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    滄州樣本:三線房市兇猛

    滄州，一個因《水滸》而聞名于世的城市，一個下轄14個縣、市中有7個是國家和省級貧困縣的三線城市，一個人均GDP剛剛超過1000美元的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，當(dāng)?shù)胤績r在“拐點”爭論風(fēng)潮中疾風(fēng)突進(jìn)地逆市上漲。

    滄州仿佛與世界隔離。在一線城市房價風(fēng)雨飄搖之際，滄州人從官員到普通百姓，所有接受采訪的人都信誓旦旦地宣稱，滄州房價還要漲。盡管，它的新開盤住宅單價已經(jīng)普遍超越4000元，向4500元邁進(jìn)。而當(dāng)?shù)毓俜揭患径确康禺a(chǎn)市場價量齊升的數(shù)據(jù)正面支撐了這種普遍的樂觀和信心。

    根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年一開局，全國環(huán)比漲幅最快的城市有北海、金華、烏魯木齊、三亞、宜昌等等，幾乎都是很少令人關(guān)注的類似滄州的三線城市。而與滄州一樣，更多的被排除在統(tǒng)計局70大中城市房價監(jiān)測之外的城市表現(xiàn)可能更為驚人。甘肅省發(fā)布的 《2007-2008甘肅省輿情分析與預(yù)測》顯示，2007年漲幅最高的不是省會大城市，而是縣級市和縣城。這正應(yīng)了如今地產(chǎn)界流行一句話，“一線下跌，二線分化，三線上漲”。或許，2008年全國房價的上漲壓力正是來自于此。

    這里不是北京

    在滄州阿爾卡迪亞項目售樓處，韋紅霞頗有點遺憾地告訴記者：“我來看過好幾次了，這樓就是太密了?！辈贿^，更多人似乎對阿爾卡迪亞的高容積率視而不見。售樓處現(xiàn)場人頭攢動，都想抓住一個售樓小姐仔細(xì)詢問。

    阿爾卡迪亞是目前為止滄州最大的一個住宅項目，也是唯一一個由規(guī)模較大的上市公司榮盛地產(chǎn)運作的項目。其第二期新儒苑正在接受預(yù)訂，均價超過4000元，已經(jīng)領(lǐng)到預(yù)售證的8號和12號樓基本售完，只能預(yù)訂還未開工的另外3棟樓。

    “這就是滄州的行情。從2005年開始就一直這樣，房子還沒出來就被搶光了”，韋紅霞說。工作于政府機關(guān)的韋紅霞在已經(jīng)擁有了一套住房之后也加入了搶購的行列，在滄州市新區(qū)的位置花50多萬買了一套次新房。因為這次購房，韋紅霞還和愛人之間產(chǎn)生了一些分歧。韋紅霞的意思是買一套預(yù)售房，托了熟人找到開發(fā)商，價錢都說好了。結(jié)果，愛人和公公都認(rèn)為還是買現(xiàn)房更穩(wěn)妥。

    在滄州，韋紅霞的家庭經(jīng)濟(jì)條件算是相當(dāng)不錯的。夫妻雙方都在穩(wěn)定的單位工作，公婆都是工作多年的機關(guān)干部，有些積蓄。2004年，他們花了十幾萬買了一套80平米的住房。之后很長時間韋紅霞沒有再考慮過住房問題。談到這一點，她還有點后悔，“2005年我去別的地方工作了，2006年忙著買車了，2007年看到別人都換大房子的時候才覺得自己也該再買一套了”。

    對于什么廣州、深圳房價下降，北京成交量萎縮等等媒體熱衷討論的問題，韋紅霞似乎有點不屑一顧，“這里不是北京，房子賣得好著呢。滄州肯定還要漲！”韋紅霞的愛人更是向記者比劃著，“這完全不算什么，在滄州常常是只要開發(fā)商透個風(fēng)說要蓋房，馬上就有人托熟人找關(guān)系去買。什么都沒看見呢，錢就交上去了，開發(fā)商就給一收據(jù)完事。”

    工作于中石化集團(tuán)在滄州下屬企業(yè)的高世玉也向記者證實了滄州購房者的信心，“春節(jié)的時候同事們還經(jīng)常討論房價會不會下跌的問題，現(xiàn)在好像也沒人說了。”高世玉是滄州第一個集資建房同盟的發(fā)起者。但是令他遺憾的是，與北京和溫州不同，在滄州根本沒什么人響應(yīng)他的號召。這事只好不了了之。

    滄州市房管局向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度滄州市區(qū)住宅成交198套，預(yù)售均價3060元，同比上漲16.9%，屬于價量齊漲。當(dāng)然，房管局的官員也承認(rèn)，價格是與市場實際脫節(jié)的，因為房管局統(tǒng)計的只是備案預(yù)售價格，開發(fā)商有權(quán)利再根據(jù)市場情況調(diào)整?！八u得出去??！”

    滄州規(guī)模最大的中介公司1＋2聯(lián)合不動產(chǎn)副總經(jīng)理李麗說，盡管漲勢有所松動，但滄州新開盤價格都在4000元以上，從春節(jié)以來，價格普遍上漲了400元至500元左右。

    事實上，與北京不一樣的還有開發(fā)商。在這里很難感覺到一線城市鼓吹的開發(fā)商的資金困難。開發(fā)商解決資金困境的辦法非常簡單。當(dāng)記者詢問阿爾卡迪亞售樓小姐是否可以購買沒有獲得預(yù)售證的樓宇時，售樓小姐非常硬氣地給記者開出苛刻條件。想要預(yù)定，必須交納一筆15萬的意向金，以此獲得一張客戶金卡。而且光有金卡還不能保證你能按現(xiàn)價獲得這套房子，因為榮盛地產(chǎn)拒絕簽署任何書面合同以保證價格不會上漲。

    按照4000元單價計算，100平方米的住房首付也就是12萬。通過辦理金卡的辦法，雖然沒有預(yù)售證，榮盛地產(chǎn)連地基都不用挖就已經(jīng)可以獲得高于首付的資金。不知道這是不是榮盛地產(chǎn)這個上市公司在2007年取得良好成績的秘訣之一。如此方法在一線城市是不可想象的事情，因為按照規(guī)定，沒有獲得預(yù)售證，一分錢都不能收。但滄州的業(yè)內(nèi)人士透露，基本上滄州所有項目都在這么運作，甚至很多開發(fā)商連施工證都沒有就開始收錢。

    一條似曾相熟的道路

    滄州為什么跟北京不一樣？韋紅霞分析得頭頭是道。第一，地價還在漲；第二，滄州是未來河北省重點發(fā)展區(qū)域；第三……這些可能在任何地方都可以成為房價上漲的理由卻并沒有說明滄州房價上漲的內(nèi)在邏輯。

    地價的上漲是滄州人所共知的事實。就在2007年9月份，滄州化工機械廠地段拍出了280萬元/畝的價格。華元地產(chǎn)總經(jīng)理劉占昶還清楚地記得競價現(xiàn)場的激烈程度?！芭牧藥资啞?，劉占昶說。當(dāng)對手天津貽成出到4.6億時，劉占昶停止了舉牌，“我的心理底線就是4.5億，不能再追了。”人們計算，這塊地的每平米綜合開發(fā)成本已經(jīng)到了4000元。4000元的成本，售價又將達(dá)到多少？

    滄州國土局土地利用科科長路程認(rèn)為，化工機械廠土地拍賣是個特例，因為地段特殊。但是非常奇特的是，在天津貽成競拍化工機械廠土地同時，榮盛地產(chǎn)通過掛牌出讓獲得了幾乎同樣面積的土地，價格為1.39億，僅為化工機械廠土地的三分之一弱。在一個開車十幾分鐘可以橫穿市區(qū)的滄州，地價可以有超過3倍的差距？更為有趣的是，天津貽成很快又通過掛牌出讓獲得一塊與化工機械廠面積同等的土地，價格為1.3億元。這塊土地是滄州計劃建設(shè)的一座五星級大酒店。有滄州本地開發(fā)商認(rèn)為這是為了補償天津貽成高價競拍機械廠土地。

    為什么拍賣的是化工機械廠土地而不是其他兩塊？為什么高價拿地的是第一次進(jìn)入滄州的天津貽成？為什么天津貽成在高價競拍之后又迅速獲得了五星級酒店的建設(shè)經(jīng)營權(quán)？這三塊土地的出讓頗值得玩味。

    路程承認(rèn)滄州地價漲的很快。2005年地價大約50萬一畝，2007年就翻了一番，達(dá)到100萬。事實上，滄州市區(qū)的住宅用地基準(zhǔn)地價是110萬/畝?；鶞?zhǔn)地價的大致意思就是官方認(rèn)定的底線，如果出售價格低于該數(shù)，可能就要被懷疑是賤賣了國有土地。

    關(guān)于地價為何在2005年突然開始上漲，滄州市一位官員說，2005年，時任滄州市長曾經(jīng)分別找開發(fā)商談話，表示要提高地價，給開發(fā)商開出的解決方案是提高容積率。那一年，滄州多層住宅基本都變成了小高層或者高層。容積率的增加自然也拉長了開發(fā)周期，影響了供應(yīng)速度。那一年，滄州提交了開發(fā)城市新區(qū)的計劃，準(zhǔn)備擴建一個和老市區(qū)同等面積的新市區(qū)。也在那一年，中國正在展開第一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

    在滄州政府的努力下，滄州土地收入突飛猛進(jìn)。2006年，滄州國有土地成交價款5.58億元，政府收益3.8億元，比2005年增長606%。時任滄州市長高興地批示：“這件事情干得很漂亮”。

    與地價和城市財政收入增長呈反比的是，滄州土地供應(yīng)量逐年下滑。2006年，滄州市區(qū)土地供應(yīng)47萬平方米，土地出讓收入5.58億。2007年，土地供應(yīng)38萬平米，土地出讓收入8.1億。土地供應(yīng)逐步減少，收入逐年增高。今年前4個月，滄州僅供應(yīng)商業(yè)和住宅土地約3萬平米。而同時期的北京卻在按照中央的要求，投入巨量土地供應(yīng)以控制房價。

    與土地供應(yīng)相配合，住房供應(yīng)量也逐步下跌。2007年滄州市區(qū)住宅預(yù)售總計69萬平方米，比2006年下跌了近20%。2007年初，滄州新市長上任。新市長上任不久，滄州市區(qū)所有開發(fā)項目全部暫停3個月。據(jù)說是要對開發(fā)項目重新審核。2007年是滄州房價上漲最快的時段，也是供應(yīng)量最小的時候。

    大部分滄州購房者都認(rèn)同一個基本感覺，從2006年開始，房價每年漲1000元。滄州市政府官方公布的數(shù)字是從2000年至2005年，滄州房價年均增幅為4.6%。但從2006年之后，滄州政府部門再也未詳細(xì)公布房價信息。

    如今，滄州市政府正在響應(yīng)河北省政府的號召。河北省政府提出城鎮(zhèn)“三年大變樣”的口號。滄州計劃拆遷市區(qū)十多個“城中村”，改造市容市貌。路程也表示，這是在土地資源緊缺下挖潛的一個辦法，盡管難度很高。當(dāng)然，難度高的一個原因是拆遷困難，成本高。那么，大變樣之后的滄州房價又會如何？

    競拍土地—拆遷—改造城市—再造地王—房價高漲，經(jīng)歷過一線城市地產(chǎn)歷程的人們可能都會感覺，這是一條相當(dāng)熟悉的城市經(jīng)營道路。

　　三線城市的未來

    現(xiàn)在看來，滄州絕不是個案。2007年，河北省全省房價整體增幅超過29%，要遠(yuǎn)高于石家莊、唐山和秦皇島這三個列入70個大中城市監(jiān)測范圍內(nèi)的城市房價漲幅。顯然，對這個29%做出貢獻(xiàn)的不僅僅是那三個大城市。

    《2007-2008甘肅省輿情分析與預(yù)測》則顯示，部分縣市房價在以50%甚至更高的速度增長。

    在滄州，房價從2003年的每平米1000多元左右飆升到4000元，只用了5年時間。5年時間翻4倍。路程、劉占昶甚至韋紅霞都承認(rèn)房價漲的很快，而且還要漲，同時又認(rèn)為，滄州房價是健康的，因為滄州本來房價起點就很低。但是，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三線城市房價究竟?jié)q到什么程度算是合理的呢？所有人又都回答不上來。

    李麗告訴記者，滄州的住宅租賃價格其實非常便宜。一套普通的兩居室租賃價只有400至500元。而且，二手房的交易量已經(jīng)出現(xiàn)了下滑跡象。2007年滄州二手房交易規(guī)模達(dá)到6000套，而今年一季度，二手房交易只有350套，萎縮是明顯的。

    可以與滄州比較的是江蘇省淮安市。目前，兩市同為三線城市，房價也基本接近。而滄州市下轄7個國家和省級貧困縣，人均GDP剛超過1000美元。青縣房價達(dá)到2800至3000元。滄州最為貧困的鹽山縣，甚至也傳出最高房價達(dá)到3200元。雖然淮安是江蘇省經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，但人均GDP已經(jīng)超過2000美元，無一貧困縣，雖總?cè)丝谝?guī)模不大，但城市人口遠(yuǎn)高于滄州。自2007年底以來，淮安市采取了多項措施穩(wěn)定房價，并在今年4月展開房價大檢查。

    在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，各種機構(gòu)人員和分析師都強調(diào)不同城市的差異，尤其是三線城市的初期發(fā)展階段，卻沒有人能夠回答三線城市房價的恰當(dāng)依據(jù)和范圍。三線城市居民的承受力是否比一線城市更強？萬一三線城市房價破裂怎么辦？面對這個問題，李麗猶豫著想了想說：“滄州人性格歷來倔強，如果房價大幅縮水，會發(fā)生什么事情很難說。”（來源：經(jīng)濟(jì)觀察報）