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    住房建設(shè)急需土地，大量土地卻被囤積——

    新年伊始，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》正式出臺。《通知》規(guī)定，土地閑置兩年的將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的２０％收取閑置費(fèi)。無疑，這些政策給開發(fā)商大量囤積土地行為念了“緊箍咒”。

    囤地數(shù)量在增長

    地價升得有多快？國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2007年一至三季度，全國70個大中城市土地交易價格累計平均上漲12.8%。在許多一線城市，更是不斷誕出“天價地王”——在廣州，7至9月份土地樓面價從11912元/平方米飆升至18729元/平方米；在上海，蘇寧地產(chǎn)在8月以44.04億元拿下黃浦區(qū)163號街坊地塊，折合樓面價地價66930元/平方米。即使是二線城市的東莞，從2000年到2006年，其一級市場平均地價由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，7年內(nèi)地價漲近6倍。

    土地供應(yīng)總量的確在減少。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)表明：2001—2004年期間，全國土地供應(yīng)呈增長趨勢，但增幅逐漸減小。2004年起，土地政策開始參與宏觀調(diào)控，全國實施“三個暫?！?，包括與土地市場密切相關(guān)的暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地半年等。隨即，國土資源部嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量?！吨袊鴩临Y源報告》顯示：從2004年開始，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)面積下滑，2005年全國土地購置面積較上年減少4%；2006年又較上年同期減少3.8%。

    “減少”，不意味著不足以支撐住房開發(fā)建設(shè)的需要。此時，開發(fā)商囤地數(shù)量卻在不斷增長。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心、建設(shè)部政策研究中心等部門共同發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示：2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)平均新增土地儲備36.2萬平方米，2006年達(dá)51.11萬平方米，提高了41.18%。前不久，建設(shè)銀行研究部發(fā)布的《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢分析與預(yù)測》報告顯示： 2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和轉(zhuǎn)賣。

    2007年12月4日，一份由北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》也表明，到2007年年底，全國開發(fā)商手中的閑置土地規(guī)模已經(jīng)達(dá)到10億平方米，這些土地量足夠開發(fā)商進(jìn)行4年的開發(fā)。從2006年上市公司年報看，個別房地產(chǎn)上市企業(yè)的土地儲備面積超過1000萬平方米，按目前的年開發(fā)量計算，即使沒新地可購，也可供開發(fā)六七年?！?

    囤地幕后有玄機(jī)

    2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號令，從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性項目用地一律公開競價出讓，叫停了協(xié)議出讓，土地交易市場化。71號令同時要求，發(fā)展商須及時繳納土地出讓金，兩年不開發(fā)政府可收回土地。

    71號令的“硬條件”有二：開發(fā)商必須有足夠的資金，參與土地競拍；同時，也必須有足夠的資金，在兩年內(nèi)及時開發(fā)到手的土地。

    那些拿下天價地塊的開發(fā)商們有什么樣的“底氣”？這底氣，一方面是來自良好的市場預(yù)期。專家指出，2005年以來房價開始持續(xù)上漲，2007年全國主要城市房價增幅加大，開發(fā)商的利潤率隨之提高，對后市預(yù)期樂觀，因此拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲，不惜報出天價競地。

    另一方面，融資規(guī)模迅速擴(kuò)大刺激了上市公司高價搶地。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金雄厚的企業(yè)在拿地中處于絕對優(yōu)勢。2006年以來，由于A股和港股的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)企業(yè)從股市融資的速度和規(guī)模增長很快。如2007年4月碧桂園在香港上市，募集資金逾129億港元，10月SOHO中國在香港上市，募集資金逾128億港元。而已經(jīng)上市的公司也加快再融資步伐，2007年1—9月，房地產(chǎn)上市公司在A股市場總共融資304億元，其中，僅萬科一家就增發(fā)100億元。

    受訪專家指出，準(zhǔn)備上市的房地產(chǎn)公司拼命儲備土地，以便提高IPO發(fā)行價格，從股市圈得資金后，再去競拍更多的土地；接下來，手中的土地“家底兒”又成為其股票估值提高的砝碼，維系高股價。這樣就形成了一個迅速擴(kuò)張的“良性循環(huán)”。

    開發(fā)商有什么竅門捂地兩年以上不開發(fā)呢？一塊地動輒幾十上百億，稅、費(fèi)不菲，囤地的成本如何消化？答案是，他們并不一定一次交足土地出讓金。

    專家在分析開發(fā)商囤地的危害時指出，囤地加劇了土地資源緊缺，浪費(fèi)了資源。更重要的是，通過囤地，開發(fā)商可以根據(jù)市場房價增加或減少商品房的生產(chǎn)，維持高房價、高收益的格局。通過控制供給，實現(xiàn)控制價格。另外，囤地加劇了資產(chǎn)泡沫，使開發(fā)商可以依托足夠的有形資產(chǎn)貸款、上市、再拿地。一旦此鏈條斷裂，會產(chǎn)生房價暴跌，從而禍及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。正是從資源節(jié)約和保證國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的政策出發(fā)，國家一再出臺措施，控制囤地規(guī)模。

    土地管理出重拳

    自2007年下半年以來，國家加大了對開發(fā)商囤地行為的控制力度。10月9日，國土資源部發(fā)布新版《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》指出，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說，開發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。
    
    專家指出，這條規(guī)定將改變部分開發(fā)商“付小錢、多占地、慢開發(fā)”的囤地模式，在制度上規(guī)范了拿地程序，減少了“地王”出現(xiàn)的幾率。

    2007年10月28日，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人對近期土地調(diào)控政策進(jìn)行解讀時，從執(zhí)行層面再次強(qiáng)調(diào)規(guī)范土地市場的具體細(xì)則。首先，國土部門要實行“凈地”出讓。其次，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借資金實力“圈占”大面積土地。第三，規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時間，即每宗土地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過三年。

    北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩對記者表示，破解土地供應(yīng)管理難題,一是對土地供應(yīng)實行動態(tài)管理——需求爆發(fā)時加大供應(yīng)，需求減緩時緊縮“地根”；二是集約用地——上世紀(jì)90年代以來，許多開發(fā)區(qū)“大手大腳”地開辟工業(yè)園區(qū)，土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重；三是加快舊城改造，提高單位面積土地的住房“產(chǎn)出”。

    12月3日，國土資源部、財政部和中國人民銀行三部門聯(lián)合出臺《土地儲備管理辦法》，對土地的儲備整理、開發(fā)、供應(yīng)做出了一系列安排，《辦法》通過加快土地儲備機(jī)構(gòu)的前期開發(fā)速度，增加政府手中的“凈地”供應(yīng)量，從而縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)的建設(shè)周期，有效防止閑置、囤積土地等行為的發(fā)生。

    該是向土地囤積浪費(fèi)大聲說“不”的時候了！