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     "'房市'已進(jìn)入拐點(diǎn)"，這似乎成了當(dāng)今市場(chǎng)和媒體的主要觀點(diǎn)，并逐步趨于一致的一種看法。也讓許多預(yù)言家開始笑臉綻開，自以為得意的開始吹噓，并引用我的博客文章《一股寒流》作為對(duì)照。

    我認(rèn)為有"一股寒流"，只是擔(dān)心用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段來(lái)解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，就會(huì)是"吃錯(cuò)了藥"，讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的機(jī)制被破壞了。我絕不是認(rèn)為房市已出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

    從緊的貨幣政策和穩(wěn)健的財(cái)政政策似乎是一種矛盾，一方面在限制市場(chǎng)的資金出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩；另一方面又放開財(cái)政支出的口子。如果是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)將大量的財(cái)政收入用于投資與生產(chǎn)就難以防止投資的增長(zhǎng)過(guò)速與過(guò)熱。但如果大量的財(cái)政收入是用于解決提高民眾的收入問(wèn)題及提高民眾可以共享的保障與公共性支出，則可拉動(dòng)消費(fèi)、調(diào)整投資與消費(fèi)的比重，是有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)的。

    印度也許是比我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還要落后的國(guó)家，但印度的教育、醫(yī)療等公共性支出卻是我國(guó)財(cái)政支出的數(shù)倍或數(shù)十倍，這也就是印度希望將GDP的增長(zhǎng)速度提高，要連續(xù)五年達(dá)到10%，而我國(guó)卻希望將GDP增速降到8%的差別。

    防止通漲和過(guò)熱一定會(huì)出臺(tái)一系列政策。從2002年開始，特別是2004年之后，可以規(guī)律性的發(fā)現(xiàn)，每次政策的出臺(tái)都有一個(gè)市場(chǎng)消化的周期。尤其是許多不可預(yù)見的政策會(huì)隔三差五的連續(xù)出臺(tái)時(shí)，不管是投資者還是消費(fèi)者都會(huì)有一個(gè)觀望、分析、博弈的過(guò)程，通常這個(gè)過(guò)程在不同城市與地區(qū)中的反應(yīng)不同，一般會(huì)有三至六個(gè)月的波動(dòng)，或上或下，就如同股市總會(huì)在政策調(diào)整時(shí)有所波動(dòng)一樣。不同點(diǎn)在于股市的反映更快更及時(shí)更強(qiáng)烈，而房市則不是馬上能調(diào)頭的，反應(yīng)的周期會(huì)較長(zhǎng)罷了。

    第二套房信貸政策的變化與中央的工作會(huì)議的從緊政策，確實(shí)讓個(gè)別城市與地區(qū)出現(xiàn)了銷量與價(jià)格的波動(dòng)，但就全國(guó)而言絕不是拐點(diǎn)。個(gè)別城市無(wú)法代表整體情況，也無(wú)法代替說(shuō)明全國(guó)的普遍情況。

    什么是拐點(diǎn)也許是大家所關(guān)心的。衡量的標(biāo)準(zhǔn)大約應(yīng)以代表全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的指數(shù)是在上升還是在持續(xù)下降來(lái)判斷。標(biāo)準(zhǔn)值為100，低于100的為冷點(diǎn)，而高于100則并非變冷、并非進(jìn)入冬天。11月的標(biāo)準(zhǔn)值是持續(xù)上升的，并接近了110的高位，又何來(lái)的冬天之說(shuō)呢？

    房?jī)r(jià)指數(shù)在繼續(xù)上漲并環(huán)比增加，許多城市保持了兩位數(shù)以上的高增長(zhǎng)，銷售量仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工量，空置率仍在下降。起碼從整體數(shù)據(jù)上看不出有任何的異樣，更不用說(shuō)是全國(guó)下跌了。

    在REICO報(bào)告年初的報(bào)告中，就預(yù)期在各種調(diào)控力度加大之后，房?jī)r(jià)的漲幅應(yīng)回落，很遺憾的是這種預(yù)測(cè)落空了，漲幅不但沒(méi)回落反而自5月份之后上升了（漲幅回落不等于跌價(jià)）。9月份關(guān)于第二套房的界定爭(zhēng)論讓政策的作用產(chǎn)生了嚴(yán)重的滯后，但作用在逐步顯現(xiàn)，此后的漲幅是回落的。

    廣州的土地流拍與杭州的土地低價(jià)中標(biāo)并不能讓北京的土地低價(jià)中標(biāo)，超過(guò)底價(jià)一倍以上的中標(biāo)情況說(shuō)明北京的情況與其他地區(qū)不同。全國(guó)的情況相互之間有著巨大的差異，用某幾個(gè)城市或熱點(diǎn)城市的情況去說(shuō)明全國(guó)的情況顯然是沒(méi)有說(shuō)服力的。

    中國(guó)總體的經(jīng)濟(jì)背景并未全國(guó)惡化，通漲的情況則是帶有全球性的。油價(jià)不僅讓中國(guó)的CPI突破了預(yù)期，也讓許多國(guó)家的CPI突破了預(yù)期。而通漲的時(shí)代中，又有那個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)不是同時(shí)在增長(zhǎng)呢？通漲反映的是一種幣值的變化，這種幣值的變化會(huì)面對(duì)所有的產(chǎn)品或資產(chǎn)價(jià)格，于是市場(chǎng)中的供求關(guān)系就決定了某一項(xiàng)產(chǎn)品或資產(chǎn)的漲落差別，重要的在于這個(gè)產(chǎn)品或資產(chǎn)的供求關(guān)系。

    目前最新的空置率情況尚未公布，但從歷史的數(shù)據(jù)看并不高，那么就意味著自住需求仍在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位，只有個(gè)別城市之中投資或投機(jī)的成份偏大，而從全國(guó)的情況看并非如此。

    此輪調(diào)控的措施重點(diǎn)在控制投資過(guò)快增長(zhǎng)的同時(shí)控制投資或投機(jī)的消費(fèi)?？刂仆顿Y無(wú)法解決供求關(guān)系，但控制投資需求則可能讓部分城市或地區(qū)的銷量下降、緩解供求矛盾，但總體的數(shù)據(jù)并不表明扣除投資需求之后就解決了供求的矛盾。如果需求繼續(xù)存在，則不管如何調(diào)控需求都是必須滿足的，否則這個(gè)政府就沒(méi)有存在的理由了。

    這次的第六次差別性調(diào)息恰恰最好的說(shuō)明了這種情況，政府在充分認(rèn)識(shí)到必須盡到政府應(yīng)滿足自住需求的住房要求的責(zé)任時(shí)，未繼續(xù)對(duì)合理購(gòu)房需求的長(zhǎng)期房貸加息，而只對(duì)第二套投資需求的住房信貸加息。如果政府的目的是為了打垮開發(fā)商讓房市大跌，大可以同步提息或單獨(dú)加大住房信貸的利息，甚至可以全面取消對(duì)第一套或所有住房的信貸。這也說(shuō)明政府未來(lái)調(diào)控的底線仍是要提高居民改善生活質(zhì)量的住房，而非扼殺整個(gè)市場(chǎng)。

    明年的平均房?jī)r(jià)是會(huì)下跌的。當(dāng)兩限房與經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格在總銷售量中比重增加時(shí)，各地的平均住房?jī)r(jià)格都會(huì)下降，但這并不表示是拐點(diǎn)，商品房?jī)r(jià)格也未必會(huì)受影響。政府的保障性措施如果連這個(gè)平均房?jī)r(jià)都無(wú)法拉低，那么又出臺(tái)這些措施何用呢？更重要的是這些措施確實(shí)達(dá)到了解決相當(dāng)一大批人住房困難的問(wèn)題。

    發(fā)展房市的目的是要解決住房困難與提高住房質(zhì)量，如果政府承擔(dān)起了解決住房困難的問(wèn)題，市場(chǎng)解決了提高生活質(zhì)量的問(wèn)題，各有分工、共同促進(jìn)不正我們想看到的局面嗎？市場(chǎng)化的障礙消除之后，需求分層次解決之后，不是更能促進(jìn)市場(chǎng)化的進(jìn)步嗎？

    夢(mèng)想讓房市進(jìn)入拐點(diǎn)、看樓市大跌的人確實(shí)大有人在，但他們會(huì)失望的。大跌給市場(chǎng)與民眾并不能帶來(lái)財(cái)富與好處，也不會(huì)給國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)好處，也許僅僅是滿足了那些"預(yù)言家"的個(gè)人偏好。但政府政策的調(diào)息告訴市場(chǎng)的信號(hào)正是：政府仍然想讓更多的人能借助于個(gè)貸合理的解決住房的需求問(wèn)題。(新地產(chǎn))