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    近期，深圳樓市亂象叢生。

　　10月以來(lái)，深圳樓市在連續(xù)3個(gè)月成交萎縮之后，房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳10月份新房均價(jià)回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。據(jù)深圳市國(guó)土與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房?jī)r(jià)格9月比8月下降47.09%。久違的地產(chǎn)廣告又開(kāi)始不停地入侵市民的眼睛。類(lèi)似于“四房送10萬(wàn)，三房送8萬(wàn)”這樣的廣告語(yǔ)遍布媒體、網(wǎng)站。而中天置業(yè)、長(zhǎng)河地產(chǎn)等地產(chǎn)中介的轟然倒下，又給本已繃緊的深圳樓市神經(jīng)加上了一根稻草。

　　深圳樓市大亂，將何去何從？

　　投機(jī)性需求退潮

　　投機(jī)性需求有別于投資性需求。前者通過(guò)追求房?jī)r(jià)短期內(nèi)的快速上漲來(lái)獲利，并不在意租金回報(bào)。投機(jī)性需求通常借助銀行貸款作為資金杠桿，使盈利最大化。因此投機(jī)性需求最大的特點(diǎn)是持有房屋的期限短，交易頻繁。深圳樓市的投機(jī)性需求一度亢奮異常。

　　深圳社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《深圳藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》稱(chēng)，2006年，深圳登記在冊(cè)的商品房產(chǎn)權(quán)人總數(shù)為109.5萬(wàn)人次，從商品房轉(zhuǎn)手時(shí)間分析，領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。

　　進(jìn)入2007年上半年，投機(jī)之風(fēng)更有愈演愈烈之勢(shì)。聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華指出，深圳投機(jī)性需求高漲的一個(gè)很好的佐證是二手房市場(chǎng)的極度活躍。二手房因功能及設(shè)計(jì)落后，往往只是新房交易的補(bǔ)充。所以新興市場(chǎng)的格局往往是新房的交易面積超過(guò)二手房。但自2006年以來(lái)，深圳的二手房交易面積開(kāi)始超越新房，尤其是07年上半年二手房的成交面積幾乎是新房銷(xiāo)售面積的兩倍。剔除深圳關(guān)內(nèi)新樓盤(pán)供給較少，對(duì)二手房的自然需求上升的因素，比較合理的解釋?zhuān)褪嵌址恳殉蔀槭袌?chǎng)炒做的工具。

　　進(jìn)入2007年下半年，情況發(fā)生了巨大的變化。深圳市房地產(chǎn)研究中心王鋒指出，今年下半年，隨著深圳的商業(yè)銀行住房貸款額度的控制，以及國(guó)家有關(guān)部門(mén)提高第二套住房首付比例和貸款利率政策的發(fā)布，二手房市場(chǎng)的資金來(lái)源得到了嚴(yán)格控制；而隨著二手房交易按評(píng)估價(jià)征稅的日漸臨近，以及二手房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本和“二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”的啟動(dòng)，深圳二手住房市場(chǎng)的投資、投機(jī)現(xiàn)象得到了進(jìn)一步的抑制，并開(kāi)始出現(xiàn)交易規(guī)模大幅下降的局面。8月份，二手住房成交量為98.72萬(wàn)平方米，環(huán)比7月下降26.39%； 9月份成交量為56.23萬(wàn)平方米，環(huán)比8月下降43.04%；10月交易量跌至年內(nèi)最低，僅有35.55萬(wàn)平方米，環(huán)比9月下降36.78%。在宏觀調(diào)控政策的持續(xù)影響下，二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)觀望氣氛濃厚的現(xiàn)象，部分中介機(jī)構(gòu)成交明顯萎縮，甚至出現(xiàn)虧損、停業(yè)，投機(jī)炒作現(xiàn)象也得到明顯的控制。

　　魚(yú)晉華認(rèn)為，目前深圳市場(chǎng)出現(xiàn)的交易低迷，屬于投機(jī)性需求退潮所導(dǎo)致的市場(chǎng)進(jìn)入自我調(diào)整和修復(fù)階段。投機(jī)性需求的退潮，將使深圳的市場(chǎng)更為理性和健康。

　　剛性需求旺盛

　　在投機(jī)性需求退潮的同時(shí)，深圳樓市的剛性需求則依然旺盛。一方面，城市新移民仍在快速增加，年潛在購(gòu)房需求不減。作為移民城市，深圳從設(shè)立特區(qū)以來(lái)，人口一直保持著快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。截止2006年，深圳市的總?cè)丝谝殉^(guò)1200萬(wàn)人，其中常住人口846萬(wàn)人。同時(shí)深圳的人口構(gòu)成又非常特殊：戶籍人口僅占到16%；非戶籍常住人口占到52%；其余32%為居住時(shí)間在一年以下的流動(dòng)人口。

　　從以往的情況看，2005年深圳戶籍人口自有住房的比重為92%。魚(yú)晉華預(yù)計(jì)，假定未來(lái)深圳戶籍人口自有住房的比例穩(wěn)定在92%的水平，同時(shí)未來(lái)深圳戶籍人口的增長(zhǎng)率保持在過(guò)去5年的平均水平，即年增長(zhǎng)8%，再假定來(lái)深3年后購(gòu)房，人均購(gòu)房30平米，以2006年深圳戶籍人口197萬(wàn)人為基數(shù)，則基于城市新移民的增加而新增的年購(gòu)房需求將超過(guò)400萬(wàn)平米。而從深圳存量商品住宅的人口擁有比例，可以觀察到，非戶籍常住人口所擁有的商品住宅面積超過(guò)了戶籍人口所擁有的商品住宅面積。所以，可以合理推測(cè)這部分人群未來(lái)每年新增的商品住宅需求將不低于戶籍人口的年新增需求。以上兩者的合計(jì)年新增需求應(yīng)該超過(guò)800萬(wàn)平米。

　　另一方面，改善性購(gòu)房需求及投資性購(gòu)房需求也是相當(dāng)可觀。魚(yú)晉華表示，深圳房齡20年以上的存量商品住宅約為5700萬(wàn)平米，假設(shè)5%的年功能折舊率(隱含平均40年使用期限的假定)，則年需新增的替代商品住宅的需求約為285萬(wàn)平米。同時(shí)深圳房齡20年以?xún)?nèi)的商品住宅約6800萬(wàn)平米，考慮到在近20年內(nèi)購(gòu)房的人口，應(yīng)基本出于人口紅利期，其進(jìn)一步改善住房的潛在能力較強(qiáng)，同樣假設(shè)這部分家庭5%的改善性需求比例，則年新增的改善性商品住宅的需求則為340萬(wàn)平米。兩者合計(jì)625萬(wàn)平米。

　　魚(yú)晉華認(rèn)為，根據(jù)對(duì)城市新移民的需求測(cè)算和原有居民的改善和投資性需求測(cè)算，在不考慮家庭規(guī)模繼續(xù)變小，和人均住房面積提高所帶來(lái)的增量需求的前提下，深圳市商品住宅的年需求將約為1500萬(wàn)平米。

　　與之相對(duì)應(yīng)的是，深圳的土地供給卻十分嚴(yán)峻。截至2006年底，深圳未利用土地僅余49.6平方公里。根據(jù)深圳市住房“十一五”規(guī)劃，整體規(guī)劃容積率已高達(dá)4.38，意味著深圳的交通等公共配套設(shè)施將面臨極大的壓力。由此也可以看出深圳通過(guò)提高容積率的方式來(lái)提高住房供給的潛力并不大。

　　深港融合帶來(lái)機(jī)遇

　　深圳樓市內(nèi)在需求旺盛，同時(shí)也深受深港融合的影響。

　　作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展依托的是其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及城市居民收入提高和財(cái)富增長(zhǎng)所帶來(lái)的有效需求增長(zhǎng)。深圳作為全國(guó)GDP總量排名第四、人均GDP排名第一的城市，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本呈現(xiàn)強(qiáng)勁而快速增長(zhǎng)的格局。在經(jīng)歷“特區(qū)不特”的短暫彷徨后，深圳已把自己的發(fā)展定位于深港經(jīng)濟(jì)的融合當(dāng)中。未來(lái)城市的發(fā)展及本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更為確定，從而給深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)極大的支持。

　　而深港經(jīng)濟(jì)融合的核心內(nèi)容——金融業(yè)融合已經(jīng)被提上議事日程。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融發(fā)展促進(jìn)條例(草案)》日前就提交深圳市人大會(huì)議審議。該草案提出，“確立金融業(yè)為深圳戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”，“把深圳建成港深大都會(huì)和世界級(jí)國(guó)際金融中心的有機(jī)組成部分”。

　　其具體合作內(nèi)容主要是鼓勵(lì)支持駐深金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)及金融機(jī)構(gòu)與香港金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)及金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作。包括“支持香港發(fā)展人民幣業(yè)務(wù)，建設(shè)人民幣離岸業(yè)務(wù)中心，支持深港兩地銀行開(kāi)展多種形式合作，逐步實(shí)現(xiàn)同城化，支持深港兩地證券交易所建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，推動(dòng)兩地資本市場(chǎng)互聯(lián)、互通”等。

　　投機(jī)性需求退潮、剛性需求旺盛，加上深港融合的影響，其邏輯結(jié)果是深圳樓市并無(wú)大礙。但需要注意的是，與投機(jī)性需求不同，剛性需求在于長(zhǎng)期利益，因此更為理性，其對(duì)價(jià)格更為敏感。深圳上半年房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入增速的瘋漲，已超出剛性需求可承受的范圍。剛性需求受抑，轉(zhuǎn)而觀望，也是8月以來(lái)深圳銷(xiāo)售量下滑的重要原因。

　　從這個(gè)角度來(lái)看，穩(wěn)定的房?jī)r(jià)，才能真正釋放剛性需求。事實(shí)上，近期部分知名開(kāi)發(fā)商在一些新樓盤(pán)的推盤(pán)定價(jià)上做出一定調(diào)整后，銷(xiāo)售情況都相當(dāng)理想。

　　我們似乎可以預(yù)見(jiàn)，在開(kāi)發(fā)商定價(jià)更加理性的情況下，深圳樓市的剛性需求和深圳增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，將支撐深圳樓市銷(xiāo)售量回升。而這一天在什么時(shí)候到來(lái)，我們拭目以待。（中國(guó)證券報(bào)）