下游數(shù)據(jù)

上海高價(jià)樓市：外資“自導(dǎo)自演”？

2008年07月03日06:48   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    上半年交易97億

　　DTZ戴德梁行最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，外資在滬的大宗交易額大約為97億元。從整體收購(gòu)案的數(shù)量和價(jià)格來(lái)看，與往年相比，今年的交易額毫不遜色。

　　今年上半年，主要的收購(gòu)案包括：1月，高富諾購(gòu)買了位于長(zhǎng)寧區(qū)的華山夏都苑中的C幢，總價(jià)12億元；2月，韓國(guó)的“未來(lái)資產(chǎn)”收購(gòu)了翠湖天地御苑18號(hào)樓，總價(jià)9.63億元；5月，李嘉誠(chéng)旗下的和記港陸與美國(guó)投資基金“亞太置地”旗下公司簽訂協(xié)議，以44.38億元出售位于上海長(zhǎng)樂(lè)路的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)；此后，卓越金融集團(tuán)向黑石集團(tuán)出售了其上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)，價(jià)格為11億元。

　　對(duì)此，DTZ戴德梁行投資部董事葉建成指出，上半年外資進(jìn)出市場(chǎng)都是正常的操作行為。事實(shí)上，外資還是在融入這個(gè)市場(chǎng)，雖然有外資在拋盤，但是接貨的也是外資。所以，實(shí)際上，拋盤導(dǎo)致的是越來(lái)越多的外資進(jìn)入上海這個(gè)市場(chǎng)。他預(yù)計(jì)，今年整年的收購(gòu)交易總數(shù)將是這個(gè)數(shù)字的翻倍。

　　“外資依然在待價(jià)而沽，現(xiàn)在的進(jìn)出只是正常的市場(chǎng)交易。而從投資周期、市場(chǎng)成熟度來(lái)看，上海市場(chǎng)始終在不斷完善著。但是，現(xiàn)在是市場(chǎng)的調(diào)整期，所以才會(huì)形成外資拋售的假象?！比~建成表示。

　　至于交易特點(diǎn)，以黑石基金進(jìn)入上海的第一個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)為例，百仕通占90%的股份，并且將會(huì)長(zhǎng)期持有和租賃物業(yè)。因此百仕通在持有和租賃的過(guò)程中，也提升了該商業(yè)廣場(chǎng)的價(jià)值。葉建成表示，對(duì)于百仕通而言，他們?cè)谖飿I(yè)的選擇上，更偏好于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。私募基金還偏好于收購(gòu)尚未產(chǎn)生效益的資產(chǎn)，雖然風(fēng)險(xiǎn)較大，但是私募基金會(huì)將其二次開發(fā)、招租，最后變成經(jīng)營(yíng)成熟的物業(yè)，然后再尋找新的買家接手。

　　融資成最大問(wèn)題

　　在外資目前的投資流程中，最大的不確定因素其實(shí)是銀行。葉建成指出，以前，市場(chǎng)會(huì)關(guān)心有沒(méi)有買賣、交易會(huì)不會(huì)成功，如今，融資是否順利變得更加重要。

　　目前，住宅市場(chǎng)處于價(jià)格拉鋸的階段，預(yù)期住宅市場(chǎng)將會(huì)調(diào)整。因此，在外資的海外股權(quán)交易中，銀行對(duì)于住宅的交易都相當(dāng)謹(jǐn)慎，對(duì)于項(xiàng)目資質(zhì)的要求比較高，而且融資額度不大，一般為50%-60%。而商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)前景比較樂(lè)觀，買方的融資也比較容易，關(guān)鍵是找到需要融資的賣家。

　　“在這樣的情況下，基金也開始尋找本地的開發(fā)商進(jìn)行合作，因?yàn)轫?xiàng)目投資的回報(bào)更大，而且項(xiàng)目操作還可以依靠本地開發(fā)商。不像整體物業(yè)收購(gòu)，還需要另外花費(fèi)人力來(lái)進(jìn)行管理。”葉建成分析。

　　帶動(dòng)上海樓市

　　從3年前外資剛剛進(jìn)入上海至今，可以明確看到的是，外資的操作運(yùn)營(yíng)方式，壯大了中國(guó)的投資市場(chǎng)，并且逐步讓上海形成了穩(wěn)定持續(xù)的房地產(chǎn)投資環(huán)境。

　　葉建成分析說(shuō)，“據(jù)我了解，外資依然看好上海樓市。不僅如此，經(jīng)過(guò)3年的發(fā)展，上海的市場(chǎng)底蘊(yùn)更加深厚了。以前大家對(duì)外資的運(yùn)作模式還不了解，現(xiàn)在都已經(jīng)清楚了，外資無(wú)非是個(gè)增值投資的過(guò)程。其中一部分外資，當(dāng)增值到達(dá)一定的幅度以后，就可能出手了。”《 國(guó)際金融報(bào)》

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