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    影響房價的因素有許多，經(jīng)濟(jì)增長速度、收入增長速度、金融政策、財政政策、股票市場狀況等對房地產(chǎn)市場都會產(chǎn)生影響，但不同的時期不同的因素對房地產(chǎn)市場的影響程度是不一樣的。筆者認(rèn)為，影響2008年房地產(chǎn)價格波動的最重要的因素是股價與物價。

　　股價對樓市的影響

　　2007年之前的股票市場對經(jīng)濟(jì)及金融的影響可以忽略不計，因為股票市值總量較小。2005年5月，當(dāng)上海股票綜合指數(shù)在1000點時，深圳與上海兩個市場的流通股總市值為1.2萬億元左右，占GDP的比例不到10%，即使是計算總市值也只有3.5萬億元左右，占GDP的比例為20%左右。

　　但股市在2007年度發(fā)生了巨大變化。至2007年底，上海股票綜合指數(shù)超過了5000點，兩市總市值超過30萬億元，占GDP的比例超過100%。更值得關(guān)注的是，在股權(quán)分置改革之后，以前不能流通的股票逐漸開始流通，相當(dāng)于在兩年的時間里中國的GDP額外地增加了一倍。問題的關(guān)鍵還在于，如果這增加的相當(dāng)于一年的GDP的財富是實物資產(chǎn)的話，它可以吸收過多的貨幣，但事實上，這些增加的財富全部是金融資產(chǎn)，是流動性很高的金融資產(chǎn)。這些資產(chǎn)具有準(zhǔn)貨幣的功能，它極大地提高了社會的實際購買力。

　　國際經(jīng)驗早已表明，股票市場存在財富效應(yīng)，即股票市值的上漲會刺激消費(fèi)的增長。股價往往成為樓價的先行指標(biāo)，當(dāng)股價大幅度上漲一段時間之后(通常是6個月左右)，樓價就會出現(xiàn)上漲。反之，股價大幅度下跌之后，樓價就會出現(xiàn)下跌。

　　由此，我們也就可以理解，為什么2005年以來，我們控制房價的所有努力都難以奏效？因為2005年以后是股市上漲的開始。我們對上海和深圳的房價上漲的理解多少又多了一個視角，因為這兩個城市的上市公司和投資者數(shù)量最多，股票市場的上漲給這兩個城市所帶來的財富增加值最多。尤其是深圳，彈丸之地容納了100多家上市公司和上百萬股市投資者，在股價大幅度飆升后，房價暴漲當(dāng)屬必然。

　　股價的上漲不僅提高了房地產(chǎn)市場的購買力，而且通過上市公司的融資為地產(chǎn)開發(fā)公司提供了大量廉價的資金，助推了地價和房價。以萬科為例，2005年在股票市場融資20億元，2006年再融資42億元，而2007年則一次性在股票市場融資超過100億元。每一次融資的規(guī)模都比上一次翻一番。

　　因此，如果股票市場2008年還像2007年一樣飆升，2008年的房價肯定是漲的。反過來說，如果說2008年的股價出現(xiàn)了大幅度下跌，房價想漲也難。

　　截至2008年3月底，股價已經(jīng)從年初的高位下降了30%多，股市從制造財富的場所變?yōu)橥淌韶敻坏摹昂诙础?，這對中心城市的房價及其他消費(fèi)將產(chǎn)生重大影響。從目前的情況看，2008年的股價走勢不會有太大的起色了，這成為抑制今年房價的最重要因素。

　　物價指數(shù)對樓市的影響

　　國內(nèi)外的經(jīng)驗表明，通貨膨脹對樓市有重大影響。但通貨膨脹處在不同的階段和不同的程度，對房地產(chǎn)市場的影響是不一樣的。

　　當(dāng)通貨膨脹處在初期時，企業(yè)產(chǎn)品出廠價格上漲幅度較小，只有個別行業(yè)的產(chǎn)品價格出現(xiàn)大幅度上漲。從總體上看，大部分企業(yè)的產(chǎn)品銷售良好，企業(yè)存貨下降，公司盈利大幅度上升，整個社會出現(xiàn)一片繁榮的景象。最重要的是，中央銀行對通貨膨脹依然沒有警覺，貨幣政策不會發(fā)生變化。此時的樓價、股價不斷上漲，出現(xiàn)牛市的典型特征。2006年至2007年上半年，我國經(jīng)濟(jì)及股市的表現(xiàn)基本上如此。

　　但好景不會太長，當(dāng)產(chǎn)品的出廠價格漲幅加快，漲價的范圍擴(kuò)大，多數(shù)行業(yè)的產(chǎn)品出現(xiàn)漲價的行為，整個社會的物價指數(shù)的漲幅超過中央銀行的忍耐范圍 (一般為3%至5%)，物價出現(xiàn)螺旋式上升，尤其是物價上漲超出市場預(yù)期時，中央銀行便開始采取緊縮性的貨幣政策，樓市和股市會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。因此，我們認(rèn)為，通貨膨脹本身對樓市、股市是正面的刺激因素，但通貨膨脹的惡化所帶來的金融緊縮才是牛市的真正殺手。

　　總之，當(dāng)通貨膨脹處在初期時，樓市將處在牛市的巔峰狀態(tài)，當(dāng)通貨膨脹出現(xiàn)明顯的惡化時，樓市可能因為金融政策的緊縮而受到打擊。

　　2007年11月份之后，CPI連續(xù)三個月超出了市場預(yù)期，尤其值得關(guān)注的是社會公眾普遍有了通貨膨脹的預(yù)期，這是當(dāng)前樓市的不祥之兆。實際上，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將2008年的金融基調(diào)定為 “從緊”已經(jīng)給予了明確的答案。假如未來幾個月的物價指數(shù)繼續(xù)超出市場預(yù)期，金融緊縮將繼續(xù)，對2008年的樓市來說將是重大考驗。

　　但如果通貨膨脹惡化，出現(xiàn)惡性通貨膨脹時(如CPI超過20%)，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)繁榮，因為老百姓只有通過買房才能有效保護(hù)自己的財富。在上世紀(jì)80、90年代的通貨膨脹中，市場出現(xiàn)了商品搶購，但80年代搶購的是食品、食用油等一般消費(fèi)品，90年代搶購的是彩電、冰箱等大件耐用消費(fèi)品，這是和每個不同時期老百姓的購買力相適應(yīng)的。如今，老百姓的財富積累和購買力已經(jīng)和80、90年代有很大差異，如果出現(xiàn)搶購的話，首先應(yīng)該是住房了。

　　總之，2008年樓市難以樂觀。但需要補(bǔ)充的是，筆者上述分析僅限于對樓市短期波動的預(yù)測，不是長期趨勢的預(yù)測。(經(jīng)濟(jì)觀察報)