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    樓盤打折促銷不斷，市場(chǎng)交易持續(xù)冷淡，自去年10月以來的樓市降溫愈演愈烈，多空博弈日見微妙。在這場(chǎng)未見終局的僵局中，市場(chǎng)各方備受房?jī)r(jià)是漲是跌，政策調(diào)控偏緊還是偏松等不確定因素的煎熬。

　　買房良機(jī)來了？

　　目前，跌入"有價(jià)無市"泥潭的樓市"猛牛"已變成了價(jià)格漲幅平穩(wěn)、打折促銷涌現(xiàn)的"慢牛"。一些市場(chǎng)人士由此認(rèn)為，對(duì)一些自住型需求的購(gòu)房人而言，買房的良機(jī)來臨了。

　　北京市鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理金育松說，自去年四季度以來，北京房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，而交易量也一直處于恢復(fù)階段，購(gòu)房人可選擇的房源相對(duì)較多，從這個(gè)角度來說，現(xiàn)階段可以說是購(gòu)房的一個(gè)好時(shí)機(jī)了。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司同樣認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)目前處于一個(gè)調(diào)整階段，調(diào)整充分之后將繼續(xù)上行，自住型需求的購(gòu)房人應(yīng)抓住這個(gè)買房時(shí)機(jī)。

　　開發(fā)商似乎也在營(yíng)造這種氛圍，或直接降價(jià)，或打折促銷，各種營(yíng)銷手段粉墨登場(chǎng)。作為房地產(chǎn)業(yè)的老大，萬科已將打折策略從珠三角地區(qū)擴(kuò)展到了上海、北京等城市。2月21日，上海萬科啟動(dòng)"元宵節(jié)95折特賣"；而在北京，萬科紫臺(tái)和萬科四季花城也在進(jìn)行尾房打折促銷，每平米價(jià)格優(yōu)惠了500元至1000元左右。香港上市公司合生創(chuàng)展旗下的"合生國(guó)際花園"日前推出的特價(jià)房，打折幅度達(dá)7.5折，為京城樓市"罕見"。此外，富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)等境內(nèi)外上市公司均采取了各種促銷手段，其他一些中小開發(fā)商旗下樓盤的促銷活動(dòng)也是接二連三；而這些促銷場(chǎng)面在成都、武漢等二三線城市也并不鮮見。

　　"盡管打折的樓盤越來越多，但這些拿出來搞活動(dòng)的房源都不怎么好，朝向、樓層、戶型等都不怎么理想，而且這些優(yōu)惠價(jià)也不低，還是大大超過了我的承受能力。"在北京某企業(yè)工作的小林說，現(xiàn)在媒體上的房地產(chǎn)廣告比去年多了不少，他不時(shí)去一些搞促銷的樓盤轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，但還是覺得北京新房的價(jià)格高得離譜，便宜一點(diǎn)的又遠(yuǎn)得離譜。他還想等等看，"奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)降的可能性比較大。"

　　有調(diào)查顯示，目前與小林報(bào)有同樣想法的購(gòu)房人不在少數(shù)，在各地相繼公布"年度住房建設(shè)計(jì)劃"后，65%的受調(diào)查者認(rèn)為房?jī)r(jià)將下跌。

　　市場(chǎng)在等待什么？

　　在降價(jià)預(yù)期的支配下，"滿城盡是打折盤"并未讓購(gòu)房人放棄觀望，而不少開發(fā)商也沒有降價(jià)的打算，供求雙方就在這種無聲的博弈中等待著市場(chǎng)格局的明朗。

　　"對(duì)于北京樓市而言，奧運(yùn)會(huì)無疑是一個(gè)重要的時(shí)點(diǎn)，奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)是漲還是跌成了不少人當(dāng)前買不買房的重要參考因素。"金育松說，如果奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)沒有如預(yù)期般下降，那么房?jī)r(jià)將強(qiáng)勁上漲。目前，像小林一樣抱定奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)會(huì)降的購(gòu)房人普遍存在，但認(rèn)同此觀點(diǎn)的開發(fā)商比較少。

　　看空者認(rèn)為，市場(chǎng)成交的冷淡隱藏著房?jī)r(jià)下跌的跡象。即使考慮到傳統(tǒng)銷售淡季的因素，北京1月期房銷售量的萎縮也頗為驚人。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京期房住宅交易量連續(xù)三個(gè)月萎縮：1月期房住宅簽約5771套，日均199套，同比下降35％，環(huán)比下降23%；而2月成交量的繼續(xù)下滑也將不可避免，2月13日至24日，期房網(wǎng)上簽約為1359套，日均113套。

　　但不少開發(fā)商認(rèn)為，北京房地產(chǎn)沒有要出現(xiàn)"拐點(diǎn)"的趨勢(shì)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說，近一兩個(gè)月房地產(chǎn)交易清淡與季節(jié)因素、大的環(huán)境不明朗、觀望氣氛有關(guān)。此外，限制給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和限制住房按揭貸款的金融政策給行業(yè)造成了較大影響。但他強(qiáng)調(diào)，"市場(chǎng)真實(shí)的需求并沒有改變，以北京為例，2007年北京所有銷售出去的房子總共才14.4萬套，但2007年一年北京新增城市人口就高達(dá)52萬人。"

　　而在買漲不買跌的心理作用下，滬深樓市繼續(xù)調(diào)整。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，1月深圳一手房住宅成交2167套，成交均價(jià)為14637元/平方米，比上月分別下跌了9.3%和9.6%。上海市"網(wǎng)上房地產(chǎn)"的數(shù)據(jù)顯示，1月上海住宅新房成交15617套，成交面積156.8萬平方米，成交面積較去年同期相比下降了10.1%。

　　一線城市高位盤整的同時(shí)，二三線城市則在低位徘徊。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，武漢樓市春節(jié)期間僅成交82套商品房，成交均價(jià)為5841元/平方米；節(jié)后一周（2月13日至19日）成交396套商品房，比年前的日均100多套下跌了五成以上，該周成交均價(jià)為5189元/平方米。天津樓市節(jié)后逐步回暖，2月18日-24日，商品住宅成交682套，比上周回升了兩倍多，成交價(jià)達(dá)7712元/平方米，比上周漲了5%。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，去年12月份部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，這表明調(diào)控政策在逐步見效。

　　"一方面，地價(jià)下降預(yù)示著房?jī)r(jià)將步入下降通道，再加上保障性住房的入市緩解了住房結(jié)構(gòu)性矛盾，更重要的是房?jī)r(jià)并沒有明顯下降，所以，購(gòu)房人普遍選擇了觀望。"上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅說。
　　招商證券的研究報(bào)告認(rèn)為，不用對(duì)去年以來的一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策反應(yīng)過度，"兩會(huì)"后房地產(chǎn)調(diào)控政策或?qū)②呌趯捤伞＿@或許是開發(fā)商力挺房?jī)r(jià)的另一個(gè)理由。

　　調(diào)控政策促分化

　　大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家表示，套在房地產(chǎn)行業(yè)頭上的一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策"緊箍圈"不太可能摘下或松動(dòng)。

　　央行副行長(zhǎng)易綱日前表示，防止通脹仍是今年宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)，從緊貨幣政策不會(huì)動(dòng)搖。這意味著加息仍將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)際影響和心理震懾作用。

　　鄒毅說，"銀行信貸閘門把緊，售房回款乏力，再加上今年土地執(zhí)法力度的加強(qiáng)，囤地行為將受到嚴(yán)懲，這些綜合因素將致使開發(fā)商面臨極大的資金壓力。如果如此冷淡的市場(chǎng)交易再持續(xù)三五個(gè)月，相信不少開發(fā)商將選擇降價(jià)。"

　　繼開發(fā)商必須付清全部出讓金后才能領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書之后，今年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，首次提出對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，并規(guī)定土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。

　　金育松說，重要的是，保障性住房從"夢(mèng)想走進(jìn)現(xiàn)實(shí)"將是今年房地產(chǎn)調(diào)控的最大亮點(diǎn)。限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房的大批入市將在一定程度上緩解市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾，將一部分需求從商品房市場(chǎng)分流。同時(shí)，保障性住房的政策支持力度在加大，比如央行和銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》。渤海證券研究報(bào)告稱，在信貸緊縮的情況下，該辦法將擠占其他類型物業(yè)的開發(fā)貸款，增加資金的緊縮程度。

　　從緊的調(diào)控政策之下，行業(yè)分化已無懸疑。潘石屹說，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)是"冰火兩重天"，對(duì)那些占有大量土地、缺少現(xiàn)金的房地產(chǎn)公司來說是"冰"，因?yàn)樗麄冑Y金短缺，又趕上銀行緊縮的貨幣政策及政府"兩年不開發(fā)的土地要無償收回"的政策；但對(duì)那些有資金實(shí)力的房地產(chǎn)公司來說正是發(fā)展的好機(jī)會(huì)。(中國(guó)證券報(bào))