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    我們今天來關(guān)注一下北京的房價，從去年下半年開始，北京樓市漲價的腳步就開始放慢了，到了今年4月份，北京市房屋銷售價格漲幅仍然繼續(xù)回落，下降了0.8個百分點，那么五月，也就是房地產(chǎn)市場所說的每年的銷售旺季，北京的房價是否能夠扭轉(zhuǎn)持續(xù)放緩的趨勢，重新恢復(fù)上漲的勢頭呢？我們今天先來認識一位在北京炒房的溫州人，老高。

　　北京樓市究竟是熱是冷？

　　進入到4月份，溫州人老高心里越來越不踏實了，在北京東三環(huán)附近，他有28套房子想要賣出去，可是進入到2008年，他一個買賣也沒有談成，連跟他打聽價格的人都很少了，向來敏銳的老高隱隱地嗅出房地產(chǎn)市場的危險。

　　溫州投資客老高：“按照我的看法，漲到頭了停止了?！?/P>

　　老高的判斷直接來源于他手里的房子，他的房子絕大多數(shù)都集中在美景東方，這個樓盤位于北京東三環(huán)華威橋附近，交通便利，地段也很好，2005年，開發(fā)商把房子拿到溫州出售，善于投資的溫州老鄉(xiāng)買了150多套房子，其中有一部分就委托在北京的老高來銷售，兩年之內(nèi)，房價節(jié)節(jié)攀升，從開始買入的7000元漲到2007年10月份的1萬5千元，然后價格就再也不漲了，房子也賣不動了，老高決定多跑幾家中介公司，把美景東方的房子委托在那里，廣撒網(wǎng)或許能撈來幾條大魚。

　　順益興聯(lián)行工作人員：“這個多少錢？”

　　老高：“這個一萬五?！?/P>

　　順益興聯(lián)行工作人員：“這個戶型有沒有1萬四賣的？”

　　老高：“沒有?！?/P>

　　天誠廣信房產(chǎn)中介工作人員：“那就13000到14500，只能這價了，你要賣貴了，要扛著就扛著?！?/P>

　　順益興聯(lián)行工作人員：“你說像你那個西南向的3居室，14800絕對不可能?！?/P>

　　鏈家地產(chǎn)工作人員：“13000差不多吧，再一個你還得朝向好點，朝向不好也不好賣?！?/P>

　　幾家中介跑下來，老高有點失望，中介給出的的價格一家比一家低，不光價格低，中介的生意也是意想不到的差。

　　順益興聯(lián)行工作人員說，1月2月一套沒有，3月份賣了兩套，所有的周邊的公司，所有公司賣了兩套。

 老高沒有想到房價下來了，中介的生意還這么差，要是照這個速度，自己手里的20多套房子還不一定什么時候能賣出去呢。

　　順益興聯(lián)行工作人員：“07年我們?nèi)狈孔?，不缺客戶?8年是不缺房子，缺客戶?！?/P>

　　工作人員告訴老高，不是他們故意把價格說低，而是現(xiàn)在登記賣房子的客戶突然之間就冒出一大批，在他們的內(nèi)部網(wǎng)站上，美景東方這個樓盤就有400多套房子等待出手。

　　美景東方總共才有2000多套現(xiàn)房，400多套房子等待出售就相當于5分之一都是空著的，這還不算去年已經(jīng)賣掉的房子，老高有些措手不及，顯然急于出手的不光是老高，投資客們都察覺了到這個市場的變化，雖然老鄉(xiāng)們委托給老高的價格遠遠高于13000元/平米，老高也只好把所有的房子都在這里做了登記，希望能早些賣出去。

　　老高的一筆房產(chǎn)帳

　　春江水暖鴨先知，北京樓市究竟是熱是冷？像老高這種整天泡在樓市里的職業(yè)房蟲最敏感，他連跑了幾家中介，都說現(xiàn)在的房子即使殺價也很難賣的動，而北京的統(tǒng)計，今年前4個月房屋銷售面積同比下降了54%，全市銷售商品住宅15217套，僅為上年同期的47.2%，其中，4月份當月銷售住宅4619套，比3月減少502套。

　　老高說自己屬于先知先覺的人，判斷房價是否有上漲空間有很多依據(jù)，在他看來，市場上的細微變化都是信號，除了市場冷清的人氣，他還給我們另外算了一筆帳。來看看算出了什么？

　　老高：“實際上按照現(xiàn)在來說，貸款就不合適了，原來你買一套房，是100平方，是5000多，50萬能買出來了，貸款給你按揭，按揭首付是以20%，剩下就欠銀行40萬，欠40萬是平均一個月交3000來塊錢?！?/P>

　　在老高看來，如果100平米的房子漲到1萬元/平米，首付不變，還是20%，每個月連本帶息就要交6000元，要是漲到1.5萬元/平米，每個月就要交9000元，如果再加上利息上漲的因素，還有物業(yè)費、取暖費等費用，每個月大概要還款1萬元，這個數(shù)字絕非普通百姓能承受得了的，如果不用貸款，150萬元全款買房，老高也覺得不劃算。

　　老高算了這樣一筆賬，月租3300元，一年可租39600元，扣除1萬塊錢的中介費、物業(yè)費和取暖費，還剩下29600元，如果一年當中再空轉(zhuǎn)一個月，就只剩下26300元，相比之下，現(xiàn)在銀行一年期的利息是4.14%，五年期的利息是5.85%，要是150萬存銀行五年，就能拿回40多萬元的利息，這比吃租金合算多了，如果五年之內(nèi)，這房價漲不到2萬/平米，買房子實際上是吃虧的。

　　老高溫州老鄉(xiāng)的一套房子，大三居，廚房衛(wèi)生間地板都裝修好了，邊出租，邊等待合適的價格出售，為了方便出租，老高買了新的空調(diào)和電視，還添置了簡單的家具，但是現(xiàn)在房子想出手了，卻賣不掉了。

　　還款壓力加大、租金遠遠還不起房貸，這在精明的溫州人眼里就是個危險的信號，這說明逃離市場的時候到了，但是顯然出貨的人太多，房子就賣不掉也很難租出去，這房子已經(jīng)空了快兩個月了，老高非常著急。

　　為了讓這個房子更加醒目，老高在房間的玻璃窗上貼上了出租的廣告，看著對面就要蓋起來的新樓，他對能否租出去一點底都沒有，更別說是賣出去了。

窗外的這片工地是美景東方的三期，房子已經(jīng)蓋起一些，廣告也已經(jīng)打出去，但是還沒有開始賣，美景東方的三期暫定的價格是每平米1.8萬元，但是老高很懷疑這個價格能否把房子賣出去。

　　五一之后，美景東方的開盤價定為17000元每平米，這比4月份的價格每平米降了1000元，老高家離美景東方不遠，從他們家往外面看，就是一大片臨時建筑，在老高看來，這些地方將來都是可以蓋樓房的。而在老高家的另一面，正在建設(shè)中的樓盤已經(jīng)是密密麻麻。

　　為了了解樓市行情，老高經(jīng)常到各大樓盤打探消息，整個北京城幾乎都跑遍了，他發(fā)現(xiàn)中介的生意都不太好做，在一個小區(qū)的門口，房屋買賣的信息把一個布告欄層層疊疊地覆蓋起來，就在一個布告欄對面的中介機構(gòu)是冷冷清清，很多人看看就走了，在世紀東方城，一個中介的工作人員告訴老高說現(xiàn)在房主已經(jīng)開始主動降價了。

　　數(shù)據(jù)顯示，2004年，北京市竣工商品房面積為3067萬平方米；2005年為4679.2萬平方米；2006年為4651萬平方米，2007年為3342.1萬平方米。老高注意到，北京市區(qū)到處可見大型的住宅樓盤。一個正在建設(shè)中的工地在南二環(huán)之內(nèi)，路的盡頭就是北京西客站的南廣場，工地的旁邊就是低矮的平房，他們正等著拆遷；西二環(huán)，名叫“金融新中心”的樓盤也在加緊施工。在房價一天天走高的情況下，這么多的住宅樓和大片的空地讓老高對近期的市場一點也不樂觀。

　　老高：“我看蓋樓現(xiàn)在總有一天飽滿的時候?！?/P>

　　北京樓市的現(xiàn)狀，炒房人改何去何從？

　　剛才老高算了一筆房產(chǎn)賬，照他這個算法，眼下無論炒房還是租房，其實都在虧錢，冷清的中介、無人問津的出租房，密密麻麻的新樓盤，在老高看來，每一個細節(jié)帶來的都不是什么好消息，北京樓市出現(xiàn)這樣的一幕，老高之前也做好了心理準備，但他沒想到這些變化會來的這樣快，完全打亂了他的腳步，繼續(xù)來看看老高的炒房經(jīng)歷。

　　老高把手里的20多套房子在幾家中介公司登了記，但一直沒有生意上門，一周后，老高終于有些坐不住，他打算到熟悉的中介公司去打探一下虛實，但工作人員的一席話，讓他有些心涼。

　　海利盈地產(chǎn)工作人員：“我去年收的房子，現(xiàn)在還沒賣呢，我一個月是3%的息，我在這坐一天，我就有800塊錢給他?！?/P>

　　順益興聯(lián)工作人員：“我跟你說實話，今年順益興震動挺大的，以前一直保持收房的業(yè)務(wù)，去年10月老板從深圳考察回來全停了不收了，到11月底的時候，看上套房子，老板說真不能收了，我說不收我們這沒飯吃，我們不干了，我說不行，得收房，因為他不知道，我把錢給房東已經(jīng)下下去了，沒辦法了，收了，現(xiàn)在那個房子壓了那了，我們現(xiàn)在收不了?！?/P>

　　這些中介是因為和老高熟悉才說了實話，加上兩個人的說法基本一致，這讓老高心里很不安，有實力的公司都覺得未來充滿了風(fēng)險，他決定給老鄉(xiāng)們打個電話，告訴他們這邊的真實情況。

　　老高：“真的賣不了必須要降價，就掉價賣，要不掉價賣，老在那里不行啊?！?/P>

　　房子賣不掉，老高的中介費就拿不到，但這些老高還不是特別在乎，畢竟不是自己的房子，真正讓老高著急的是位于國貿(mào)附近的富力城，那邊的兩套房子都是自己家的，老高決定再去富力城打探一下。

麥田房產(chǎn)工作人員：“現(xiàn)在像新房子就是2萬上下，就2萬到21000左右?！?/P>

　　老高：“那差3000了。”

　　麥田房產(chǎn)工作人員：“以后價格肯定是要下調(diào)的，如果你說按這樣的價格的確比較少人看房?！?/P>

　　記者：“現(xiàn)在說到21000，你接受嗎？”

　　老高：“我看還降，回家商量商量吧?！?/P>

　　記者：“原來你的心理價位是多少？22000？”

　　老高：“22000，他原來打電話給我就22000，他就有顧客要，現(xiàn)在21000還考慮考慮有沒有人要。”

　　老高：“再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，走吧，上別的公司看看，走?！?/P>

　　(十分鐘后，沒有結(jié)果，老高很失望。)

　　老高的房子在2007年的時候想2.2萬一平米賣出去，但那個時候老高把房子租出去了，又想可能房價還要漲，就沒有著急，現(xiàn)在房子空出來了，沒想到房價已經(jīng)降到了2萬元以下。

　　在21世紀門店的布告上，依然還有賣到23000的房子，但工作人員告訴老高，房價早就降了。

　　看來房價是很難漲上去了，但要降價賣，老高還是有些不甘心。

　　老高：“這個月賣了幾套？”

　　21世紀不動產(chǎn)工作人員：“4月份到現(xiàn)在了租賃的做得還可以，奧運會，租房子肯定挺火的，但是到現(xiàn)在快半個月了，我們可以實話跟您說，一個買賣都沒簽?！?/P>

　　老高：“這四個月？”

　　21世紀不動產(chǎn)工作人員：“不是，就4月份一個月?！?/P>

　　老高：“那頭幾個月呢？”

　　21世紀不動產(chǎn)工作人員：“3月份我們簽了3套買賣，2個富力城的，一個蘋果社區(qū)的?！?/P>

　　中介的工作人員告訴老高，房子賣不掉的主要原因就是現(xiàn)在等著賣房子的人太多了，買房子的人反而在觀望了。

　　記者：“現(xiàn)在出房子的有多少？”

　　中介工作人員：“今年有500套?！?/P>

　　記者：“500套??？整個富力城？去年呢？”

　　中介工作人員：“100多。”

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院二手房研究中心的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房的價格指數(shù)從2005年開始上漲，到2007年底達到高峰，今年一季度一直持下降態(tài)勢。來自搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在掛牌量最高的十家樓盤中，最高的國美第一城達到647套，富力城排第二，585套，在這十家最活躍的樓盤中，有七家樓盤的價格出現(xiàn)了下跌，下跌的時間大約都在2007年年底。而老高在各個中介得到了一致的信號，就是投資客們覺得房價到頂了，紛紛出手拋盤，老高說實在沒有辦法也只能降價賣房了。

　　老高：“著急，真的賣不了掉價賣。”

　　半小時觀察：如何看清房價漲跌真相？

　　普通老百姓可能對于房價的各種統(tǒng)計指標、統(tǒng)計數(shù)據(jù)不是很了解，可是，對樓市的變化，從很多細微之處，大家都會有很多直觀的感受。比如，售樓處的人少多了，銷售人員的態(tài)度變溫柔了，街對面的中介消失了，手機上賣樓的垃圾短信來的更勤了。從這些細枝末節(jié)的變化當中，我們完全可以發(fā)現(xiàn)和把握市場發(fā)展的方向。

　　樓市就像人生，不可能第二次踏進完全相同的一條河，不同時期，進入市場和統(tǒng)計范圍的樓盤和地段都有所不同，簡單的數(shù)據(jù)對比都不能準確反映樓價的變化；況且不同機構(gòu)出于不同的利益動機，統(tǒng)計目的不同、采樣也不同，給出的統(tǒng)計數(shù)字有時差距還很大。

　　要想知道房價到底是漲了還是跌了，與其聽各種數(shù)據(jù)，還不如象我們的記者那樣，自己到實地去跑跑看就知道結(jié)果了。