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    本月14日，為期4天的“2008上海之春房產(chǎn)展示交易會”，在“拐點說”爭論甚囂塵上的氛圍中拉開帷幕。

　　作為今年春季的首場大型房展會，被業(yè)界視為上海全年樓市的一個風(fēng)向標(biāo)。本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這次上海春季房展會上，除外環(huán)周邊個別樓盤有打折外，其他大部分樓盤價格依然堅挺，甚至一些樓盤出現(xiàn)“提價”現(xiàn)象。

　　這不禁讓人產(chǎn)生懷疑，上海房價真的到“拐點”了嗎？而在剛剛過去的兩個月時間里，圍繞“萬科上海降價帶動房價跳水”、“上海房價跌破萬元”、“上海房價驚現(xiàn)拐點”的言論和傳聞，還在牽動著每個人的神經(jīng)。

　　對此，DTZ戴德梁行、上海中原地產(chǎn)、佑威房產(chǎn)等機構(gòu)人士最近表示，上海房價走勢依然堅挺，不存在“拐點”一說。在廣州、深圳房價大幅縮水，北京樓盤再聞“普遍打折”的房價回落聲中，上海又或?qū)⒊蔀檎{(diào)控最難攻克的最后堡壘。

　　漲多降少

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，約150個樓盤參加了這次上海春季房展會，絕大部分是中外環(huán)地段的房源，其中浦東三林、松江九亭及寶山顧村等幾個上海郊縣(區(qū))樓盤唱主角，內(nèi)環(huán)項目則屈指可數(shù)。

　　“比預(yù)想的要好?！币晃簧虾Ｍ猸h(huán)外的開發(fā)商平靜地說，來看房的人還是比較多的，主要以剛性需求的年輕人和改善居住的中老年人為主。據(jù)了解，這次房展會看房人數(shù)7.6萬人，比去年減少了5%，出現(xiàn)了購房者不急于買房，開發(fā)商更不急的濃厚觀望氣息。

　　在這種情況下，上海開發(fā)商采取了3種不同的差異化銷售策略。

　　一些外環(huán)周邊和郊縣樓盤，打出了94、97、98折扣優(yōu)惠價。如南匯區(qū)樓盤“藝泰安邦”，在展會上共推出10套特價房，每套優(yōu)惠1萬元至3萬元不等，其中5套房子被預(yù)訂。而7500元/平方米的單價，無疑是吸引看房者的主要賣點。

　　大部分樓盤則堅持 “不打折”，如下月底開盤的九亭 “象嶼都城”商品房，其報價1萬元/平方米左右，銷售先生稱：“沒有打折，要買先預(yù)訂?！遍L寧姐妹樓盤“天山怡景苑”和“天山華庭”首批房源預(yù)估價2萬元／平方米，“這個價錢你能買到房子就不錯了，折扣根本不可能?！?/P>

　　也有個別樓盤“趁機漲價”。展會首日，中遠(yuǎn)兩海灣城四期“璀璨天成”報價2.25萬元/平方米，第三天報價已經(jīng)漲至2.3萬元/平方米，而一周前最低售價2.1萬元/平方米。同樣，浦東別墅“九間堂”展會首日報價1萬-1.1萬元/平方米，兩天后已漲至1.1萬-1.2萬元/平方米。

　　有跡象表明，自今年2月15日萬科上海“降價促銷”后，這種銷售差異在上海市場表現(xiàn)尤為明顯，其中反對“拐點說”占據(jù)主流聲音。

　　一些開發(fā)商當(dāng)時就明確表示，不會跟風(fēng)萬科上海降價銷售，但會考慮“低開高走”的銷售策略。盡管此后有傳言說，一些外環(huán)線附近的樓盤打折價格普遍達到9折，但事實證明也只是一個“美麗的謊言”。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，在新近開盤的15個樓盤中，與上一批房源推出的價格相比，有13個樓盤在漲價，其中8個樓盤每平方米比上年10月上漲了1200-3000元；只有兩個樓盤價格下跌，每平方米下降也只有100-200元。

　　而這15個樓盤中的絕大部分位于外環(huán)線附近。而外環(huán)線附近又是今年上海房源供應(yīng)的主要區(qū)塊，約占總房源供應(yīng)量的70%左右，被業(yè)界認(rèn)為是“房價最易發(fā)生‘拐點’的地方”。

　　同時，來自國家發(fā)改委的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，今年1月上海房屋銷售價格指數(shù)同比上漲9.9%，環(huán)比上漲0.2%；2月同比上漲9.8%，環(huán)比上漲0.2%。此外，上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，今年2月該公司房源成交均價17494元/平方米，環(huán)比上漲了0.42%。

　“房價還在上漲?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢部副經(jīng)理馬冀認(rèn)為，從價格絕對數(shù)量、價格增長速度這兩個評價標(biāo)準(zhǔn)去看，“上海房價‘拐點說’，是人為在引導(dǎo)市場，實際并非如此?！?/P>

　　“拐點”背后

　　事實上，在近8年時間里，上海房價出現(xiàn)了三波“拐點說”，但其提出的主體和環(huán)境則大不一樣。

　　第一波發(fā)生在2003年11月至2004年6月，第二波發(fā)生在2005年4月至7月。在這兩波過程中，“溫州炒房團”等民間資本發(fā)威，上海房價出現(xiàn)大幅度上漲，引發(fā)一些民眾的擔(dān)憂和不滿。在調(diào)控政策出臺背景下，“拐點說”孕育而生，但事后房價走勢證明這只是虛驚一場，開發(fā)商更是 “漁翁得利”。

　　第三波發(fā)生在2007年12月至今，在外資、民資等多重因素的推動下，上海房價和地價雙雙“瘋狂”，甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的罕見高地價。這令開發(fā)商“心驚膽顫”了，先于民眾提出“拐點說”。

　　但為何發(fā)起第三波 “拐點說”，至今開發(fā)商仍未透露其 “真正意圖”，但有個不爭的事實是，這言論發(fā)生在今年全國“兩會”之前。正如民眾所料的，呼聲較高的房價及房地產(chǎn)調(diào)控成為這次“兩會”代表的焦點話題之一。

　　上海房地產(chǎn)資深人士、高級經(jīng)濟師顧海波稱：“他們不但沒有反映市場的真實情況，而這只能干擾中央調(diào)控的決策和決心，進而使房價再次返身向上?！?/P>

　　據(jù)了解，在盧灣、靜安和黃浦這三大“盛產(chǎn)”高價樓盤的傳統(tǒng)市中心區(qū)域內(nèi)，今年1月至今成交量在急劇萎縮，但三四萬元的單價則絲毫沒有下降。值得關(guān)注的是，該區(qū)域獲得商品房預(yù)售許可證的項目至今寥寥無幾。

　　但在DTZ戴德梁行住宅部董事伍惠敏看來，未來三年，上海新建商品房將仍然處于嚴(yán)重短缺現(xiàn)象，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)的供求矛盾更加突出，“距離樓市的供需平衡還有很長的距離?！?/P>

　　據(jù)浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢城預(yù)計數(shù)據(jù)顯示，2008年到2010年，上海商品房竣工規(guī)模依次為2800萬平方米、2600萬平方米和2700萬平方米。而據(jù)上海每年約3300萬平方米的新建商品房銷售規(guī)模預(yù)測，供求比將在0.84：1、0.79：1、0.82：1。

　　于是，一些開發(fā)商開始 “持盤待漲”。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，今年以來，至少有16個住宅新盤項目推遲上市。其中，2月份上海新房推盤量卻觸及2005年以來的歷史最低水平，整個月僅推出31個新盤，其中住宅項目只有13個。

　　上海佑威房產(chǎn)信息服務(wù)公司高級分析師薛建雄擔(dān)憂，假如低成交量壓抑的時間過長，所聚集的購房能量過大，且在短期內(nèi)被釋放的話，房價重新出現(xiàn)類似2007年的新一輪報復(fù)性上漲的可能性將較大。（經(jīng)濟觀察報）