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第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)　上一周，2010年初以來的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控雷霆出擊，組合拳迅猛，讓樓價(jià)強(qiáng)行反攻，沒能得意幾天的房地產(chǎn)商和投機(jī)者措手不及。

提高購房成本、限購、房產(chǎn)稅，此三管齊下，如果執(zhí)行到位，實(shí)際已經(jīng)通過行政限制和利率稅收價(jià)格基本封殺了樓市的投資(投機(jī))需求。

即樓市價(jià)格繼續(xù)上漲的“鍋蓋”被蓋緊了。與此同時(shí)，“進(jìn)一步落實(shí)地方政府”和“加大保障性安居工程建設(shè)力度”，則試圖通過增加廉租房的供給，對(duì)樓市“火 鍋”進(jìn)行釜底抽薪。

這一套組合拳出手后，相信蓋“鍋蓋”將直接見效。樓市成交量將大降，隨著CPI可能繼續(xù)上漲推動(dòng)進(jìn)一步加息，房產(chǎn)持有成本將不斷增大，那些擁有多套投資房 的人將承受不住壓力，要拋售減壓，一旦出現(xiàn)恐慌性拋售，保守估計(jì)，房?jī)r(jià)也要出現(xiàn)30%左右的回調(diào)。

新“國(guó)八條”和房產(chǎn)稅的本意是抑制房地產(chǎn)投機(jī)，如果調(diào)控出現(xiàn)成效，持有成本銳增，而房?jī)r(jià)較大幅度回調(diào)，那么過去10年，中國(guó)大都市涌現(xiàn)的不少億萬、千萬的 “房產(chǎn)富翁”將會(huì)被打回原形。

誠(chéng)然，對(duì)于地方政府加大保障性安居工程建設(shè)力度，筆者卻不樂觀，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)樓價(jià)下跌，地方政府土地財(cái)政將銳減，在地方政府開支不斷膨脹的情況下，指望他 們拿出更多的錢來進(jìn)行住房保障，這顯然是不切實(shí)際的。除了極少數(shù)執(zhí)政能力強(qiáng)的城市之外，預(yù)計(jì)2011年所謂加大保障房力度仍是紙上談兵。

在新“國(guó)八條”和房產(chǎn)稅出臺(tái)后，2011年房?jī)r(jià)下跌是肯定的，那么接下來人們最關(guān)心的問題就是會(huì)跌多少？

令人遺憾的是，房?jī)r(jià)會(huì)跌多少，主要并不是由中國(guó)人控制的，房?jī)r(jià)會(huì)跌多少，關(guān)鍵看CPI(決定加息的重要因素)；而CPI主要由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格決定；而農(nóng)產(chǎn)品價(jià) 格主要由美國(guó)或美國(guó)農(nóng)產(chǎn)品期貨市場(chǎng)和華爾街的金融寡頭決定。盡管農(nóng)產(chǎn)品在2011年已經(jīng)漲勢(shì)瘋狂，但是國(guó)際投行最近仍然唱高農(nóng)產(chǎn)品，同時(shí)大力推高石油價(jià)格 化肥等主要農(nóng)資品都是從石油中生產(chǎn)的。

即未來我們很可能看到農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格繼續(xù)噴發(fā)的場(chǎng)景。其邏輯是這樣的：異常氣候和自然災(zāi)害(比如現(xiàn)在中國(guó)北方大旱)國(guó)際投行推高石油價(jià)格化肥等農(nóng)資價(jià) 格上漲中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品出現(xiàn)剛性缺口國(guó)際游資瘋狂炒作農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格繼續(xù)飆升中國(guó)CPI上漲到10%以上，房貸利率提高到12%以上更多中國(guó)炒 樓套牢者支付不起利息由開始少量不得不拋售房?jī)r(jià)下跌，但很難賣掉大量恐慌性拋售，房?jī)r(jià)大跌。

由此得出結(jié)論，中國(guó)房?jī)r(jià)下跌的幅度，是由石油和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲的幅度所決定的。

此外，決定中國(guó)樓價(jià)下跌幅度，還有另外兩個(gè)重要因素：

一、中國(guó)貨幣緊縮的力度，從現(xiàn)在的各種信息來看，緊縮不會(huì)在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)。最近，央行行長(zhǎng)周小川還表示，盡管存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)在高位，但未來還是會(huì)使用這一 工具以及央票的發(fā)行來對(duì)沖流動(dòng)性。
二、國(guó)際熱錢是否決定大規(guī)模撤離中國(guó)。

總體而言，對(duì)于未來的中國(guó)房?jī)r(jià)，本人不樂觀。那些仍然持有大量投資房的人將會(huì)有大麻煩，樓市與股票不同，它的交易成本非常高，在漲的時(shí)候好賣，跌的時(shí)候想 出手是一件很困難的事。當(dāng)然，少數(shù)勇敢的人可以壯士斷腕，但多數(shù)會(huì)像已被蓋上鍋蓋里的“青蛙”，在不斷加溫中，已經(jīng)失去了出逃的力量。

同樣麻煩的還有持有大量土地，但現(xiàn)金流差的房產(chǎn)商，未來一兩年它們有可能遇到比2008年更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。受樓市連累，股市很難樂觀。

未來一年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)企業(yè)將面臨非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，其程度將不亞于2008年，人民幣不斷升值、高資源價(jià)格、高農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格、勞動(dòng)力成本提高等等，不斷提 高中國(guó)制造剛性成本；而超高存款準(zhǔn)備金率、高利率、房?jī)r(jià)下跌、股價(jià)下跌等等將使流動(dòng)性變得稀缺。在這種大背景下，中國(guó)企業(yè)如果仍然盈利，那必須具備超凡的 能力。

國(guó)八條劍指一二線城市 開發(fā)商三四線布局加速

第三輪樓市調(diào)控直指一二線城市，開發(fā)商跑到三四線城市搶地的決心被進(jìn)一步鞏固。1月26日，中國(guó)迎來了農(nóng)歷的小年，而中國(guó)樓市則開啟了2011年調(diào)控的序 幕。

就在國(guó)務(wù)院出臺(tái)進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的當(dāng)天，廣東一家在香港上市的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)老總正在海南澄邁物色可供成片開發(fā)的土地。

談及對(duì)新調(diào)控政策的看法，這位在內(nèi)業(yè)赫赫有名的老板向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》坦言：“政策調(diào)控越來越緊且將成為常態(tài)，開發(fā)商的好日子將不會(huì)一直持續(xù)，現(xiàn)在最重要 的是備糧"過冬"，能搶多少土地就搶多少，加快在三四線城市占據(jù)地盤顯得日益重要。
 
樓市需求轉(zhuǎn)向三四線城市

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，樓市新政“國(guó)八條”中最為嚴(yán)厲的是，國(guó)務(wù)院明確要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從 嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。

政策提出的“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市”基本上涵蓋了國(guó)內(nèi)所有的一線和二線城市，這些城市第二套以上住宅、外地人第二套住 宅、無法提供社保和納稅證明的外地人第一套住宅，統(tǒng)統(tǒng)列入禁止銷售的范疇。

上述接受采訪的房企老總說，一二線城市的調(diào)控壓力不言而喻，而政策對(duì)三四線城市的樓市影響有限，甚至?xí)巡糠忠欢€城市的需求擠向三四線城市。

就在“國(guó)八條”出臺(tái)的1月26日晚，佳兆業(yè)發(fā)布新聞稿稱，公司通過落實(shí)合約安排，以3.52億元人民幣取得東莞沙田鎮(zhèn)五幅相連住宅用地。另外，佳兆業(yè)還通 過公開競(jìng)投方式，以1.63億元人民幣成功取得江陰市長(zhǎng)涇鎮(zhèn)的兩幅相連住宅用地。

盡管佳兆業(yè)此次拿地和“國(guó)八條”沒有直接關(guān)系，但此前佳兆業(yè)總裁黃傳奇在接受媒體采訪時(shí)解釋，佳兆業(yè)作為成長(zhǎng)性企業(yè)，會(huì)要求自身能保持30%以上的年復(fù)合 增長(zhǎng)率，進(jìn)軍二三線甚至四線城市將給公司提供足夠的增長(zhǎng)空間。

黃傳奇同時(shí)表示，佳兆業(yè)的產(chǎn)品定位在二三線城市的剛性需求，“尤其是一些地級(jí)市以及一些省會(huì)城市，限購可能性小，并且經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，剛性需求始終是 市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，政策都是支持首次置業(yè)的，所以不擔(dān)心政策的調(diào)整?！?/p>

但與國(guó)內(nèi)眾多房企大規(guī)模在二三線城市布局不同，佳兆業(yè)已把觸角伸向四線城市，去年下半年的新增土地儲(chǔ)備有相當(dāng)一部分位于三四線城市。

刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓向本報(bào)表示，去年房地產(chǎn)政策調(diào)控下，有部分房企已經(jīng)開始潛伏到二三線城市進(jìn)行拿地，或者是收購項(xiàng)目或兼并項(xiàng)目，目的是擴(kuò)大全 國(guó)市場(chǎng)和增加市場(chǎng)份額及未來開發(fā)量。

謝逸楓稱，尤其在今年1月份新政調(diào)控加碼的情況下，很多大房企紛紛從一二線城市轉(zhuǎn)移到三四線城市，例如萬達(dá)、萬科、城建、恒 大、佳兆業(yè)、綠城、保利等開發(fā) 商今年在三四線城市加快拿地布局。