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    在廣州市黃金地段，記者看到一塊面積達(dá)到37118平方米的閑置土地，這是廣州市溢晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用來開發(fā)建設(shè)商住樓的，記者看到這里三分之一的面積被做成了一個停車場，而剩下的部分則荒草叢生，有人竟然在這個廣州市的鬧事區(qū)放起了羊。

　　國土資源部土地利用管理司副司長冷宏志認(rèn)為，關(guān)于處置關(guān)鍵問題就是政府要加大這塊的處置力度，使這個開發(fā)商想待價而沽這種情況有效的抑制它。

　　在房價高漲的時候，不少房地產(chǎn)開發(fā)商悟盤惜售，想趁機多賺一筆，其實，不少開發(fā)商還有另一條斂財捷徑，就是低價大規(guī)模囤積土地，待價而沽，人為哄抬地價，地少了，商品房也就少了，房價自然持續(xù)瘋漲。

　　建設(shè)銀行研究部發(fā)布的《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預(yù)測》報告顯示： 2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣；12月3日，國土資源部、財政部和中國人民銀行三部委聯(lián)合出臺了《土地儲備管理辦法》，這個辦法能遏制土地被囤積的現(xiàn)象嗎？我們今天也采訪了國土資源部。

　　記者：“你好，12月3號，土地儲備管理辦法正式發(fā)布了，那么這個辦法的發(fā)布，是針對現(xiàn)在市場上出現(xiàn)的什么問題，它主要達(dá)到的目的是什么？”

　　國土資源部土地利用管理司副司長冷宏志：“土地儲備制度應(yīng)該是從96年建立，運行到現(xiàn)在應(yīng)該有10年的時間，在這個過程當(dāng)中，取得的成效非常大，但是在這個過程當(dāng)中，也確確實實有一些問題需要進(jìn)一步規(guī)范，比如說我們目前在收購儲備機構(gòu)在資金的籌集和使用方面還存在著一定的不規(guī)范的問題，再比如就是這個機構(gòu)形式也不是很統(tǒng)一，有的是政府的儲備機構(gòu)，有的是公司性質(zhì)的，尤其這種公司性質(zhì)的，它既有這種儲備土地的這種職能，同時也搞經(jīng)營，這個也不夠規(guī)范，還有一個就是一些大城市和特大城市開發(fā)和供應(yīng)經(jīng)營能力不足，所以為了規(guī)范這些問題，很好的促進(jìn)土地市場的健康發(fā)育，那么我們出臺了土地儲備管理辦法?！?/P>

　　記者：“我注意到在1999年的時候，同樣是國土資源部也發(fā)布了一個閑置土地處置辦法，在這個辦法里面，對于土地閑置的一些情況也進(jìn)行了一些遏止，那么跟八年前的法律相比，現(xiàn)在出臺的土地儲備管理辦法，有什么明顯的不同？”

　　冷宏志：“實際上閑置土地原因里面一個很重要的方面，就是由于過去政府大量的供應(yīng)地是生地，那么供應(yīng)生地這一塊有的時候可能政府要承諾的條件沒有履行，有這種情況，另外一種情況也有可能，因為生地供應(yīng)在征地拆遷過程當(dāng)中執(zhí)行不下去，那么造成的閑置，這樣的話使合同很難履行，那么在這個收購儲備管理辦法里邊就提出來，收購儲備機構(gòu)要對土地進(jìn)行前期開發(fā)，就是通過幾通幾平以后，把生地變熟地，然后再供出去，這樣的供出去以后開發(fā)商拿到的是凈地，不僅有通平的土地，同時也沒有產(chǎn)權(quán)糾紛的，也就是拆遷這個補償都已經(jīng)處理完了，這樣的話他就能夠縮短開發(fā)周期，能夠及時的開發(fā)?！?/P>

　　開發(fā)商手中的土地究竟是怎樣被閑置的？在廣州市黃金地段，記者看到一塊面積達(dá)到37118平方米的閑置土地，這是廣州市溢晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用來開發(fā)建設(shè)商住樓的，記者看到這里三分之一的面積被做成了一個停車場，而剩下的部分則荒草叢生，有人竟然在這個廣州市的鬧事區(qū)放起了羊。這塊土地的對面也有一塊面積為27579平方米的土地被閑置，這塊土地的開發(fā)商是同屬合生創(chuàng)展集團下的廣州市溢暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　這兩塊地附近已有疊彩園、金穗雅園、逸景翠園等樓盤，可以說廣州市海珠區(qū)住宅“黃金地段”，從開發(fā)商2003年12月取得土地至今，短短的3年間，這里的房價已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，二手房的均價都已經(jīng)在1萬元左右，中介公司經(jīng)理分析，如果這兩個地塊建好之后由于地段優(yōu)勢好，價格肯定不低。

　　而實際上，廣州市國土房管局已經(jīng)成立了處理閑置土地工作組，并且早在2006年就開始跟蹤調(diào)查這幾塊閑置土地的情況，在開發(fā)商發(fā)出了《閑置土地調(diào)查通知書》后不久，廣州市國土房管局認(rèn)定這幾塊土從2004年6月9日起為閑置土地。但經(jīng)過謝昊他們的調(diào)查，該土地閑置有一些客觀原因，因此他們給于了開發(fā)商延期一年建設(shè)的決定。然而一年的期限即將到期，但這三家開發(fā)商都沒有任何動工的跡象，因此，廣州市國土房管局就在11月15日下發(fā)了《動工建設(shè)催告函》，也就是最后通牒。

　　廣州市國土房管局建設(shè)用地處主任科員謝昊告訴記者，如果剩下的兩個月里開發(fā)商還是沒有開發(fā)的跡象，而且調(diào)查發(fā)現(xiàn)是開發(fā)商自己故意囤積土地，他們將采取最嚴(yán)厲的措施進(jìn)行打擊——面臨被政府收地。

　　廣州市目前已經(jīng)全面完成了區(qū)域內(nèi)所有建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)情況的清查工作，下一步，將會有更多的有閑置土地的開發(fā)商會接到廣州市國土房管局開出的最后通牒。

　　閑置土地的關(guān)鍵問題是政府要加大處置力度

　　全國大大小小的開發(fā)商手中，究竟有多少土地被閑置？有沒有辦法能夠解決開發(fā)商拿著地不開發(fā)這一問題？我們也采訪了國土資源部土地利用司的副司長冷宏志。

　　記者：“那據(jù)國土資源部門所掌握的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在我們國家土地閑置的現(xiàn)狀是一個什么樣的情況？”

　　冷宏志：“土地閑置這個情況，按照這個國務(wù)院文件的要求，我們2004年之前搞了一個對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的這個閑置土地進(jìn)行了一個清理，據(jù)這個清理，這個結(jié)果是到2004年底，全國這個閑置土地是107萬畝左右，空閑土地是84萬畝左右，但是這里邊我要特別強調(diào)一下，這個閑置土地它是一個動態(tài)的概念，那么最近我們還按照國務(wù)院的要求，也在對閑置土地進(jìn)行清理，實際上在這個過程當(dāng)中，我估計過去的閑置有的已經(jīng)消化了，也可能有的地方又會產(chǎn)生新的閑置，這個情況我們在清理。”

　　記者：“根據(jù)從04年到現(xiàn)在一個動態(tài)的搜集的整理，最后的數(shù)據(jù)還沒有出來？”

　　冷宏志：“這個實際上按照國務(wù)院的要求，我們前不久發(fā)了一個明傳電報，明傳電報里邊就明確要求各地要加快對閑置土地清理和處置利用，那么重點是要清理房地產(chǎn)這塊的閑置土地，這塊的數(shù)字按照我們的時間和進(jìn)度安排，到明年6月份，整體一個數(shù)字才能出來?！?/P>

　　對2004年的閑置土地數(shù)量進(jìn)行換算，相當(dāng)于7.13億平方米，我們?nèi)绾蝸斫庾x這個數(shù)字呢？

　　記者：“我們國家閑置土地，現(xiàn)在的情況你說是到了一個嚴(yán)重的程度了嗎？”

　　冷宏志：“不能這樣說。應(yīng)該從量上來講，剛才我講了每年實際上2004年這塊的數(shù)字，2004數(shù)字截至2004年也是多年長期積累的這么一個過程，那么我們每年供應(yīng)土地是幾百萬畝，那么多年積累這么多，我想從量上來講，并不能是很嚴(yán)重，但是我們?yōu)榱舜龠M(jìn)土地的節(jié)約集約利用，我們的努力方向應(yīng)該是防止這個產(chǎn)生大量的閑置土地，產(chǎn)生了一定的閑置土地以后，我們力求能夠及時的把它消化和處置掉，但是你要想做到非常理想化的，一點閑置土地都不產(chǎn)生，我想這也是不現(xiàn)實的。”

　　早在1994我國就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，在1999年國土資源部門又發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，在這兩部法規(guī)中明確規(guī)定，“對超過出讓合同約定動工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)”。已明令禁止任何機構(gòu)刻意閑置土地，但是目前，我國依然有相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商有大量的閑置土地，除了客觀存在的開發(fā)難，拆遷難，還有什么的深層次的原因？

　　冷宏志：“大家可能擔(dān)心這個招來一個項目不容易，進(jìn)來一個企業(yè)也不太容易，那么如果把它收回就擔(dān)心影響這個他的招商引資這種環(huán)境，所以在執(zhí)行過程當(dāng)中，有的時候就不是那么嚴(yán)格，這種情況也是有，我覺得政府這個閑置這一塊處置關(guān)鍵問題就是政府要加大這塊的處置力度，使這個開發(fā)商想待價而沽這種情況有效的抑制它?！?/P>

　　正如冷宏志副司長所說的那樣，解決閑置土地的關(guān)鍵問題就是政府要加大處置力度，那么廣州市國土局在解決閑置土地方面又有什么樣的新舉措？記者在廣州房地產(chǎn)交易登記中心副主任李曉娟那里了解到，對參加土地競買的企業(yè)的門檻越來越高，也就是在廣州市內(nèi)如果有某個公司拖欠地價或者名下有閑置土地，或者履行出讓合同有不良記錄的，都會限制他參與競買資格。

　　這些政策一出，果真擋住了一部分想囤地的開發(fā)商，一些欠錢的開發(fā)商為了能夠有參與競拍的資格，找上門來趕緊把錢給補了，李曉娟認(rèn)為，進(jìn)一步規(guī)范了土地市場。

    當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的健康與否已嚴(yán)重影響到整個金融系統(tǒng)

　　今年8月，建設(shè)銀行研究部發(fā)布了《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預(yù)測》報告，稱從2001年至今年5月，約有8.66億土地被閑置，就在《土地儲備管理辦法》出臺的第二天，12月4日，一份由北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》也發(fā)布了全國房地產(chǎn)開發(fā)商閑置土地的情況，盡管這些民間的研究并沒有得到權(quán)威機構(gòu)認(rèn)證，但可以幫助我們從另一個角度了解閑置土地的相關(guān)情況。

　　根據(jù)這份《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》，到2007年年底，全國開發(fā)商手中的閑置土地規(guī)模已經(jīng)達(dá)到10億平方米，這些土地量足夠開發(fā)商進(jìn)行4年的開發(fā)。根據(jù)公開資料的統(tǒng)計，實際土地儲備規(guī)模在1000萬平方米以上的開發(fā)商包括碧桂園、萬科、保利和招商地產(chǎn)，其他土地儲備較多的開發(fā)商還包括金地、北京城建、中寶、華僑城和河南建業(yè)。而從省份來統(tǒng)計，近五年閑置土地量最多的四個省分別是山東、江蘇、浙江和四川，四省占全國閑置土地總量的三分之一。這份報告的主要執(zhí)筆人、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，開發(fā)商大量閑置土地，直接造成了市場上商品房供應(yīng)不足，而供需失衡最終推高房價不斷瘋漲。

　　而且鐘偉在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不僅開發(fā)商在閑置土地，而且一些地方政府的土地儲備中心也存在土地閑置的現(xiàn)象，鐘偉分析認(rèn)為，地方政府閑置土地的原因很多，但有個重要原因是為了控制供求關(guān)系，追求地方財政的利益最大化。開發(fā)商捂地從短期看有助于提升開發(fā)商的利潤，但從長期看，給整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展背上了沉重的包袱，通過對土地購置費用、開發(fā)土地面積、房地產(chǎn)公司資金來源、上市公司財務(wù)指標(biāo)等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，鐘偉初步估算，截止2006年年底，沉淀在囤積土地上的資金高達(dá)2.4萬億元。然而這個數(shù)字，差不多相當(dāng)于現(xiàn)在的開發(fā)商每年的銷售金額，就囤地的資金的成本都差不多相當(dāng)于這個行業(yè)的凈利潤。

　　鐘偉的研究還發(fā)現(xiàn)，在全國閑置土地所占用的2.4萬億資金當(dāng)中，有1.08萬億來自銀行信貸，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的健康與否，已經(jīng)嚴(yán)重影響到整個金融系統(tǒng)。

　　在過去的香港、日本都曾經(jīng)發(fā)生過房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營不善而使得危機蔓延到金融領(lǐng)域，并危及整個國民經(jīng)濟的情況，而同樣起源于房地產(chǎn)行業(yè)的美國次級貸危機，更是嚴(yán)重影響了全球經(jīng)濟，鐘偉認(rèn)為，這對當(dāng)前中國的相關(guān)行業(yè)，頗有啟發(fā)意義。

　　半小時觀察：如何遏止囤地風(fēng)潮？

　　依靠囤地搞增發(fā)，搞增發(fā)拿來錢繼續(xù)囤地，然后繼續(xù)增發(fā)，然后接著囤地。這是房地產(chǎn)上市公司特有的一條奇怪的資金鏈條。土地已經(jīng)不再是用來開發(fā)的資源，而是變成了它們手中的籌碼。對于更多非上市房地產(chǎn)公司來說，囤地同樣是他們提高所謂“業(yè)績”的手段，他們覺得只要捂住土地，把地價搞上去，房價就下不來，他們的好日子就不會結(jié)束。

　　然而房價問題是一個民生問題，相信中央政府不會坐視房價暴漲不理。更重要的是，土地開發(fā)有法規(guī)，《閑置土地處置辦法》已經(jīng)給囤地的開發(fā)商劃了鐵杠杠。和諧社會，民生為重，在面對開發(fā)商囤地的問題上，我們看到中央政府已經(jīng)下了決心，地方政府也應(yīng)該放寬視野，加強監(jiān)管力度，不能放任開發(fā)商的囤地行為，更不能為利益集團所左右。要知道只有解決了囤地問題，才能有效地平抑房價，也就在住房問題上實現(xiàn)了胡錦濤總書記在十七大報告中提出的“著力保障和改善民生”的目標(biāo)。來源：央視《經(jīng)濟半小時》