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    海航置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)高翔宇比一年半之前明顯變得悲觀。

　　2007年3月，盡管樓市成交量跌到了低谷，但高翔宇仍舊相信，市場(chǎng)一定會(huì)在短期內(nèi)回暖。而2008年的夏天，悲觀的他覺(jué)得看不到希望?！爸辽僭诮衲?，銷(xiāo)售不會(huì)有大的起色?！备呦栌钫f(shuō)。

    隨著交易量下降，樓盤(pán)大面積打折，然而高翔宇卻發(fā)現(xiàn)，越打折卻越令銷(xiāo)售情況變得更加糟糕。他回憶，上一次大規(guī)模的打折是在2003年。從2004年開(kāi)始，賣(mài)房子變成很容易的事情。他依然記得當(dāng)年一開(kāi)盤(pán)就被搶購(gòu)一空的情景。只是，盛景已難在。

　　左右人們購(gòu)買(mǎi)行為的是消費(fèi)預(yù)期。

　　價(jià)格預(yù)期延緩購(gòu)買(mǎi)行為

　　“今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)與六個(gè)月前相比，最大的變化不是房地產(chǎn)新政，不是發(fā)展商心態(tài)，而是市場(chǎng)由賣(mài)方主導(dǎo)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方主導(dǎo)，消費(fèi)者的價(jià)格預(yù)期成為市場(chǎng)走向的關(guān)鍵。房?jī)r(jià)只漲不跌的神話已被徹底打破，持幣待購(gòu)成為普遍行為?！比鹗啃刨J第一波士頓董事總經(jīng)理兼亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬不久前撰文指出。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)商品的價(jià)格最終是由供求關(guān)系所決定的，成本往往不起決定性作用。市場(chǎng)預(yù)期影響消費(fèi)者行為，消費(fèi)者行為又會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的高低。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，最有影響力的兩個(gè)事件是“24號(hào)文”和王石“拐點(diǎn)論”，極大程度上影響了人們的預(yù)期。

　　“‘24號(hào)文’(2007年8月13日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào))緩解了人們購(gòu)房的焦慮心理，致使購(gòu)買(mǎi)人群出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，人們都在等待住房保障措施的落實(shí)，等待限價(jià)房和廉租房的供應(yīng)?！倍獙?duì)本報(bào)記者表示。

　　對(duì)于影響消費(fèi)者預(yù)期的因素中，董藩和虎杰投資公司首席分析員張寅不約而同地提到了地震帶來(lái)的影響。雖然地震發(fā)生在四川，但張寅認(rèn)為不可小視地震帶來(lái)的影響?！昂芏嗳碎_(kāi)始重新思考生命，重新認(rèn)識(shí)生活，購(gòu)買(mǎi)行為因?yàn)榈卣鸲?，包括?duì)商品種類(lèi)的選擇也發(fā)生了變化?！睆堃硎尽?/P>

　　此外，加息、對(duì)收入增長(zhǎng)預(yù)期的判斷同樣影響了購(gòu)房行為。通常意義上來(lái)說(shuō)，利率調(diào)整的效能一般表現(xiàn)為： 利率降低時(shí)， 刺激消費(fèi)與投資；利率調(diào)高時(shí)，增加儲(chǔ)蓄以滯緩消費(fèi)與投資?！耙淮渭酉⒁苍S影響不大，但累計(jì)起來(lái)的數(shù)次加息對(duì)人們的影響還是很大的，購(gòu)房成本不斷上升，投資者基本已經(jīng)出局了?！睆堃f(shuō)。

　　基強(qiáng)聯(lián)行北京投資部主管呂自強(qiáng)認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，令人們對(duì)收入增長(zhǎng)的預(yù)期也感到悲觀。“對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，個(gè)人的收入增長(zhǎng)依賴(lài)于企業(yè)是否盈利，但是今年以來(lái)越來(lái)越高的資金使用成本令許多企業(yè)的盈利預(yù)期開(kāi)始下降。”呂自強(qiáng)說(shuō)。

　　觀望者依然受損？

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家穆斯在《理性預(yù)期與波動(dòng)理論》一文中，曾對(duì)理性預(yù)期作了精辟的解釋?zhuān)豪硇灶A(yù)期是相對(duì)“適應(yīng)性預(yù)期”而言的，所謂適應(yīng)性預(yù)期就是運(yùn)用某經(jīng)濟(jì)變量的過(guò)去記錄預(yù)測(cè)未來(lái)，反復(fù)檢驗(yàn)和修訂，采取錯(cuò)了再試的方式，使預(yù)期逐漸符合客觀的過(guò)程。而理性預(yù)期與這種適應(yīng)性預(yù)期根本不同，它是指人們預(yù)先充分掌握了一切可以利用的信息做出的預(yù)期。這種預(yù)期之所以稱(chēng)為“理性的”，因?yàn)樗侨藗儏⒄者^(guò)去歷史提供的所有知識(shí)，對(duì)這種知識(shí)加以最有效利用，并經(jīng)過(guò)周密的思考之后，才做出的一種預(yù)期。

　　“過(guò)去房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)的幾年里，很多預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的人都吃了虧，每一次調(diào)控都伴隨著房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲的歷史經(jīng)驗(yàn)不斷刺激人們的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期?！倍f(shuō)。數(shù)據(jù)顯示，2004年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅兇猛。

　　這一次，人們似乎更強(qiáng)烈地感受到了下跌的希望。

　　但董藩認(rèn)為，這一次長(zhǎng)時(shí)間的觀望，觀望者依舊會(huì)付出代價(jià)，但損失不會(huì)比前幾次嚴(yán)重。而買(mǎi)房事實(shí)上也是博弈行為，不僅要同賣(mài)家博弈，買(mǎi)者之間也要博弈。有些房子現(xiàn)在不買(mǎi)，就可能被其它買(mǎi)家獲得，觀望的買(mǎi)家同樣會(huì)受損。董藩同時(shí)表示，房地產(chǎn)價(jià)格下降也是一個(gè)很緩慢的過(guò)程，現(xiàn)在看到的下降，很多都是數(shù)據(jù)假象，郊區(qū)的樓盤(pán)增多了，拉低了平均房?jī)r(jià)。

　　另?yè)?jù)高翔宇透露，如果交易量繼續(xù)萎靡的話，開(kāi)發(fā)商將啟動(dòng)新一輪的打折促銷(xiāo)活動(dòng)。

　　誰(shuí)將成為觀望期中的智者？( 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)