需求購房人數(shù)占80%以上，而投機(jī)的則小于20%。

　　“二手房都有這樣的價(jià)格，如果買一手房對(duì)我們的壓力就更大了。到底房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)持續(xù)上漲呢？這和我們的工資漲幅差距太大了，北京真的就沒有我們的房子可以住嗎？”面對(duì)每個(gè)月都會(huì)向上突破的房?jī)r(jià)，張小姐如是說。《數(shù)字商業(yè)時(shí)代》