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    就在人們?yōu)榉抠J新政后的房?jī)r(jià)是否下跌而爭(zhēng)論不休時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)“原料”――土地市場(chǎng)卻不經(jīng)意間掀起陣陣波瀾。近期上海、杭州等地頻頻出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的現(xiàn)象，不少地塊甚至出現(xiàn)折合每平方米后樓板價(jià)高于周邊樓盤(pán)房?jī)r(jià)的怪現(xiàn)象，令業(yè)內(nèi)震驚。

　　分析人士指出，僅就地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系而言，如果市場(chǎng)仍處在一個(gè)健康發(fā)展的軌道中，存在估值偏低的情況，那么地價(jià)超越房?jī)r(jià)有助于進(jìn)一步挖掘房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值；但如果市場(chǎng)已經(jīng)處在一個(gè)過(guò)熱的狀況中，地價(jià)超越房?jī)r(jià)并無(wú)實(shí)質(zhì)意義，只是將泡沫進(jìn)一步吹大的工具，并有可能加速泡沫破滅的進(jìn)程。而從目前情況來(lái)看，后者的概率偏大。資料圖片:究竟是房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)還是地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)？

　　“面粉貴過(guò)面包”

　　“面粉貴過(guò)面包”，這是業(yè)內(nèi)人士對(duì)這種地價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)現(xiàn)象的形容。而這種現(xiàn)象，正在上海、杭州、南京等多個(gè)大中城市蔓延，并日漸狂熱。

　　11月8日，上海郊區(qū)青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)一幅面積14.4公頃地塊的拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，重慶龍湖地產(chǎn)憑借驚人的報(bào)價(jià)一招制“敵”，成功摘牌。該地塊的掛牌底價(jià)為4億元左右，不久后攀升到8億元，但在截至掛牌前5分鐘，被重慶龍湖地產(chǎn)猛然拋出 15.42億元的“天價(jià)”震懾了所有的對(duì)手一舉摘牌，創(chuàng)下了上海郊區(qū)地價(jià)之最。按樓板價(jià)（土地面積內(nèi)規(guī)劃的可建建筑面積）計(jì)算，該地塊每平方米超過(guò)萬(wàn)元，遠(yuǎn)超出不少開(kāi)發(fā)商5000元的心理底線，也大大高于當(dāng)時(shí)趙巷鎮(zhèn)約每平方米7000元的售價(jià)，以致于有開(kāi)發(fā)商在會(huì)后搖頭說(shuō)：“面粉貴過(guò)面包，簡(jiǎn)直瘋了?！?/P>

　　無(wú)獨(dú)有偶，上海的新江灣城在11月份也上演了一場(chǎng)驚心動(dòng)魄的競(jìng)價(jià)大戰(zhàn)，業(yè)內(nèi)矚目的新江灣城D3地塊最終以13.01億元的價(jià)格落入新加坡仁恒置地囊中，成交樓板價(jià)高達(dá)20000元／平方米，也高于其時(shí)周邊大部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)。

　　在杭州，今年10月30日，經(jīng)過(guò)53輪書(shū)面競(jìng)價(jià)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以22.26億元競(jìng)得杭一棉A、B地塊，樓面地價(jià)15588元/平方米，創(chuàng)造了今年以來(lái)，單宗土地成交總價(jià)最高的紀(jì)錄。在南京，10月底江寧的土地再次拍賣(mài)時(shí)，一舉推出的13幅地塊不僅掛牌底價(jià)已有了明顯提高，成交后的樓面地價(jià)更是普遍接近了4000元/平方米，比三個(gè)月前的地價(jià)高出20％以上。

　　對(duì)于這種地價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)的行為，易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭將其歸咎于開(kāi)發(fā)商的賭性，這種賭性的支撐來(lái)自于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)后市發(fā)展的盲目樂(lè)觀。不過(guò)，他認(rèn)為，從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)兩三年來(lái)看，恐怕再難復(fù)制今年的高速發(fā)展，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的效果還有待觀察。

　　有分析師則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高額利潤(rùn)和半壟斷地位是吸引開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的主因。從拍地的主體看，不乏一些缺乏市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，其“干一票”的思維濃厚，因而在競(jìng)價(jià)拍地時(shí)敢于大膽出手。而這種現(xiàn)象已經(jīng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行帶來(lái)了負(fù)面效應(yīng)。

　　開(kāi)發(fā)商底氣從何而來(lái)

　　雖然市場(chǎng)對(duì)高價(jià)拿地質(zhì)疑聲眾多，但開(kāi)發(fā)商們卻不以為然。究其原因，是多重因素的合力給了開(kāi)發(fā)商充足的底氣。

　　底氣之一是開(kāi)發(fā)商們精心組織的“地荒論”在民間得到一部分人的認(rèn)可。盡管在二手房市場(chǎng)投資客手中囤積著大量的房屋有待消化，但在一手房市場(chǎng)，今年一波迅猛的行情成功地展現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)“供不應(yīng)求”的景象，以致于有媒體驚呼未來(lái)將出現(xiàn)無(wú)房可賣(mài)的局面。在這種市場(chǎng)格局下，開(kāi)發(fā)商得以肆無(wú)忌憚地抬高房?jī)r(jià)牟取暴利，而高價(jià)拿地有助于滋生購(gòu)房者恐慌性情緒，使這種開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的市場(chǎng)情緒得以延續(xù)。無(wú)怪乎有業(yè)內(nèi)人士指出，市場(chǎng)并沒(méi)有真正出現(xiàn)供不應(yīng)求的恐慌，有些開(kāi)發(fā)商的高價(jià)拿地是“存心不良”，其真實(shí)用意在于哄抬房?jī)r(jià)。

　　底氣之二則來(lái)自于資本市場(chǎng)源源不斷的資金供應(yīng)。在銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款逐漸收緊之際，中國(guó)股市的火爆成了開(kāi)發(fā)商們的“救星”。以A股為例，萬(wàn)科A、金地集團(tuán)等國(guó)內(nèi)著名地產(chǎn)上市公司通過(guò)增發(fā)、債券等途徑動(dòng)輒募集幾十億甚至上百億的資金。此外，如碧桂園、保利地產(chǎn)等許多地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市也籌集了大量資金，這些大大增強(qiáng)了企業(yè)拿地的實(shí)力，使得高價(jià)拿地成為可能；另一方面，由于目前證券投資者衡量地產(chǎn)類(lèi)上市公司的重要指標(biāo)之一就是土地儲(chǔ)備，這不僅影響到股價(jià)，而且還影響到公司的再融資能力。由此，在融資后再大規(guī)模圈地成為許多上市公司必須的工作，而那些還未上市卻有期望能在資本市場(chǎng)獲得一杯羹的地產(chǎn)企業(yè)，也希望通過(guò)大規(guī)模的圈地增加土地儲(chǔ)備來(lái)獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可，獲得更多的融資。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商們高價(jià)拿地的積極性不小。

　　底氣之三來(lái)自于對(duì)地方政府的信心。事實(shí)上，高地價(jià)中，得益最多的是地方政府，而高房?jī)r(jià)帶來(lái)的高稅收也讓地方政府受益匪淺。從利益的角度而言，開(kāi)發(fā)商和地方政府是利益共同體，這是開(kāi)發(fā)商們即便在面臨中央政府不斷的重拳調(diào)控時(shí)仍敢于大舉拿地的原因，因?yàn)檎叩淖罱K執(zhí)行者是地方政府，只要地方政府不下狠手，高房?jī)r(jià)的局面仍然會(huì)延續(xù)，高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商仍有望獲得豐厚利潤(rùn)。

　　有分析人士指出，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)半壟斷的體制下，高地價(jià)現(xiàn)象頻出只會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的泡沫越來(lái)越大，一旦破滅，受傷的不僅是開(kāi)發(fā)商，銀行、資本市場(chǎng)等都會(huì)受到重挫，這對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的局面是不利的。該人士建議，應(yīng)當(dāng)從源頭上遏制開(kāi)發(fā)商的高價(jià)拿地沖動(dòng)，收緊資金面，強(qiáng)化政策執(zhí)行力度，同時(shí)構(gòu)架健全的市場(chǎng)機(jī)制，以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康。

　　高地價(jià)力挺高房?jī)r(jià)

　　高地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)直接影響，就是助漲房?jī)r(jià)。這被戲稱(chēng)為是一場(chǎng)造富運(yùn)動(dòng)。上海新江灣板塊就是這場(chǎng)造富運(yùn)動(dòng)的典型受益者。坐落在上海較偏遠(yuǎn)地段的新江灣，此前并不受人矚目，房?jī)r(jià)也不是很高。2005年1月，珠江合生創(chuàng)展以總價(jià) 15.89億元、樓面地價(jià)5617元/平方米取得新江灣C1地塊，當(dāng)時(shí)此處的在售樓盤(pán)價(jià)格在每平方米8000多元。2006年也有地塊出讓?zhuān)績(jī)r(jià)未有明顯上漲。而今年6月，新江灣城D1地塊在競(jìng)拍中，短短6分鐘內(nèi)從5.16億元飆升至12.6億元，樓板價(jià)改寫(xiě)至12500元／平方米，這刺激了周邊樓盤(pán)價(jià)格的急速上揚(yáng)。

　　目前，新江灣城住宅一般售價(jià)已在25000元/平方米左右，某樓盤(pán)甚至高達(dá)30000元/平方米。而在此次新加坡仁恒置地以20000元/平方米的樓盤(pán)價(jià)拿下D3地塊后，又有樓盤(pán)開(kāi)始醞釀著提升價(jià)格。

　　分析人士指出，高地價(jià)——高房?jī)r(jià)——更高地價(jià)——更高房?jī)r(jià)，這是開(kāi)發(fā)商們的如意預(yù)期。如果在一個(gè)比較健康的市場(chǎng)環(huán)境中，高地價(jià)的確可以刺激房?jī)r(jià)上漲，從而增加購(gòu)買(mǎi)者的財(cái)富，在過(guò)去幾年里，正是通過(guò)這樣一種運(yùn)作模式吸引了大量投資者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。但需要指出的是，這種模式并不是永恒的，當(dāng)房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)超出了市場(chǎng)的承受力時(shí)，這種市場(chǎng)表現(xiàn)的負(fù)面影響就會(huì)出來(lái)，甚至?xí)?duì)房?jī)r(jià)具有更強(qiáng)的殺傷力。該人士認(rèn)為，目前高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有些不太理性，有可能給未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)埋下了隱患，其泡沫危害令人擔(dān)憂。

　　開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地在某種程度上加大了人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。來(lái)源：《中國(guó)證券報(bào)》