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    民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部成立不久后，一樁大買賣找上門來。

　　身為中國(guó)地產(chǎn)頭牌企業(yè)、一向在國(guó)有四大行貸款的萬科集團(tuán)向民生銀行提出貸款30億元的融資需求。但民生地產(chǎn)金融部衡量再三，最終拒絕了萬科的貸款要求。

　　萬科怎么了？掛牌不久的民生地產(chǎn)金融事業(yè)部緣何放棄最大客戶？

　　拒貸始末

　　“事情發(fā)生在今年年初，民生銀行最后確實(shí)拒絕給萬科巨額貸款。”一位股份制銀行人士告訴記者。

　　民生銀行地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人以客戶信息不便透露為由拒絕了記者采訪。但據(jù)記者了解，萬科集團(tuán)向民生銀行提出貸款30億元的融資需求后，雙方接觸、協(xié)商了一段時(shí)間后，民生地產(chǎn)金融部最終決定拒絕萬科的貸款要求，這件事當(dāng)時(shí)還在民生銀行內(nèi)外引起了爭(zhēng)論，有行內(nèi)高層甚至還表示不理解。

　　“這么大的客戶為何不合作？”“如果不是今年開發(fā)貸款被壓縮，萬科這樣的地產(chǎn)大鱷是很少和股份制銀行發(fā)生信貸關(guān)系的，平常大客戶可是挖空心思搶都搶不來的?！?

　　民生到底為什么拒絕萬科呢？

　　萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁肖莉表示，萬科對(duì)民生銀行貸款一事并不知情。但據(jù)知情人士透露，萬科當(dāng)時(shí)提出的開發(fā)貸款條件比較苛刻，貸款額度30億元，利率維持基準(zhǔn)利率，甚至要求下浮，同時(shí)是信用貸款，沒有質(zhì)押，并且銀行不能對(duì)其具體項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤和監(jiān)控。

　　民生銀行內(nèi)部人士透露，當(dāng)時(shí)地產(chǎn)金融部的意見是，給房地產(chǎn)商的每筆貸款都基于項(xiàng)目發(fā)放，并要有質(zhì)押，房地產(chǎn)項(xiàng)目更要全程監(jiān)控，開發(fā)貸款需封閉使用，防止挪用。

　　“即使民生貸出30億，仍然滿足不了萬科全部融資需求，我們也只是其貸款的‘偏房’，而不是長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴，況且民生與萬科之前沒什么信貸業(yè)務(wù)往來，萬科的商業(yè)模式上又是以量取勝，要求資金成本低，與銀行其他合作機(jī)會(huì)少。”

　　建行一位客戶經(jīng)理說，像萬科這樣的地產(chǎn)龍頭企業(yè)很少挑選與股份制商業(yè)銀行戰(zhàn)略合作，之前也很少與其有信貸關(guān)系，因?yàn)楣煞葜沏y行無論從資金供求量、銀行網(wǎng)點(diǎn)來說，都很難滿足需要。

　　有沒有其他原因呢？

　　據(jù)悉，民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部改革后，資本約束壓力增大，于是加大了中間業(yè)務(wù)服務(wù)，希望獲得高收益。

　　“如果做兩個(gè)類似萬科的大客戶，額度早就用沒了，大型強(qiáng)勢(shì)企業(yè)還要求享受基準(zhǔn)或下浮利率，不但利差小，中間業(yè)務(wù)收入也沒有。”上述人士說。

　　如果民生選擇行業(yè)處于第三、第四位的房地產(chǎn)企業(yè)，不但能跟蹤把控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，且開發(fā)貸款利率上浮的平均幅度在10%至20%，這還不包括中間業(yè)務(wù)合作利潤(rùn)。

　　同時(shí)萬科的資源配置重點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合帶，而基于風(fēng)險(xiǎn)控制考量，民生則多選擇中心城市的中心區(qū)域的項(xiàng)目。

　萬科現(xiàn)金為王策略

　　據(jù)8月5日公布的萬科中報(bào)，6月末萬科凈負(fù)債率僅為37.1%，遠(yuǎn)低于行業(yè)普遍水平。報(bào)告顯示，公司期末持有的現(xiàn)金達(dá)到153.7億元，超過短期借款及一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債務(wù)總和。

　　渤海證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員周戶認(rèn)為,從中報(bào)來看，萬科現(xiàn)金為王策略顯現(xiàn)，2008年新開工面積和竣工面積的調(diào)整，降低了公司短期負(fù)債的償付壓力，同時(shí)減少工程款支付約45億元，增強(qiáng)公司現(xiàn)金流?？紤]到59億元公司債發(fā)行已獲批，下半年萬科資金鏈將較為安全。

　　但周戶認(rèn)為，2009年的4月左右，萬科仍會(huì)面臨資金壓力。

　　萬科2008年第一季度報(bào)告稱，資金正成為制約其住宅供應(yīng)和行業(yè)發(fā)展的最大因素。2006年-2007年，萬科的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額從-30.2億元猛增至-104億元，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需現(xiàn)金流依靠于負(fù)債融資。2007年年報(bào)顯示，萬科短期借款110.5億元，一年到期的非流動(dòng)性負(fù)債74億元。截至2007年底，公司的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了66.11%。

　　2008年貨幣從緊的政策開年便體現(xiàn)出來，央行縮減了各個(gè)商業(yè)銀行2008年的貸款總額，不少銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度在開年頭幾天就已提完，“這可能是萬科向民生告貸的大背景。”分析人士認(rèn)為。

　　今年一季度后，房地產(chǎn)商再融資有所松動(dòng)，以萬科為代表的主流地產(chǎn)巨頭現(xiàn)金流情況得到了一定的改善。但房地產(chǎn)企業(yè)的高增長(zhǎng)已難以持續(xù)。行業(yè)的不景氣可能使得未來1至2年內(nèi)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯低于預(yù)期。

　　分析師認(rèn)為，適度調(diào)整價(jià)格是目前開發(fā)商迅速回籠資金，擺脫調(diào)整壓力的理性選擇。主動(dòng)降價(jià)和調(diào)整銷售策略的地產(chǎn)商開始贏得主動(dòng)。

　　“萬科是在儲(chǔ)存實(shí)力、留有現(xiàn)金，在等著房地產(chǎn)業(yè)最糟糕時(shí)刻的到來。”一業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)。

　　民生的房貸對(duì)策

　　2007年，民生銀行擴(kuò)張快速，存貸比維持在高位，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸占比高、不良貸款規(guī)模反彈。

　　不少市場(chǎng)人士擔(dān)憂，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放期，民生銀行將承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　2007年底，民生銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款占信貸總量比近13%，貸款余額僅500多億，今年新增額度也僅有60億，而總部給地產(chǎn)金融部下達(dá)的責(zé)任利潤(rùn)計(jì)劃是18.5億元。如何走好風(fēng)險(xiǎn)有效控制和有限資本約束下業(yè)務(wù)正常發(fā)展的“平衡木”，成了新成立的地產(chǎn)金融部的頭號(hào)任務(wù)。

　　“我們包打不了天下，在客戶選擇上，只能選擇那些在價(jià)值理念、收益方式和戰(zhàn)略發(fā)展模式上和民生契合的客戶。”民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總經(jīng)理?xiàng)钬垢嬖V記者。

　　“我們研究大客戶的商業(yè)模式，對(duì)其了解后，從信貸、現(xiàn)金管理、業(yè)務(wù)咨詢、結(jié)算平臺(tái)等多方面展開全面合作，現(xiàn)在也敢進(jìn)中度風(fēng)險(xiǎn)區(qū)了，哪怕選擇不是行業(yè)中最好但能帶來最大收益的客戶，立項(xiàng)規(guī)范流程，發(fā)揮封閉貸款管理優(yōu)勢(shì)，獲得高收益。”

　　“我們也不會(huì)一味遷就大客戶，香港的一家房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)規(guī)模確實(shí)很龐大，但是資金鏈緊張，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，我們也不選擇?！睏钬拐f。