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　　一時間,關(guān)于中國樓市前景的辯論再次升級。

　　不久前,萬科董事長王石再出奇言稱,樓市拐點就是"禿子頭上的虱子——明擺著",其SOHO董事長潘石屹則公開反駁稱,萬科的降價售樓行為本質(zhì)上就是在"清理門戶"。

　　2月28日,評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布最新研究報告<中資地產(chǎn)商,由強(qiáng)到弱——無一幸免嚴(yán)峻挑戰(zhàn)?>,加入論辯行列。

　　這份由標(biāo)普三位地產(chǎn)分析師共同撰寫的報告,在描述2008年中國樓市前景時,用詞頗為"凌厲"。

　　"對內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商來說,這將是'很受傷'的一年,"報告指出,如果市況沒有得到改善的話,很多開發(fā)商的流動性將面臨枯竭。盡管長遠(yuǎn)來看,中國城市化的快速發(fā)展以及居民購買能力的提升,將使內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)受惠,但恐怕那些小型的、現(xiàn)金短缺的開發(fā)商卻等不到那一天了,"它們很可能在中短期內(nèi)已被淘汰出局"。

　　價格戰(zhàn)開幕?

　　標(biāo)普地產(chǎn)分析師符蓓指出,2008年,中資地產(chǎn)商將面臨多重嚴(yán)峻挑戰(zhàn),其中包括營運(yùn)環(huán)境和財務(wù)環(huán)境雙重惡化的壓力。

　　自從去年第四季度以來,國內(nèi)開發(fā)商的營運(yùn)環(huán)境就開始"入冬"。包括二次購房按揭更加嚴(yán)格、銀行貸款收緊、土地儲備清理力度加強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)適用房大量推出等措施,讓樓市降溫,至今仍未現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。

　　根據(jù)中原(中國)地產(chǎn)的數(shù)據(jù),2007年9-10月,深圳住宅銷售價格和交易量分別下降了16%和45%,一些二線城市比如成都和重慶,降價趨勢也開始形成。

　　標(biāo)普資深董事曾怡景告訴本報,目前很多大城市樓盤已經(jīng)開始降價,并朝著這個趨勢在發(fā)展。

　　"當(dāng)然,現(xiàn)在還不能將之命名為價格戰(zhàn),很多二線城市的售樓價格還不錯,但如果市況照此下去,開發(fā)商的流動性壓力繼續(xù)上升的話,就會有一些開發(fā)商被迫降價售樓,如果很多開發(fā)商都跟隨的話,必將對樓價造成很大壓力,我們現(xiàn)在關(guān)注的就是,未來一段時間內(nèi)會否出現(xiàn)大面積的價格戰(zhàn)。"他表示。

　　除此之外,符蓓稱,未來樓市供求關(guān)系發(fā)生較大變化導(dǎo)致供大于求,也可能對銷量和樓價產(chǎn)生較大壓力,而如果A股市場不斷下跌或出現(xiàn)其他的負(fù)面經(jīng)濟(jì)消息,也可能導(dǎo)致潛在購房者用于購買住宅的金融資產(chǎn)大幅縮水,尤其是中端市場;另外,A股市場的崩盤則將令國內(nèi)股票市場的融資渠道關(guān)閉,而這些因素,都是標(biāo)普今年關(guān)注的重點,并可能對地產(chǎn)商的評級發(fā)生較大影響。

　　融資形勢堪憂

　　目前,隨著2008年中央政府嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)措施的效果開始顯現(xiàn),融資渠道更加減少,在一線大城市甚至部分二線城市當(dāng)中,樓價及銷售量將會繼續(xù)下跌,將進(jìn)一步吞噬掉房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利能力,從而削弱其內(nèi)部融資能力,在外部融資渠道越來越缺乏的情況下,這無疑將使開發(fā)商的境況雪上加霜。

　　事實上,標(biāo)普指出,自從去年第四季度開始,很多開發(fā)商的融資渠道就已經(jīng)收緊甚至關(guān)閉了。

　　以前,開發(fā)商可以通過預(yù)售款來進(jìn)行新項目開發(fā),但銷售量的下滑讓該方法變得不可能,而內(nèi)地監(jiān)管機(jī)構(gòu)放緩房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市的審批,也讓上市融資的希望變得渺茫,加之銀行信貸緊縮,房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲取貸款的難度大大增加,而海外資本市場和債券市場的投資者對內(nèi)地開發(fā)商的海外融資也變得更加謹(jǐn)慎,另外,即便是開發(fā)商成功在海外募集到資金,也很難匯回內(nèi)地,諸多因素已經(jīng)徹底改變了開發(fā)商"衣食無憂"的境地。

　　"目前,有超過30家內(nèi)地開發(fā)商在排隊等待香港上市,其中一些原本要在今年1月份完成的上市計劃也流產(chǎn),可以看出投資者目前對中資地產(chǎn)商的興趣已經(jīng)大減,"曾怡景表示,即便這些開發(fā)商能夠上市,也不可能獲得以前那么高的發(fā)行PE(市盈率)。

　　上述報告的另一撰寫人、標(biāo)普地產(chǎn)分析師盧文正也表示,從這么多開發(fā)商排隊等待上市,也可以反證出內(nèi)地開發(fā)商目前確實面臨嚴(yán)重的流動性困境。

　　標(biāo)普稱,盡管自2007年中開始,內(nèi)地外管局就明顯放慢了海外資金匯回國內(nèi)的審批步伐,因此,即便地產(chǎn)商能夠成功在國際市場融資,要把這些錢匯回內(nèi)地也是個巨大的挑戰(zhàn)。

　　此前有報道稱綠城中國就曾遭遇該困境,換句話說,開發(fā)商很可能"有錢在境外卻無法用于內(nèi)地項目開發(fā)",當(dāng)然,符蓓稱,"困難不代表不可行,只要安排得當(dāng),還是可以匯回國內(nèi)的。"但她沒有具體解釋如何"安排得當(dāng)"。

　　標(biāo)普指出,在傳統(tǒng)融資路徑幾乎全部遇阻的情況下,即便匯款難,但地產(chǎn)商或許仍將被迫尋找另類融資路線,即發(fā)行可轉(zhuǎn)債或者海外貸款。

　　問題在于,曾怡景稱,由于美國次按引發(fā)的信貸危機(jī),加上國內(nèi)樓市前景不明,中資地產(chǎn)商在海外融資的溢價能力也在下降,融資成本可能大幅攀升。

　　"以前是銀行追著發(fā)展商放貸,現(xiàn)在完全逆轉(zhuǎn)了,發(fā)展商要到處求著銀行借貸。"曾怡景表示。

　　13名排行榜

　　在標(biāo)普的評級列表中,只有中國海外(0688.HK)、碧桂園(2007.HK)等13家中資地產(chǎn)開發(fā)商,與成千上萬的未上榜開發(fā)商相比,這13家顯然只是滄海一粟。

　　但毫無疑問,這13家地產(chǎn)商的發(fā)展境況卻具有某種典型意義。

　　根據(jù)標(biāo)普的評級,13家地產(chǎn)商中,業(yè)務(wù)風(fēng)險"好于平均水平"的只有中國海外一家,符合平均水平的為6家,其他6家均遜于平均水平甚至更差;

　　財務(wù)風(fēng)險方面也大同小異,只有中國海外和碧桂園兩家"好于平均水平",雅居樂、合生創(chuàng)展等符合平均水平,而其余則全部遜于平均水平甚至更差。

　　"很多獲評級地產(chǎn)商尚未建立起結(jié)構(gòu)化的管理模式或公司治理措施,其中持續(xù)的關(guān)聯(lián)交易(例如上海證大房地產(chǎn)與控股股東之間持續(xù)的關(guān)聯(lián)交易以及合生創(chuàng)展與相關(guān)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易)就是這樣的例子。更為重要的是,隨著資金的快速積累,很多新近上市的地產(chǎn)商繼續(xù)快速擴(kuò)張,從小型地區(qū)性公司一躍成為大型全國性公司。這種擴(kuò)張速度令其內(nèi)部控制面臨重大挑戰(zhàn)。"標(biāo)普稱,或許只有具有自律能力的開發(fā)商,才能在這場嚴(yán)峻的考驗當(dāng)中存活下來。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道)