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    北京二手房年交易量將達9萬套

    據北京多家房產中介的統(tǒng)計顯示，2007年1—11月，北京二手房的交易量為8.12萬套，相比去年同期的6.8萬套，增長幅度為19.4%；而根據2007年的月度成交走勢預測，2007年全年的二手房交易量將達到9萬套，相比去年的7.6萬套，同比增長18.5%。業(yè)內專家指出，雖然近三個月來，北京二手房交易平淡，但由于前三季度市場火熱，因此，全年成交量依然保持增長；在新建商品房“價高和寡”的背景下，不少新增需求轉向了二手房市場，使該市場的重要性日益凸現(xiàn)。

    “新房二手房比”接近1.6
 
    北京房產中介“鏈家地產”最新發(fā)布的報告顯示，2007年，北京新房與二手房之比將在1.6∶1左右。2001至2007年北京新房與二手房比值，呈現(xiàn)逐年下降趨勢，2002年，北京新房二手房比值為4.56，而2004年北京新房二手房比值下降到3.4，2006年該比值下降到2.39。

    業(yè)內專家指出，2007年，新建商品住宅的銷售套數同比將下降20%左右；而二手房市場交易相對繼續(xù)保持上升的態(tài)勢，這導致了新房二手房比的快速下行。“鏈家地產”市場研發(fā)中心認為，這一比值繼續(xù)下降可能成為一個大趨勢；由此，二手房在整個房地產市場的重要性將逐步提高。

    北京統(tǒng)計局的公布數據顯示，今年前三季度，北京五環(huán)內的期房住宅價格為13754元/平米，四環(huán)內的期房住宅價格更是達到了14744元/平米，新房價格高企，突出了二手房的“替代效應”和現(xiàn)房優(yōu)勢，從而帶動了交易上升。

    市場人士分析，新房二手房比是指當年新建商品住宅銷售套數與當年二手房成交套數之間的比值，如果該比值遠遠大于1，說明在整個房地產市場中，新房市場占據絕對主流，如果該比值趨近于1，說明商品住宅與二手房之間的交易市場越趨于平衡。

    目前，北京可上市流通的存量房總量在320萬套左右，07年二手房的房流通率僅為2.8%，而一個成熟市場的二手房流通率基本能夠達到8%；因此，“鏈家地產”副總經理金育松認為，未來北京二手房市場還有很大的提升空間。

　　年底供求趨于緩和

    二手房交易量的上升，帶動了掛牌房源的增長。但進入四季度，受新房市場的影響，北京二手房市場的觀望情緒也逐步加重；實際的供需比例出現(xiàn)緩和?！版溂业禺a”統(tǒng)計數據顯示，11月以來，北京二手房供需比維持在1∶2.7，相比10月的1∶3.1有所下降。

    中大恒基方莊店的工作人員告訴記者，今年上半年，該地區(qū)供求關系一直緊張，供需比最高曾一度達到1∶15左右，不過現(xiàn)在情況發(fā)生了變化。房齡在5—7年的次新房持續(xù)涌入市場，再加上消費者消費目標轉移和一些消費者開始采取觀望態(tài)度等諸多原因，近一個月以來，該地區(qū)供需比已經大為下降。

    市場人士分析，年底北京二手房市場在供應量增大的同時，購房人的觀望情緒卻在加劇，原因是多方面的；首先，保障性住房構架基本建成，導致部分購房者開始暫緩購房，等待保障性住房的供應；其次，深圳、廣州等城市成交量出現(xiàn)較大幅度下降，市場傳遞效應讓北京購房者產生房價要下降的預期；最后，一系列房貸緊縮政策對購房需求起到了一定的抑制作用；2008年元旦后執(zhí)行的新利率，以及第二套房新政將使購房人放緩購房需求。

    重壓之下 上海樓市有點冷

    在貨幣政策“從緊”的壓力下，上海樓市和全國其他城市一樣，迅速出現(xiàn)了濃重的觀望情緒。一手房膠著，二手房遇冷，而在日前舉行的房展會上，更是出現(xiàn)了開發(fā)商推盤熱情不高，購房者走馬觀花無意購房的情況，這種現(xiàn)象讓很多業(yè)內人士感到一絲冬意。

　　冷清的房展會

    日前召開的“2007第二十二屆中國上海房地產展示交易會”是入冬以來上海的第一個房展會。作為央行就第二套房貸政策做出明確表態(tài)后的首個房展會，被業(yè)內視為測試市場反應的重要機會。

    結局讓開發(fā)商們大失所望。盡管來參加展會的企業(yè)大多拿出了自己的在售樓盤參展，如綠地集團、萬科旗下參展的樓盤都在5個以上，但效果明顯低于他們的預期。不僅前來參觀的購房者大幅減少，即便是到了現(xiàn)場的觀眾也是走馬觀花，咨詢樓盤情況者寥寥無幾，表現(xiàn)出很強的觀望情緒。

    分析人士認為，房展會上冷清的局面除了政策導向外，上海房價居高不下是主要原因，剔除二次置業(yè)的人，上海其實還存在相當的首次置業(yè)人群，但是這些人的購買能力一般都比較低，當前高昂的房價事實上已經將他們屏蔽在房地產市場之外，因此，即便中央沒有出臺政策，這些想購房的人唯一能選擇的也只有觀望，更何況政策讓他們看到了希望。

    而對于二次置業(yè)人群來說，央行的政策則顯得頗為嚴厲了。這一緊縮政策不僅在二次置業(yè)的認定上十分嚴格，而且在設定懲罰性利率方面也表現(xiàn)得非常堅定，這讓很多二次置業(yè)者感到無奈，他們對未來的房價走勢也產生了嚴重的懷疑。分析師指出，當前是一個微妙的心理轉折時期，如果中央再度表態(tài)重壓房價，購房者對房地產市場的判斷可能會發(fā)生逆轉。

    投資客的懼意

    在一手房銷售膠著的同時，二手房市場方面同樣不容樂觀。由于對未來市場預期不確定，許多投資客開始籌劃著拋出自己的房產。

    日前記者與某開發(fā)商高層溝通時無意了解到，最近開發(fā)商內部許多投資房產的工作人員近期都在計劃掛牌出讓房產。“中央經濟工作會議提出的‘從緊’貨幣政策和央行最近的表態(tài)，讓大家感覺到了明顯的壓力。畢竟二手房不同于一手房，貸款壓力和擔心購買力銳減讓大家都忙著拋售房子了?！痹摳邔颖硎?。

    有數據顯示，近期上海二手房掛牌量明顯增加，但從一些中介了解的情況是，房價并沒有明顯的下滑，這使得成交萎靡的狀況沒有改觀。分析師認為，二手房市場稅費繁多，成本很高，而房價上漲空間不明，使得后續(xù)的投資客數量銳減，而沒有投資客支撐，普通的購房者是很難承受當前的高房價，這是成交持續(xù)萎靡的主要原因。

    深圳二手房11月價跌量升

    深圳市規(guī)劃國土房產信息中心日前發(fā)布的深圳市三級市場11月度報告表示，當月深圳二手樓出現(xiàn)價跌量升的情況。

　　二手房價環(huán)比跌2%

    該中心監(jiān)測數據顯示，11月份深圳全市二手住宅的掛牌均價為13388元/平方米，環(huán)比下跌2.0％。全市六個行政區(qū)的掛牌均價都呈下跌態(tài)勢。其中，跌幅較大的有龍崗區(qū)和羅湖區(qū)，跌幅在4.2％左右，龍崗區(qū)的掛牌均價為8301元/平方米，羅湖區(qū)的掛牌均價回落至12000元/平方米邊緣，鹽田區(qū)和寶安區(qū)的跌幅相同，環(huán)比都下跌了3.3％，鹽田區(qū)的掛牌均價已經跌破15000元/平方米關口，寶安區(qū)的掛牌均價也回落至萬元關口附近，福田區(qū)和南山區(qū)的跌幅相對較小，環(huán)比分別下跌2.3％和1.1％，掛牌均價分別為16390元/平方米和15480元/平方米。

    深圳市規(guī)劃國土房產信息中心研究與發(fā)展部吳上錦指出，市場上嚴重的觀望情緒和利空政策導致深圳二手樓市全面冷凍，投資者壓力倍增，投資風險也不斷增大，市場存在套牢的恐慌，因此賣家逐漸調低投資預期，虛高的房價也慢慢地回歸理性。另外，11月中旬出現(xiàn)中天倒閉事件對二手樓市來說更是雪上加霜，在嚴重打擊行業(yè)的信心和誠信的同時也暴露了行業(yè)存在的漏洞。

    而在住宅租賃市場方面，11月份全市的住宅租賃掛牌均價為38元/平方米/月，和上月持平。除鹽田區(qū)的住宅租賃均價有1元/平方米/月的下降外，其余5區(qū)都與上月持平。租賃市場處于一個相對均衡的狀態(tài)。

    分析人士指出，租賃市場的穩(wěn)定從側面?zhèn)鬟f出一個信號，即深圳樓市的剛性需求依然旺盛?；鶖谍嫶蟮臐撛谫I家或將對深圳樓市產生強有力的支撐。

    成交面積環(huán)比增33%

    根據統(tǒng)計數據，11月份深圳二手商品房的成交面積為373290.3平方米，比上月增加9萬多平方米，增幅為33.2％。隨著二手樓市的價格回落，成交量有所增加，但也只相當于最高峰的三分之一。

    各行政區(qū)方面，11月深圳六個區(qū)的成交面積都大幅反彈，其中鹽田區(qū)的增幅最大，成交面積較上月約翻一番，但絕對值較小，僅4400多平方米，是全市成交面積最小的行政區(qū)，福田區(qū)和南山區(qū)的成交面積分別為9.3萬平方米和5.7萬平方米，環(huán)比增幅在50％左右，羅湖區(qū)的成交面積增幅相對小些，為11.2％，但成交面積的絕對值較大，為8.1萬平方米，僅次于福田區(qū)，龍崗區(qū)和寶安區(qū)的成交面積分別為7.5萬平方米和6.4萬平方米，環(huán)比分別增加了35.9％和24.4％。

    成交套數方面，11月的成交套數增幅遠小于成交面積的增幅，環(huán)比增幅為10%，成交了3651套。羅湖區(qū)和寶安區(qū)甚至在成交面積增大的情況下成交套數反而減少，說明成交的物業(yè)中大戶型的比例較大。

    市場分析人士認為，深圳樓市的剛性需求仍然強勁。但與投機性需求不同，剛性需求在于長期利益，因此更為理性。而深圳上半年房價遠超過居民收入增速的瘋漲，已超出剛性需求可承受的范圍。剛性需求受抑，轉而觀望。正因為剛性需求較為理性，對價格敏感，所以一旦價格出現(xiàn)松動，剛性需求即得到釋放。（來源：中國證券報）