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    2008年的樓市，可謂“亂花漸欲迷人眼”。繼深圳、廣州、上海等地部分樓盤的價(jià)格松動(dòng)后，京城樓市近來(lái)也悄現(xiàn)“一次性付全款八折”“買房送大禮”等“打折風(fēng)”。

　　相較于以往瘋漲且堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)，近期開發(fā)商的一些降價(jià)“打折”行為，以及樓市的一些異動(dòng)現(xiàn)象，是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整已經(jīng)開始？記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

　　“打折風(fēng)”漸起：“低開高走”促資金回籠

　　這一輪樓市“打折風(fēng)”中，萬(wàn)科無(wú)疑是“動(dòng)作”最大的一個(gè)。

　　從珠三角一路刮到長(zhǎng)三角，萬(wàn)科的“打折”，使得本是局部的調(diào)整呈現(xiàn)了擴(kuò)散態(tài)勢(shì)。盡管北京萬(wàn)科有關(guān)人士一再表示“暫時(shí)沒有降價(jià)計(jì)劃”，但目前三個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度卻是近幾年罕見的，僅萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景，一次性付款就可打九三折。

　　消失許久的送車位、贈(zèng)裝修費(fèi)等多樣促銷方式也開始粉墨登場(chǎng)?！案涣τ忠怀恰?008年年初，就推出了“買房送5重大禮”的活動(dòng)：免3％契稅、免10年物業(yè)費(fèi)等。珠江帝景博悅的房子“折”得也很有魄力，均價(jià)2萬(wàn)多元的房子，每平方米可直降5000多元。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)行打折或者贈(zèng)送實(shí)物促銷的，多數(shù)是一些大的上市公司項(xiàng)目或老項(xiàng)目的尾盤。

　　“這段是政策敏感期，低開高走保險(xiǎn)一些，定高了容易把自己套住?！币粯潜P項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人向記者表示，“我們現(xiàn)在給客戶的是優(yōu)惠，但不是降價(jià)，過(guò)了這陣，房子肯定還會(huì)漲。”

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心的調(diào)查顯示，目前北京在售樓盤中約有七成多項(xiàng)目在打折銷售，打折幅度一般為九五折至九九折之間。這表明，北京樓市開始進(jìn)入高位調(diào)整期。

　　與開發(fā)商的一些暗自降價(jià)行為相反，樓市成交量持續(xù)著低迷狀況，市場(chǎng)觀望氣氛日益濃重。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年2月北京市二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)僅為1004套，相比1月份降幅超50％，創(chuàng)下自去年7月實(shí)行存量房網(wǎng)上簽約以來(lái)的最低點(diǎn)。

　　流動(dòng)資金減少：開發(fā)商從未這樣缺錢

　　“今年中國(guó)房地產(chǎn)公司面臨著前所未有的融資艱難期。”SOHO中國(guó)總裁潘石屹坦言，這些困境包括：公司負(fù)債情況是否危急；同類住宅開發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)如何解決；面對(duì)保障性住房，自己的產(chǎn)品定位如何找準(zhǔn)市場(chǎng)需求；從緊貨幣政策將減少按揭貸款，如何應(yīng)對(duì)其對(duì)需求量的影響等。

　　記者在調(diào)查中了解到，目前銀行信貸緊縮越來(lái)越明顯，很多中小房地產(chǎn)公司已經(jīng)不能獲得銀行授信，同時(shí)大公司的授信額度也被削減。

　　“去年的金融調(diào)控將開發(fā)商自有資金提高到了35％，并且嚴(yán)格規(guī)定項(xiàng)目開發(fā)到中后期才能貸款。今年是國(guó)家10年來(lái)首次執(zhí)行貨幣從緊政策，房地產(chǎn)流動(dòng)資金已經(jīng)減少了50％，我做這行10多年了，從來(lái)沒有這樣缺錢。”京城一大型房企的總經(jīng)理向記者訴說(shuō)。

　　一些開發(fā)商反映，房地產(chǎn)業(yè)以前貸款充足時(shí)，投入的資金會(huì)產(chǎn)生好幾倍的乘數(shù)效應(yīng)，一筆貸款可以轉(zhuǎn)幾個(gè)項(xiàng)目。而今，傳統(tǒng)的銀行貸款之路難以走通，而國(guó)內(nèi)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)公司首發(fā)上市的嚴(yán)格審核，上市或增發(fā)融資也相當(dāng)困難。

　　“金融是房地產(chǎn)的‘血脈’，從緊的貨幣政策‘卡’住了房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘咽喉’?！蹦暇┚W(wǎng)尚房地產(chǎn)公司總經(jīng)理胡光輝認(rèn)為，土地價(jià)格的降低最終也將傳導(dǎo)到一手房，因?yàn)榈貎r(jià)下跌會(huì)大幅減少成本。

　　貨幣從緊政策：扭轉(zhuǎn)“以地生財(cái)”稅收格局

　　“政府針對(duì)房地產(chǎn)的本輪調(diào)控，表現(xiàn)出國(guó)家讓利于民的價(jià)值取向。”南京市房管局副局長(zhǎng)郭宏定認(rèn)為，許多城市房地產(chǎn)稅收近年大幅增長(zhǎng)，最極端的表現(xiàn)是去年“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象。而從緊的貨幣政策，有利于扭轉(zhuǎn)地方“以地生財(cái)”的稅收格局。

　　記者在采訪中了解到，依托資本市場(chǎng)融資一直是上市房企大膽圈地的原動(dòng)力，而IPO融資后禁止買地的規(guī)定，意味著開發(fā)商只有加速開發(fā)已有項(xiàng)目，快速銷售回籠資金，然后用所得的資本金再去拿地。這樣“地王”現(xiàn)象可大大減少，有助于短期內(nèi)增加樓市供應(yīng)，進(jìn)而起到抑制房?jī)r(jià)的作用。

　　對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新動(dòng)向，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的專家分析認(rèn)為，原因是多方面的：一是第二套房貸政策出臺(tái)、從緊的貨幣政策和央行的連續(xù)多次加息，抑制了部分超前消費(fèi)和投資性購(gòu)房需求；二是保障性住房建設(shè)力度加大和限價(jià)房計(jì)劃供應(yīng)量的增加，分流了部分購(gòu)房需求；三是由于一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，超過(guò)了購(gòu)房者的承受能力。

　　在樓市異常波動(dòng)的過(guò)程中，政府的力量不能“缺席”。專家認(rèn)為，政府“抓緊建立住房保障體系”的承諾實(shí)實(shí)在在，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由以往的“單純市場(chǎng)化改革”轉(zhuǎn)向市場(chǎng)與保障并行的“雙軌制”，被保障人群的增多將減少商品房購(gòu)買人群，改變消費(fèi)者被“強(qiáng)迫”購(gòu)買高價(jià)房的狀況。而幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難，需要政府建立多渠道的投融資機(jī)制，逐步形成適度、多樣、梯次供應(yīng)和消費(fèi)模式，有計(jì)劃、有步驟地解決他們的住房問(wèn)題。

　　2008年國(guó)務(wù)院已明確將“抓緊建立住房保障體系”納入政府工作規(guī)劃中。顯然，房地產(chǎn)政策向住房保障傾斜，比爭(zhēng)論房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”是否到來(lái)更有價(jià)值，人們更期待一個(gè)平穩(wěn)理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)的到來(lái)。（新聞晨報(bào)）