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    1月20日晚間10點至21日凌晨，萬科集團董事長王石連續(xù)發(fā)表7篇博客，詳細解釋自己的樓市“拐點論”。

　　一個月前，王石在一次接受媒體采訪時，提出承認樓市拐點已經(jīng)出現(xiàn)，雖然此后他表示當初的所謂“拐點說”是有限定性的，只針對珠三角地區(qū)，但此說仍令業(yè)界嘩然，加上萬科樓盤降價銷售，王石開始遭到一些開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士的“口誅筆伐”。

　　1月10日，《財經(jīng)時報》郵件采訪王石時，試圖了解他對樓市“拐點”的真實想法，但正在輿論焦點的王石顯然有意回避了這個話題。

　　眼下，一場關(guān)于樓市拐點是否到來的爭論還在繼續(xù)，王石則選擇了通過博客來發(fā)言，博客通過問答方式，陳述了對七種說法的回應。本文提煉出其博客中的三個主要觀點，以展示這個被稱為“地產(chǎn)領(lǐng)袖人物”的企業(yè)家，對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的真實態(tài)度。

　　核心觀點一：短期內(nèi)價格上漲過快，超過大多數(shù)家庭收入的增長幅度，在一定時間內(nèi)也必然會造成相對購買能力的下降，導致成交萎縮，這是市場內(nèi)在規(guī)律。

　　問題：目前市場銷售量的下降僅僅是因為銀行緊縮貸款而引起的暫時現(xiàn)象，市場需求并沒有因為價格太高而萎縮，您如何看待這種觀點？

　　觀點：住房需求取決于市場上購買住房的意愿和支付能力。我從來都不懷疑未來相當長一段時期內(nèi)存在大量自住、改善性的剛性購房意愿，但短期內(nèi)價格上漲過快，超過大多數(shù)家庭收入的增長幅度，在一定時間內(nèi)也必然會造成相對購買能力的下降，導致成交萎縮，這是市場內(nèi)在規(guī)律。

　　2006年第四季度到2007年一二季度的房價上升，有其階段性的原因，但2007年下半年以來的房價快速上升，只能說是一種慣性上漲，我們在剛性需求、供給方面看不到可以長期支撐這種上漲速度的理由，市場出現(xiàn)調(diào)整是正常的。

　　銀行貸款門檻提高固然會提高一些購房成本，如果說前期上漲速度是可以長期維持的，我相信以目前貸款成本提高的幅度，不可能造成深圳、廣州等城市銷售量如此大幅度的下降。反過來，如果說銀行緊縮貸款造成了市場購買力的暫時消失，那么除非銀行再放開貸款，否則這些購買力就不會恢復，即使開發(fā)企業(yè)降價也不會刺激購買力的迅速提升。但我們也看到，只要定價合理，市場的反應還是很積極的。

　　由此可見，按揭政策變化對需求有相當影響，但市場的內(nèi)在規(guī)律起著決定性作用。-

　　核心觀點二：市場需要理性調(diào)整，但只要定價合理或者增速調(diào)整到合理趨勢，市場的購買力依然很強勁。

　　問題：宏觀經(jīng)濟的緊縮政策會使房價大漲大落嗎？

　　觀點：萬科認為，房價的過快上漲或者大起大落對任何一方都是不利的。我們認為短期內(nèi)房價超過收入水平過快上漲的現(xiàn)象不可持續(xù)，市場需要理性調(diào)整，但只要定價合理或者增速調(diào)整到合理趨勢，市場的購買力依然很強勁。而長期來看，市場仍然處于城市化、人口紅利等因素支撐的持續(xù)增長階段，所以只要房價過快上漲的勢頭得到調(diào)整，至少目前來看還不用擔心房價出現(xiàn)大起大落。

　　從現(xiàn)在的情況來看，與其說房地產(chǎn)市場調(diào)整影響宏觀經(jīng)濟，不如說是宏觀經(jīng)濟調(diào)整在規(guī)范房地產(chǎn)這個子市場?？刂菩刨J、控制土地擴張規(guī)模、調(diào)整收入分配制度，都是從宏觀經(jīng)濟的層面作出的決策。具體到房地產(chǎn)市場就有緊縮貸款、收緊新增用地的供應和建設(shè)住房保障體系。宏觀經(jīng)濟層面正在越來越深入地影響房地產(chǎn)市場，宏觀層面的平穩(wěn)健康發(fā)展將有利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)增長。

　　問題：“向政府表態(tài)，避免更嚴厲的政策出臺”是“拐點論”的出發(fā)點嗎？

　　觀點：拐點論并不是萬科突然拋出的觀點。市場會從過快上漲過渡到理性調(diào)整，這是萬科反復強調(diào)過的。大家可以去看看萬科2007年的定期報告，特別是中期報告。里面非常明確地表明了萬科的判斷。我們的應對策略在根據(jù)市場發(fā)展趨勢進行調(diào)整。比如在土地市場過熱的時候，我們放慢了拿地的速度；比如在調(diào)整發(fā)生之后，我們部分城市的一些樓盤價格迅速調(diào)整到比周邊同類樓盤低10%-15%的水平。以后萬科會更加堅定、徹底地執(zhí)行不囤地、不捂盤、快速開發(fā)銷售的經(jīng)營原則，這些都是需要付諸實際行動的，顯然不僅僅是表明姿態(tài)。

　　會不會有更嚴厲的政策出臺，要看現(xiàn)行政策的執(zhí)行效果。住房是帶有社會屬性的產(chǎn)品，政策的核心目標包括解決中低收入家庭住房問題、維護社會的穩(wěn)定，也包括保持整體經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定、保障金融安全。這些目標不達成，調(diào)控就不會停止，這不是哪個企業(yè)可以施加影響的。-

　　核心觀點三：房地產(chǎn)行業(yè)是一個自由進出的行業(yè)，沒有任何準入限制，在這樣的行業(yè)不可能出現(xiàn)壟斷局面。

　　問題： “拐點、不買房”的說法是為了打擊中小開發(fā)企業(yè)，實現(xiàn)壟斷嗎？

　　觀點：“三四年不買房”，不是說讓所有人不買房，而是讓那些本來并不急于買房的消費者對未來有一個理性的預期。實際上所有人都不買房也是不可能的，因為人們不可能住到樹上去，只要有更多的人要住房子，就一定會有人買房子。

　　如果市場真的沒有人買房子，任何開發(fā)企業(yè)都會出局，萬科也不例外。市場變化對所有開發(fā)企業(yè)是一視同仁的。不過，對能夠正確預期到市場的變化并且快速適應的企業(yè)，是一個機會，反之是一個挑戰(zhàn)。

　　這幾年行業(yè)中確實有部分小開發(fā)企業(yè)因為資金不足，或者開發(fā)能力不強而退出市場。但同時我們也看到，大量新的企業(yè)進入了這個市場。比如海爾、海信、格力、長虹、國美等等。房地產(chǎn)行業(yè)是一個自由進出的行業(yè)，沒有任何準入限制，在這樣的行業(yè)怎么可能出現(xiàn)壟斷局面呢？

　　行業(yè)集中度的提高并不代表房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量會減少，更不能說小企業(yè)在這個行業(yè)中就無法生存。就數(shù)量來講，我們從美國的數(shù)據(jù)可以看到，前幾大開發(fā)企業(yè)市場份額遠遠高于中國，但這個行業(yè)它總的企業(yè)數(shù)量比中國更多。關(guān)鍵在于，美國這些企業(yè)分工非常精細，各自的專業(yè)優(yōu)勢非常明顯，除了帕爾迪、霍頓這些做全國市場和全部產(chǎn)品類型的，還有大量區(qū)域性的，做獨棟住宅、公寓住宅、一級開發(fā)等等細分市場的企業(yè)?？蛻舾鶕?jù)自己的需求，可以購買不同企業(yè)的產(chǎn)品。國內(nèi)的情況是什么呢？大部分企業(yè)的經(jīng)營模式、建筑技術(shù)都非常相似，從拿地到物業(yè)服務(wù)無所不包。因此未來中小企業(yè)有它們自己的生存之道，那就是強化分工和專注細分市場，建立自己的專業(yè)優(yōu)勢。（財經(jīng)時報）