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    對(duì)于所謂的《萬科松山湖會(huì)議紀(jì)要》，雖然有萬科董事會(huì)高調(diào)否認(rèn)，并以"訴諸法律"的說法以示清白，但有數(shù)位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)界人士向上海證券報(bào)透露，會(huì)議內(nèi)容屬實(shí)，并來自萬科。

    業(yè)內(nèi)人士坦言，因?yàn)閷?duì)降價(jià)可能導(dǎo)致的市場影響心存忌憚，眾多開發(fā)商都不愿過多公開其降價(jià)策略，因此，上述人士謹(jǐn)慎地拒絕了對(duì)會(huì)議時(shí)間、名稱等詳細(xì)問題的核實(shí)。但多位地產(chǎn)界人士稱，《松山湖會(huì)議紀(jì)要》內(nèi)容中三個(gè)主旨戰(zhàn)略已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，其中包括：回款第一原則、搶占低價(jià)拿地時(shí)機(jī)以及降價(jià)有利于樓市持久發(fā)展。

 　近日，網(wǎng)上瘋傳的題目為《萬科松山湖會(huì)議紀(jì)要》的帖子將原本話題眾多的萬科集團(tuán)再次推至輿論峰口浪尖。

    根據(jù)這篇講話，萬科未來16個(gè)月的市場戰(zhàn)略定位為"敢于降價(jià)，勇于降價(jià)"。語氣顯然來自萬科集團(tuán)總部高層而非區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)。

    該高層強(qiáng)調(diào)，要將手頭的存貨和正在開發(fā)推出的新貨以最快的速度賣掉，回籠資金用于購買更便宜的土地，以更快的速度建設(shè)出更低成本的房子，再以更低的價(jià)格快速出售。這樣一個(gè)降價(jià)循環(huán)將確保萬科在眾多房企還未清晰看明市場形勢，對(duì)降價(jià)策略猶豫不絕之時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)這一輪降價(jià)潮流，率先吸納剛性需求，走在回籠資金的最前沿。

    降價(jià)幅度最低可達(dá)50%

    紀(jì)要中提到的降價(jià)幅度和降價(jià)策略引人側(cè)目。例如東莞松山湖1號(hào)三期，紀(jì)要指如果價(jià)格在15000元/平方米形成滯銷，那么為實(shí)現(xiàn)快速銷售，其降價(jià)底線可以到7000元/平方米。這一降幅高達(dá)50%以上。而北京方面的策略則是先宣布不降價(jià)，穩(wěn)定市場，半個(gè)月后突擊降價(jià)銷售，令其它樓盤對(duì)手措手不及。

    對(duì)于目前樓市滯銷的根源，紀(jì)要中高層表示，這是擠掉金融泡沫后，消費(fèi)實(shí)力真實(shí)體現(xiàn)的結(jié)果。所謂的金融泡沫包括中國股票市場泡沫和前幾年過多的銀行開發(fā)貸款與按揭貸款的發(fā)放。兩者導(dǎo)致數(shù)倍于此前銷售額的資金流入房地產(chǎn)市場，推高的房價(jià)。而目前，股市財(cái)富的縮水與銀根緊縮將影響樓市價(jià)格向真實(shí)的購房能力回歸。

    對(duì)此，多個(gè)被采訪的開發(fā)商表示認(rèn)同，同時(shí)稱，快速回款、搶占低價(jià)拿地時(shí)機(jī)以及降價(jià)有利于樓市持久發(fā)展已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

    恒大地產(chǎn)緊隨其后

    有消息稱，恒大地產(chǎn)在十一黃金周前后將開盤13個(gè)，年內(nèi)回籠資金預(yù)期高達(dá)50億元。而碧桂園此前也表示，今年底之前，碧桂園有可能開出16個(gè)新盤，雖然一直以低價(jià)戰(zhàn)略取勝的碧桂園目前沒有調(diào)整價(jià)格，但公司內(nèi)部人士稱不排除根據(jù)市場情況調(diào)整銷售策略。

    相比于恒大和碧桂園，萬科的戰(zhàn)略顯得更加豐富和前瞻。業(yè)內(nèi)人士表示，目前的萬科房價(jià)雖然已經(jīng)有一輪調(diào)整，但實(shí)際上仍有10%至20%的利潤空間。這一點(diǎn)與其它部分開發(fā)商已經(jīng)成本價(jià)促銷的形勢不同。

    這一說法在萬科紀(jì)要中也有證實(shí)。該高層表示，通過住宅產(chǎn)業(yè)化的成本控制方式，萬科在同等的土地成本和人工成本的情況下，其銷售價(jià)格可以在低于同類產(chǎn)品20%的情況也獲得更高收益。因此其降價(jià)資本更加雄厚，也就是說，萬科如果把利潤率下調(diào)到10%以內(nèi)，其他同時(shí)降價(jià)的企業(yè)可能已經(jīng)被拉至虧損境地，但萬科仍有較大生存空間。

    一位接近恒大的人士稱，對(duì)于恒大來說，快速回籠資金一部分是為了緩解目前的資金壓力，另一部分也是為年底前低價(jià)購入土地做資金儲(chǔ)備。包括潘石屹等在內(nèi)，大型開發(fā)商均認(rèn)可未來幾個(gè)月是內(nèi)地房企拿地最佳時(shí)機(jī)的說法。

    紀(jì)要中另一個(gè)重要觀點(diǎn)得到開發(fā)商們的普通認(rèn)同，即面對(duì)樓市此前偏離真實(shí)購買能力的價(jià)格飆升，如果宏觀層面不及時(shí)出手,會(huì)釀成更大的波動(dòng)，并對(duì)行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)造成更大的損害。而現(xiàn)在的市場自行糾錯(cuò)行為，屬于回歸理性。這種調(diào)整和短痛更有利于市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。