下游數(shù)據(jù)

開發(fā)商應(yīng)是地震廢墟房貸還款第一責(zé)任人

2008年05月21日11:56   來源：西本資訊
摘要：

    新干線訊：據(jù)新京報(bào)報(bào)道，汶川震后，一些商品房化為廢墟的災(zāi)民的還貸問題顯現(xiàn)出來。央行表示，“會(huì)拿出一個(gè)妥善的解決辦法，既要保護(hù)商業(yè)銀行的利益，也要保護(hù)廣大人民的利益”。

    在筆者看來，要還款，關(guān)鍵是要明確還款的責(zé)任人。誰應(yīng)該是還款的責(zé)任人？第一責(zé)任人應(yīng)該是開發(fā)商。

    房主無責(zé)有規(guī)可依

    建設(shè)部2002年1月1日發(fā)布的《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定:“按本規(guī)范進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)的建筑，其抗震設(shè)防目標(biāo)是:當(dāng)遭受低于本地區(qū)抗震設(shè)防烈度的多遇地震影響時(shí)，一般不受損壞或不需修理可繼續(xù)使用，當(dāng)遭受相當(dāng)于本地區(qū)抗震設(shè)防烈度的地震影響時(shí)，可能損壞，經(jīng)一般修理或不需修理仍可繼續(xù)使用，當(dāng)遭受高于本地區(qū)抗震設(shè)防烈度預(yù)估的罕遇地震影響時(shí)，不致倒塌或發(fā)生危及生命的嚴(yán)重破壞。”

    此次汶川地震烈度達(dá)10度到11度，大大超出這一地區(qū)規(guī)定的建筑抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)。但是，建設(shè)部的設(shè)計(jì)要求明白地要求了，無論遭受多大程度的地震，都不允許發(fā)生房屋倒塌甚至是不允許發(fā)生嚴(yán)重破壞。至此，如果房屋倒塌或嚴(yán)重破壞，就須由開發(fā)商及其一應(yīng)的相關(guān)主體來承擔(dān)責(zé)任。其中的責(zé)任主體至少包括開發(fā)商、監(jiān)理公司、質(zhì)檢部門。開發(fā)商和監(jiān)理公司須承擔(dān)責(zé)任的原因是生產(chǎn)的產(chǎn)品不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)檢部門則是讓不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品進(jìn)入了市場(chǎng)。三方應(yīng)該共同承擔(dān)房屋倒塌的責(zé)任，在其中，房屋的業(yè)主完全無辜，因此不需要承擔(dān)任何的還款責(zé)任。

    風(fēng)險(xiǎn)成本最低方負(fù)責(zé)

    換一個(gè)角度來看，在規(guī)范層面上應(yīng)該由誰來承擔(dān)責(zé)任呢？對(duì)于銀行和購(gòu)房者來說，房屋的倒塌是源于地震風(fēng)險(xiǎn)的降臨，這種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由誰來承擔(dān)呢？答案是:在規(guī)范層面上，誰最有能力控制風(fēng)險(xiǎn)誰就應(yīng)該承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

    有真實(shí)的例子與之類似:某石油公司簽訂了一份在某個(gè)時(shí)間從中東向歐洲一家工廠輸送石油的合同，由于石油產(chǎn)地爆發(fā)了戰(zhàn)爭(zhēng)，導(dǎo)致石油公司無法履約；于是工廠就石油公司違反合同一事起訴，要求索賠金額等于如果石油能如期運(yùn)到可以實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)額。

    “戰(zhàn)爭(zhēng)”屬于典型的不可抗逆因素，是在中東經(jīng)營(yíng)的企業(yè)都要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)須由合同的一方來承擔(dān)，由于合同沒有事前約定這一風(fēng)險(xiǎn)的分配，所以法院必須在雙方之間分配這一風(fēng)險(xiǎn)。而法院必然遵循如下原則進(jìn)行判決:把損失分配給能以最低成本承擔(dān)這種損失風(fēng)險(xiǎn)的一方。在這個(gè)案例中，石油公司顯然具有更強(qiáng)的對(duì)中東地區(qū)戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的判斷能力，且更有辦法采取措施消除戰(zhàn)爭(zhēng)的影響。據(jù)此，法院應(yīng)該要求石油公司來為此負(fù)擔(dān)責(zé)任。事實(shí)上，1967年的中東戰(zhàn)爭(zhēng)造成了大量的類似糾紛，而法院正是這樣判決的。

    毫無疑問，在業(yè)主按揭購(gòu)房這一鏈條上，開發(fā)商顯然最具有風(fēng)險(xiǎn)控制能力，完全可以在設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)上將地震帶來的坍塌風(fēng)險(xiǎn)控制住，事實(shí)上，處于震中的北川縣鄧家希望小學(xué)在此次巨震中就屹立不倒，不容置疑地證明了符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋完全可以應(yīng)對(duì)這場(chǎng)巨震，因此，開發(fā)商承擔(dān)還款責(zé)任不容推諉。另外，家人蒙難和受傷的業(yè)主可同時(shí)對(duì)開發(fā)商提出民事賠償，而法院也應(yīng)同步追究開發(fā)商及質(zhì)檢部門相關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任。

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