下游數(shù)據(jù)

給房產(chǎn)公司一個(gè)活下來(lái)的理由

2008年07月01日06:24   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    最近很多城市房?jī)r(jià)都有所下降，很多朋友都在說(shuō)房市巨變即將到來(lái)，我覺(jué)得不會(huì)這么悲觀，但的確所有的發(fā)展商應(yīng)該特別警惕。1991年~1994年在海南的時(shí)候，房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)一個(gè)特別的泡沫時(shí)期，那時(shí)候大家見(jiàn)面都是說(shuō)：嘿，不留神又賺錢(qián)了。但接下來(lái)泡沫就滅了，當(dāng)時(shí)海南省1.8萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，泡沫破滅的時(shí)候逃出來(lái)的公司連1%都沒(méi)有，萬(wàn)通幸存，活著而且還在發(fā)展。

　　為什么能生存下來(lái)？我和易小迪、潘石屹有很多相似的地方：我們買(mǎi)地都不是特別瘋狂。我們有一個(gè)記憶，從海南活下來(lái)以后，我們知道一個(gè)公司的發(fā)展不能靠天，政策有的時(shí)候太多變化了，也不能靠買(mǎi)地。地多了，老婆多了，都不幸福。

　　另外，我們都不像別人那樣著急。很多突飛猛進(jìn)的公司屬于青春期的公司，青春期最大的特點(diǎn)就是以大為目標(biāo)。包括此前上市未成功的一家公司，頭一年賣(mài)了不到100億，接著一下子想超過(guò)萬(wàn)科。我們從整體來(lái)看，一定要有一個(gè)反周期的歷史。

　　1993年后，我們采取反周期的安排，怎樣做到“別人辦喜事的時(shí)候，你居安思危，做好離婚準(zhǔn)備？”到現(xiàn)在為止，在135家A股上市房地產(chǎn)公司當(dāng)中，我們的負(fù)債率都非常低，每股凈現(xiàn)金流是少數(shù)正數(shù)的幾家。

　　另外，要采取叫做“商業(yè)模式的變革”。中國(guó)內(nèi)地做房地產(chǎn)的模式主要是學(xué)香港地區(qū)的，而香港是上世紀(jì)70年代的時(shí)候霍英東開(kāi)始炒樓花，然后賣(mài)期房、賣(mài)預(yù)售、囤地，基本上就是這么個(gè)思維。而我們一直反對(duì)把這個(gè)模式變成唯一正確的模式。

　　我們研究A股上市公司年報(bào)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了一個(gè)特別的悖論，就是現(xiàn)在這種商業(yè)模式的增長(zhǎng)是一種帶有近乎“自殺式爆炸”的增長(zhǎng)。如果有興趣去研究，A股連續(xù)10年以上上市公司的報(bào)表就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，繁榮時(shí)，增長(zhǎng)模型就是銷(xiāo)售增長(zhǎng)、利潤(rùn)增長(zhǎng)、投資增長(zhǎng)、資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)、市值增長(zhǎng)，但同時(shí)也是負(fù)債率增長(zhǎng)，每股凈現(xiàn)金流量減少甚至變成負(fù)數(shù)，有負(fù)7元的，也有負(fù)8元的。只要市場(chǎng)稍微一掉頭，你就非常困難。（馮侖　新浪博客）

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