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    作為一線城市，京滬深三地近幾個月來在成交量萎縮中面臨著不同的問題。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，截至11月份，北京市商品住房交易均價同比增長50.8%；上海成交量繼續(xù)下降，價格走低；深圳市成交量跌至新低，雖然月交易均價有所上升，也無法扭轉(zhuǎn)總成交額依舊下降的局面。三地樓市歲末面臨的問題各異，但同樣堪憂。中國指數(shù)研究院研究員預(yù)計，整個冬季，三地樓市都將進(jìn)入觀望調(diào)整狀態(tài)。

　　11月北京商品住房交易均價環(huán)比上漲16%

　　2007年，北京市商品住房價格持續(xù)走高。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，11月份，北京市商品住房交易均價12830元/平方米，同比上漲50.8%，環(huán)比上漲16%。從全年價格走勢來看，雖然9月和10月商品住房價格環(huán)比有所下降，但北京樓市漲勢依舊明顯。

　　相比之下，2007年下半年以來，上海市商品住房價格整體呈下降趨勢。11月份，上海市商品住房交易均價7731元/平方米，降至全年最低。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海市樓市價格同北京、深圳相比一直較為平穩(wěn)，入冬以來，樓市一直處于調(diào)整期。

　　而深圳市商品住房價格起落明顯，交易量的持續(xù)萎縮導(dǎo)致商品住房價格的起伏明顯。

　　京滬深成交面積齊縮水

　　11月份，京滬深三地房地產(chǎn)市場需求同時萎縮。中國指數(shù)研究院研究員說，一方面，房地產(chǎn)本身的季節(jié)性因素和供應(yīng)量的減少，使11月商品房成交量有所下降，另一方面，連續(xù)加息政策和房貸新政出臺，使市場觀望氣氛濃厚，進(jìn)一步使商品房成交量下降，預(yù)計整個冬季三地樓市都將進(jìn)入觀望調(diào)整狀態(tài)。

　　從全年來看，北京市的成交量下波動和上海市的成交量上波動形成鮮明對比，北京全年累計成交量下降，而上海市全年累計成交量同比增長31.71%，而深圳市全年累計成交量持續(xù)下降，11月份，商品住房的成交量已經(jīng)降至近幾年的最低水平。

　　11月份，北京市成交面積129.96萬平方米，環(huán)比下降13.6%，全年累計成交量同比下降16.25%，商品住房供應(yīng)緊張尚未緩解，市場上可售房源放量不足，加劇了開發(fā)商惜售心理。同時，持續(xù)走高的房價和頻繁加息的壓力，削弱了人們的住房購買力。因此，“價漲量跌”成為北京樓市的主要特征。此外，成交量的大幅下降除了價格因素外，供給不足和供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性差異、區(qū)域化差異也是重要的原因。

　　上海市成交面積205.30萬平方米，環(huán)比下降11.4%，中國指數(shù)研究院研究員認(rèn)為，受中央明確將加大低收入人群住房保障的影響，許多在當(dāng)前高昂的房價下無力購房的低收入家庭將會從商品房市場中分流出去，轉(zhuǎn)向廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，而且，央行日前對房貸新政的補(bǔ)充通知出臺嚴(yán)重打擊了投資型和改善型住宅需求，上海樓市的觀望氣氛愈加嚴(yán)重。

　　深圳市成交面積持續(xù)下滑，11月份，成交面積僅為15.03萬平方米，為近年最低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，房地產(chǎn)政策壓制投資需求，銀根收縮導(dǎo)致樓市成交量大幅萎縮；地根緊縮，市場供大于求也是主要原因。特別是今年以來，政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房、限價房及廉租房等保障性住房的建設(shè)面積，向市場發(fā)出了增加供給的積極信號，并通過提高第二套住房的貸款首付比例，向炒房者發(fā)出緊縮信號。一增一減兩個信號強(qiáng)化了人們的預(yù)期，從而在某些地方導(dǎo)致房價出現(xiàn)松動。來源:中國證券報