下游數(shù)據(jù)

區(qū)域性或主導(dǎo)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

2008年04月24日11:40   來源：西本資訊
摘要：

　　有關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)的爭(zhēng)論甚囂塵上，然而對(duì)其最終的判斷恐怕不是對(duì)立雙方各持的假設(shè)與可能性，而要看完整的事實(shí)和數(shù)據(jù)。國(guó)家發(fā)改委4月22日發(fā)布的《一季度住房市場(chǎng)形勢(shì)分析》所披露的數(shù)據(jù)是：今年一季度，全國(guó)70個(gè)大中城市新建住房銷售價(jià)格同比上漲11.8%，1月至3月環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.3%。

　　該報(bào)告認(rèn)為，部分城市經(jīng)過一段時(shí)期調(diào)整后住房交易將會(huì)有所回升，二季度房?jī)r(jià)上漲壓力加大，全國(guó)房?jī)r(jià)整體將保持溫和上漲趨勢(shì)。這與此前眾多空方分析人士所持的“房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有5％至10%的下調(diào)空間”的說法，可謂大相徑庭。究竟是哪方的分析出現(xiàn)了誤差或者疏漏？遍覽當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下調(diào)拐點(diǎn)的案例，絕大多數(shù)均出現(xiàn)在珠江三角洲地區(qū)。

　　從全國(guó)70個(gè)大中城市的大致地理位置分布來看，廣州、深圳等珠三角主要城市住房?jī)r(jià)格今年以來的確一直呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，個(gè)別樓盤的價(jià)格比其前期最高銷售價(jià)格下降幅度較大；杭州、南京等長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定；北京、天津、石家莊等環(huán)渤海主要城市房?jī)r(jià)則小幅上升，但漲勢(shì)趨緩。此外，烏魯木齊、銀川等西北主要城市的房?jī)r(jià)漲幅卻顯著高于全國(guó)平均漲幅。

　　從上述區(qū)域的不同數(shù)據(jù)中我們不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)當(dāng)前拐點(diǎn)論的支撐主要仍來自于珠三角地區(qū)，而其他各主要區(qū)域并未出現(xiàn)明顯的房?jī)r(jià)下挫跡象，甚至在部分以前關(guān)注較少的內(nèi)陸主要中心城市，均出現(xiàn)房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的趨勢(shì)。

　　究其本源，房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票、期貨以及黃金等一般的投資市場(chǎng)具有很大的不一致性。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征。根據(jù)經(jīng)典的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論：決定土地價(jià)格的一個(gè)很重要因素是所處的位置——即級(jí)差地租。而房地產(chǎn)作為附著在有限的土地空間上的無法遷移的“不動(dòng)產(chǎn)”，不同區(qū)域之間的土地價(jià)格差異決定了房地產(chǎn)價(jià)格可能存在明顯的不同。

　　其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣的商品均為最終消費(fèi)品，它不同于大宗商品是再生產(chǎn)投入的基礎(chǔ)生產(chǎn)資料，證券市場(chǎng)是再生產(chǎn)投入的資金來源，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)再度投入到再生產(chǎn)的過程中，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機(jī)與消費(fèi)需求是高度相關(guān)的。如果該區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求很低，或者呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)顯著的滑坡；如果該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求很強(qiáng)，或者呈現(xiàn)剛性的趨勢(shì)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將很難出現(xiàn)顯著的下挫，即便是觀望了一段時(shí)間之后，消費(fèi)者依然會(huì)進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買。

　　從上述兩點(diǎn)分析中，我們可以導(dǎo)出相應(yīng)的政策思路：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策應(yīng)針對(duì)不同的區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢(shì)，制定出日益細(xì)化的具體政策安排。如對(duì)于廣州、深圳等需求萎縮、炒作推動(dòng)的市場(chǎng)應(yīng)嚴(yán)厲打擊違規(guī)炒作的行為，同時(shí)限制樓盤的開發(fā)數(shù)量，以維持市場(chǎng)基本需求為主；而在北京、上海，甚至部分內(nèi)陸快速發(fā)展的中心城市，則應(yīng)充分考慮到自住需求的合理存在，在打壓高價(jià)樓盤炒作行為的同時(shí)，積極促進(jìn)90平米左右中小戶型、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等不同層級(jí)的住房保障體系建設(shè)。

　　將宏觀調(diào)控與具體區(qū)域性政策相結(jié)合，比如根據(jù)不同區(qū)域具體情形的信貸支持等，對(duì)于防止未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的大漲大跌，滿足不同地區(qū)的居住需求將不無裨益。來源：上海證券報(bào)

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