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    新爛尾危機？

　　“超低價出售山東土地和廠房！”

　　在一家房地產項目交易網站上，赫然掛著一條這樣的信息。

　　信息的發(fā)布者稱：“此地評估價1750萬元，現(xiàn)1200萬元對外出售，也可出租，出租價每年70萬元。備注：整體占地50畝，有辦公室4層，住宅6層……”

　　地塊轉讓方張女士告訴記者，這塊地是“自己家的”，原先自己辦了一所高中，現(xiàn)在不想做了，想轉行做別的，所以就打算轉手倒騰，“買來以后想干什么就干什么，可以繼續(xù)辦學校，也可以開公司，辦工廠。這里交通便利，緊鄰高速，環(huán)境又好，很值。”

　　“拆遷”投入猛于虎

　　年后，在一些房地產交易信息網站上，類似的土地和房地產項目轉讓的供應信息多了很多，其中有不少項目看起來條件非常優(yōu)越。

　　在這些項目中，記者注意到了一個位于北京市東城區(qū)建國門附近、規(guī)劃建筑面積約為15萬平方米的房地產項目。該項目是從2003年開始拆遷，一直到現(xiàn)在尚未拆遷完畢的弘通大廈。

　　弘通大廈項目位于北京二環(huán)以內，長安街沿線，地理位置處于城市核心地帶，周邊有高檔公寓住宅，也有北京傳統(tǒng)的四合院住宅，住宅價格平均在2.5萬元/平方米左右。在北京，二環(huán)以內的土地供應已經基本絕跡，長安街沿線的建國門附近更是寸土寸金，這個項目的地段可謂絕版。

　　就是這樣的一個地理位置絕佳的項目，曾經吸引了許多有實力的開發(fā)商的注意，但最終不是望而卻步，就是敗走麥城。

　　轉讓信息表明，該項目已經取得了規(guī)劃意見書、審定設計方案通知書、建設用地規(guī)劃許可證、總平面圖等相關文件。事實上，項目2003年之前就完成立項，審定了項目的規(guī)劃設計方案，并完成了規(guī)劃意見書，順利拿到土地，卻在拆遷這一關拖延下來。走了長達五年的曲折道路，至今不但沒有順利入市，反而被掛到了項目公司轉讓的市場信息中。

　　據(jù)悉，該項目的土地開發(fā)權是2003年由富恒房地產公司以協(xié)議出讓的方式取得。由于項目所在地塊上駐扎著包括食品科學研究所、社科院、街道辦事處、人民美術出版總社、居民樓等在內的眾多產權主體，拆遷所需資金數(shù)目巨大，因此拆遷工作開始后不久，就因為資金問題而停工了。這時候，中信集團下屬的中信房地產公司看中了這個黃金地段的項目，并投入了新的資金。但歷經兩年多，終于拿到建設用地許可證后，總計完成拆遷不到3000平方米，而花費卻高達1.2億元，拆遷工作進一步陷入停滯狀態(tài)。

　　此后，中信房地產公司想到了項目轉讓。

　　2006年，上市公司億城房產的網站上，出現(xiàn)了一條公司擬開發(fā)儲備項目的信息，該儲備項目即弘通大廈。此時的億城和中信尚處談判階段，并未正式達成合作。億城希望通過增發(fā)來募集資金，啟動項目。但在項目運作一年，并投入近億元資金后，億城出人意料地選擇了退出。億城方面對當時做出如此選擇的解釋是，“拆遷難度太大?！?/P>

　　據(jù)了解，該項目未來估算拆遷投入還將需要至少4億元，何時能完成卻未可知。

　　據(jù)悉，宣武區(qū)南菜園的一個危改項目也面臨類似的尷尬。28.14萬平方米體量的項目，分三期建設，其中一期已建完，還剩余19萬平方米(地上16.61萬平方米)，因為拆遷的問題無法開工。

　　 無米之炊的痛楚

　　除拆遷難以外，項目轉讓還有很多其他的原因。其中有些是閑置土地的轉手，如中關村科技園區(qū)昌平園核心區(qū)20畝工業(yè)用地轉讓，據(jù)悉該公司購買時，這塊土地就是閑置土地，買下來以后，自己廠房和辦公樓都夠用，就沒有開發(fā)，現(xiàn)在還是閑置，是塊空地，還沒有做七通一平。轉讓價格是120萬元/畝，“手續(xù)我們都可以幫你辦，如果你想通水通電什么的我們也都可以幫你給辦了?！钡貕K轉讓方所在公司的何女士向記者表示。

　　也有的是已經建好的現(xiàn)樓的產權過戶，例如西直門獨樓產權過戶，是一個已取得土地證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、竣工驗收備案表、預售許可證的現(xiàn)樓項目。

　　值得關注的還有一個位于海淀核心區(qū)的寫字樓，已開工，四證齊全，也擺上了項目公司出售信息欄。據(jù)記者了解，這是因為開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，不得不忍痛割愛。

　　京城一位開發(fā)商表示，最近有不少項目公司想找他談合作，實際上這些項目有不少在一定程度上遇到了資金問題。“但現(xiàn)在并不是形勢最好的時候?！彼f。據(jù)他了解的情況，現(xiàn)在不少公司，銀行貸款相當緊，而因為目前市場預期不明朗，風險投資對房地產行業(yè)的興趣也有所下降，一些開發(fā)商著急尋找門道，但不是每家都那么幸運。

　　土地一級開發(fā)網的一位工作人員向記者表示，甚至出現(xiàn)爛尾樓拍賣他都不會覺得意外。他表示，爛尾樓擱置時間長，出售方的心理預期并不是很高，接盤者往往可以用較低的資金拿下，獲得后期較高的利潤?！安贿^爛尾樓的問題往往沒有那么簡單，它背后可能有許多產權糾紛、欠資問題、違規(guī)開發(fā)等等陷阱，這些都需要做詳細的調查?！边@位工作人員認為，“不具備整個樓盤的整體資金籌措計劃以及良好的融資渠道是導致爛尾樓產生的必然因素。房地產開發(fā)商可以考慮在開發(fā)初期就增加投資者，通過稀釋股份的方式使項目的投入資本提高，以避免爛尾樓的結果出現(xiàn)?！?/P>

　　北京市社會科學院經濟研究所副所長趙弘表示：“由于資金問題造成的爛尾樓在北京近50個項目總量中占60%-70%，金泉廣場、楓藍國際中心、瑞城中心、美邦國際中心、中宇大廈等都是如此。”

　　從2005年來，北京一直在著手盤活爛尾樓項目，但在剛剛處理完幾家爛尾多年的重點項目后，新的爛尾項目又將產生，如何應對？（來源：經濟觀察報）