下游數(shù)據(jù)

和黃降價萬元：壓倒上海豪宅的一根稻草

2008年06月20日09:16   來源：西本資訊
摘要：

    深圳、廣州、北京國內其他重要城市的房價都先后下跌，但是上海沒有。這半年多來，與其說全國人民都在看中國樓市的走勢，不如說全國人民都在等待上海房價真正下跌的那一刻。

　　然而，就在6月的第一周，上海商品住宅成交均價卻首次突破1.7萬元/平方米，創(chuàng)下了20年來的新高。不過，緊接著，李嘉誠旗下上海豪宅御翠豪庭卻爆出銷售成交均價下跌幅度超過每平方米1萬元。同時，二手房市場上開始跌價的豪宅也逐漸浮出水面。

　　高點之后的急跌，讓市場進一步看清了豪宅物業(yè)在市場整體成交量萎縮時對成交均價的影響力，而這或許就是半年多來，全國人民看不到上海房價下跌的真相。豪宅這根支柱出現(xiàn)倒塌跡象，意味著上海房價在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上的真正拐點。

　　“李嘉誠及其他開發(fā)商也好，促進銷售快速回籠資金無疑是目前最大的戰(zhàn)術任務，從這個角度出發(fā)，或許更能理解李嘉誠此前出售上海大型商用物業(yè)和其他開發(fā)商急于出貨的舉動了。”一位開發(fā)商朋友坦言。

　　豪宅開跌？

　　佑威房地產研究中心的最新報告顯示，6月新推出一批房源的御翠豪庭售價下跌超萬1萬元/平方米。本批成交的162套房源售價僅33806元/平方米，而今年1月1日-6月5日所售出的128套房源均價高達44734元/平方米，下跌了10928元/平方米，跌幅達24.4%。

　　帶動上海房價不斷攀升的豪宅終于開始出現(xiàn)大規(guī)模降價，而且這次的降價明星是李嘉誠旗下和記黃埔地產(上海)古北有限公司樓盤。在這個時候出現(xiàn)如此大幅度的價格變化，立即引起業(yè)內關注，而且是在上海成交均價創(chuàng)下20年新高之后。

　　更何況，李嘉誠已經(jīng)在不久前出售了持有多年的商用物業(yè)，被業(yè)內認為是這位富豪對市場判斷變化的一個信號。旗下另一香港上市公司和記港陸(00715.HK)5月底宣布，將旗下位于上海長樂路的寫字樓世紀商貿廣場以44.38億元人民幣售予亞太置地有限公司，這筆交易給和記港陸帶來21億元的收益。

　　折算下來，世紀商貿廣場成交價約45000元/平方米，而高力國際此前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海甲級寫字樓平均售價在51000元/平方米左右。世紀商貿廣場所處的位置并不處于平均水平之下，出售價格顯然偏低。

　　時隔半月之后，御翠豪庭成交均價再次出現(xiàn)大幅下調。佑威房地產研究中心的數(shù)據(jù)顯示，6月6日推出636套房源的御翠豪庭，報價高達41697-50601元/平方米，高于今年3月推房源的47233-49716元/平方米的報價，但這批最高報價的房源，實際成交價格卻是歷史新低。

　　和黃地產上海市場部高級經(jīng)理李樹忠的解釋是，并不涉及整體收購，這162套房源成交均價低，主要原因是房源朝向朝西、臨近附近高壓線、房型面積較小、在小區(qū)中處于邊緣位置等客觀因素，而此前均價超過4萬的房源位置較好，不存在上述缺陷。

　　“但是從該樓盤的小區(qū)圖上看，此前4萬多均價房源的位置與此次低價售出的房源位置相比，也不可能出現(xiàn)一萬多的差價，這次房源售價偏低的跡象很明顯?！庇油康禺a研究中心主任薛建雄指出。

    至少，李嘉誠旗下物業(yè)的這兩次“突變”，外界雖然無法獲知決策者的真實想法，但更多人寧愿相信，港資地產大鱷已在悄然調整策略。

　　“回籠資金，避免市場不確定風險”，這成為業(yè)內一致的判斷。

　　不過，與之前一波萬科引領的優(yōu)惠或降價所不同的是，此次豪宅物業(yè)的降價對現(xiàn)實成交均價的影響要明顯得多。

　　回到暴漲之前

　　上海官方“網(wǎng)上房地產”數(shù)據(jù)顯示，上周商品住宅的成交量達28.73萬平方米，環(huán)比上升7%，均價則下跌了4%，為16648元/平方米。

　　薛建雄指出，6月第一周的最高歷史均價難以保持，有其必然原因。但高檔樓盤御翠豪庭的跌價，對上周房價下跌起到了至關重要的作用，而且可能導致今后較長一段時間上海房價的走低。

　　在近半年多時間里，上海市場成交量下跌，反而更加讓人看清楚豪宅對上海房價尤其是成交均價的支撐作用。以至于當一個豪宅成交價格出現(xiàn)大幅度下滑時甚至拖動了整個市場成交均價的下滑。

　　同樣，一個豪宅的成交出彩也曾帶動上海成交均價走高。

　　記者注意到，6月第一周的歷史最高價是被尚海灣高達9.2億的收購案所帶動，而上周御翠豪庭和仁恒河濱城兩個豪宅的成交額也高達9.05億，且均價要遠高于尚海灣的3.3萬，換言之，沒有御翠豪庭高達萬元的降價，上周房價還可能再創(chuàng)新高。

　　“正是由于相比普通商品住宅成交萎縮的幅度及價格調整，近半年，豪宅的成交量和成交均價卻保持了穩(wěn)定，使豪宅對整個市場的影響凸現(xiàn)。某種意義而言，豪宅在低迷的上海樓市中扮演了最后一根支柱的角色。”滬上開發(fā)商資深人士柴一峰坦言，一旦豪宅成交出現(xiàn)變化，上海房價的支柱將產生動搖，也就離成交均價在統(tǒng)計數(shù)字上的拐點不遠了。

　　而這種統(tǒng)計數(shù)字拐點的最大影響，在于盲目樂觀的結束、理性回歸甚至是對后市信心的徹底摧毀。

　　“最可能出現(xiàn)的情況是，隨著豪宅售價出現(xiàn)調整，失去對房價的支撐作用，大部分暴漲的樓盤將出現(xiàn)下跌，至少回到去年暴漲之前的價格?！毖ㄐ壑赋觥?/P>

　　御翠豪庭去年8月所推房源的報價為35000元/平方米，恰恰與此次出現(xiàn)下跌后的成交均價相仿。

　　與豪宅的新房售價相比，豪宅二手市場的價格已經(jīng)出現(xiàn)更為明顯的調整。例如，國際麗今年1-3月份價格處于高峰狀態(tài)時，成交價維持在6萬元/平方米左右，如今該盤位置較好的房源成交價在55000元/平方米左右，位置一般的房源成交價已滑落至50000元/平方米；中凱城市之光已從最高峰時的6萬元/平方米下跌到目前的4萬元/平方米。(21世紀經(jīng)濟報道)

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