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　　“堅挺”了上半年的上海樓市，一進(jìn)入下半年突然“泄了氣”。

　　本周在上海召開的“十三屆亞洲房地產(chǎn)年會及國際研討會”上，各方力量論調(diào)迥異：本土人士紛紛表示中短期內(nèi)樓市“危機(jī)”，開發(fā)商下半年“生死時刻”，而老外則依舊唱著“長期看好中國樓市”的調(diào)調(diào)，外資機(jī)構(gòu)代表則表示將繼續(xù)投資中國樓市。

　　不過，本報記者注意到，已經(jīng)有外籍專業(yè)人士表示“需要注意投資中國房地產(chǎn)的風(fēng)險”，老外的“高調(diào)調(diào)”公開出現(xiàn)分化。美國知名房地產(chǎn)學(xué)者JohnQuigley提醒，中國以及其他亞洲新興市場在房貸創(chuàng)新方面一定要吸取美國次貸教訓(xùn)。

　　7月，突然成為上海樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　深度調(diào)整的開始

　　據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，“7月上半月，一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于去年同期成交的三成。平均成交價格從6月下半月的17258元下滑到13207元，環(huán)比下滑了23.5%。其中，7月第二周(7日-13日)商品住宅的成交量大幅下滑21%，平均成交價格下滑10%?！?

　　這是上海樓市在進(jìn)入7月之后，交出的第一份有些令人意外的“成績單”，上半年大部分時間里“上海樓市于國內(nèi)其他核心城市外獨(dú)自堅挺”的風(fēng)光似乎在眨眼間蕩然無存。

　　與此同時，出現(xiàn)較大幅度價格調(diào)整的典型樓盤也紛紛亮相：楊浦的申潤江濤苑報價從去年10月最高的25000元下跌至如今的19000元，均價跌去6000元；合生江灣與海上碩和城分別下跌2000元；普陀的中遠(yuǎn)兩灣城從1月的23000元跌到如今的19000元；北靜安的君御豪庭從2月的39000元下跌至33000元；黃浦的上海灘新昌城從去年11月的36000元跌到25000元，跌去9000元/平方米。

　　在上海遠(yuǎn)郊，華盛新苑從5800元跌到4800元；松云水苑從8500元跌到7800元；成功家園從6500元跌到5980元；華亭新苑從6500元跌到6000元。金地格森郡城、現(xiàn)代華庭、綠中海明苑、綠洲康城等樓盤都有不同程度的下跌。

　　比跌價更加摧毀開發(fā)商心理的是猛然萎縮的成交量。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄告訴記者，在上海北部區(qū)域一些樓盤打9折、9.5折的現(xiàn)象普遍，但對銷售業(yè)績的帶動非常有限。

　　“是信心，這種突變的背后關(guān)鍵是買賣雙方尤其是買方的信心發(fā)生突變。信心或者說對后市預(yù)期，是一種難以控制的因素，在某個時間節(jié)點(diǎn)上，可能會迅速發(fā)生逆轉(zhuǎn)?！笨吹?月的突變后，上海一家老牌房地產(chǎn)公司的營銷負(fù)責(zé)人這樣解釋。

　　根據(jù)某知名房地產(chǎn)網(wǎng)站近期的針對性調(diào)查報告，僅有16%的購房者認(rèn)為2008年的上海房價將上漲，而認(rèn)為下跌和基本持平的購房者比例已分別達(dá)到37%和38%。

　　隨著7月量價齊跌，看空的開發(fā)商們正在增加。

　　上?？藸柸鹦畔⒂邢薰径驴偨?jīng)理丁祖昱在“十三屆亞洲房地產(chǎn)年會及國際研討會”上告訴記者，目前而言，房價繼續(xù)大幅上漲難度較大?！俺山涣拷嵌?，市場相當(dāng)不樂觀。整體的市場價格肯定面臨調(diào)整。目前很多樓盤價格還處于高點(diǎn)，調(diào)整空間很大。”

　　上海樓市一旦進(jìn)入深度調(diào)整的階段，對開發(fā)商而言，日子將更難熬。

　熱錢虎視

　　滬上知名房產(chǎn)專家蔡為民提醒，下半年上海樓市振蕩下行的趨勢基本已經(jīng)明確，但與其他國內(nèi)城市不同的是，觀察上海樓市走勢，永遠(yuǎn)不能忽視外資的巨大影響，尤其是在現(xiàn)階段大量海外“熱錢”盯住中國市場的時候。

　　7月14日，國家外匯管理局綜合司新聞處發(fā)表聲明稱：有關(guān)媒體關(guān)于“國家外匯管理局負(fù)責(zé)人稱中國并無熱錢存在”的報道文章，該報道觀點(diǎn)不代表外匯局。

　　中國社會科學(xué)院專家張明日前發(fā)表的一份報告則稱，在一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)模型假設(shè)下，流入中國的熱錢規(guī)模已達(dá)驚人的1.75萬億美元。而央行7月14日公布2008年上半年金融運(yùn)行狀況數(shù)據(jù)，6月末，國家外匯儲備余額達(dá)到18088億美元，同比增長35.73%。

　　幾乎與樓市深度調(diào)整同時，“救市”(更多來自開發(fā)商)呼聲四起，與前幾輪樓市調(diào)控情況無異。

　　以往的經(jīng)驗(yàn)提示，導(dǎo)致調(diào)控政策效果打折的重要原因，往往就在于匆忙“救市”。對上海樓市的調(diào)控向來與海外“熱錢”的博弈息息相關(guān)。問題是，上海樓市面臨調(diào)整，但“熱錢”似乎并沒有任何放棄涌入的打算。

　　美國投資銀行雷曼兄弟亞洲房地產(chǎn)主管MarkGabbay日前表示，數(shù)據(jù)顯示目前外資機(jī)構(gòu)在中國房地產(chǎn)市場的投資，依然是現(xiàn)金流入，目前市場一定的動蕩和本地開發(fā)商面臨資金壓力，在外資眼中恰是會有更好的投資機(jī)會。

　　和雷曼兄弟一樣，更多的外資在等著中國樓市調(diào)整過程中的“抄底”機(jī)遇。

　　“熱錢的最大危害來自在大量涌入推高當(dāng)?shù)胤績r之后，又集中大規(guī)模抽離，給市場帶來毀滅性打擊。博弈熱錢的關(guān)鍵就在于把握熱錢投資的節(jié)奏，控制其對價格的沖擊?！敝慨a(chǎn)觀察家蔡為民指出，而現(xiàn)在，已經(jīng)有大量的熱錢囤積于樓市，隨著市場深度調(diào)整的低谷，還會有更多熱錢趁低價涌入，在這種情況下，關(guān)鍵就在于打破入境熱錢接下來抬高房價的圖謀，不讓其逢高抽離的模式上演，樓市調(diào)控的意義就在于此。

　　仲量聯(lián)行統(tǒng)計顯示，今年上半年上海房地產(chǎn)市場以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓(超過50%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓)方式進(jìn)行整幢收購的案例共有11個，總體成交金額已逾17.2億美元，已達(dá)到2007年全年成交額的61%，其中境外機(jī)構(gòu)成交項(xiàng)目達(dá)8個，投資金額占同期總成交額的88%。

　　“更多的外資收購將陸續(xù)浮出水面?！币晃煌缎兄薪槿耸客嘎丁?/P>