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    銷售遇阻，多項融資渠道“堰塞”，地產(chǎn)商資金鏈告急。中報顯示，保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)等地產(chǎn)龍頭，資金鏈全線收緊，負債率大幅上升。在資金吃緊的形勢下，房產(chǎn)企業(yè)借道各種“灰色渠道”向銀行貸款。

　　地產(chǎn)商融資渠道收縮

　　“資金鏈暢通是房企生存的必要條件，融資能力則是房企的核心競爭力?！敝性C券地產(chǎn)研究員魏博表示。

　　受國家緊縮政策的影響，地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道逐漸萎縮。今年房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得的新增貸款已接近零增長，自籌資金、債券等其他融資渠道的重要性凸顯。

　　央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年6月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.2萬億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.95萬億元；今年上半年，房地產(chǎn)貸款增加3988.4億元，同比少增1706.6億元。

　　9月11日，央行行長周小川表示，調(diào)控已經(jīng)見效，將繼續(xù)保持從緊。針對市場變化可能產(chǎn)生的風險，銀行已經(jīng)提前行動。

　　某上市銀行知情人士透露，現(xiàn)在貸款給地產(chǎn)企業(yè)，資信一定要很好才可以，而且本地房地產(chǎn)可以，外地不可以。從今年7月起，該行借貸成本提高，一般大型房地產(chǎn)企業(yè)按基準利率，稍微小一點的企業(yè)，上浮20％，而原來大型的房產(chǎn)公司是按基準利率下浮的。

　　“現(xiàn)在銀根收緊，銀行錢也不多，要盡量借給利息高的，資信好的企業(yè)。銀行以前是存貸比管理，存款總數(shù)的75％可以用于借貸。而現(xiàn)在是一個規(guī)定的數(shù)字，無論銀行的存款是多少，由監(jiān)管部門規(guī)定每家銀行的貸款規(guī)模，只能貸出去這點錢，剩下的存款，每家支行都要上繳到總行，但是總行給支行定的利潤指標不會改變，所以，只能盡量利用更少的錢獲取更高的借貸利息收入?！鄙鲜鋈耸繉碡斠恢軋蟊硎尽?/P>

　　據(jù)廣東某媒體報道，監(jiān)管部門調(diào)查顯示，目前房產(chǎn)銷售進度放緩對銀行開發(fā)貸款是一個直接的風險因素。對此，銀行可采取以下措施：一是選擇對其中的一些項目采取適當展期，但需要嚴格掌握，對總體風險可控的項目，可給予相對支持。二是對房地產(chǎn)企業(yè)授信實行封閉管理，根據(jù)項目進度放款，一個項目開立一個監(jiān)管賬戶，嚴格加強對貸款資金和銷售款回籠資金的全程監(jiān)管。為應對市場變化，對于開發(fā)類貸款要求100％的抵押。在個人購房按揭貸款方面，建立抵押物價值和貸款額評判系統(tǒng)，實時更新并監(jiān)控。

　　此外，調(diào)查表明，在防范風險的措施中，目前銀行最關注的是看房地產(chǎn)企業(yè)缺生存的資金還是缺發(fā)展的資金，為防范出現(xiàn)完工風險，強調(diào)對本行續(xù)貸項目資金的確保。而對過度擴張的企業(yè)，在融資結(jié)構上要求必須做到全覆蓋，總投資不留缺口，企業(yè)自有資金、銀行貸款的比例要各為50％，以確保不發(fā)生完工風險。

　　同時，對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率要求低于75％，對高負債率企業(yè)進行預警；對資金鏈出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)企業(yè)進行梳理，增加抵押擔保，實施減退等應對措施。

　　長城證券研究員萬知認為，銀行貸款中房地產(chǎn)開發(fā)貸款有所下降，央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，今年上半年新增貸款2.5萬億元，比上年同期多增3681億元，而房地產(chǎn)貸款新增卻同比少增1706.6億元。其中，開發(fā)貸款和購房貸款同比分別少增684.3億元和1022.3億元。

　　曾任招商地產(chǎn)發(fā)展部發(fā)展經(jīng)理的黃清林分析，從目前的情況看，如果維持現(xiàn)有的調(diào)控政策，企業(yè)尚能支持一段時間；如果政策面繼續(xù)趨緊，可能會陸續(xù)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。

　　長城證券研究員萬知認為，在銀行降低了房地產(chǎn)貸款的同時，開發(fā)商對銀行的依賴性也有所降低，開發(fā)商加大了自有資金的投資力度。在開發(fā)商資金來源結(jié)構中，自籌資金和其他資金比例持續(xù)上升，而國內(nèi)貸款比例持續(xù)下降。

　　中報顯示，地產(chǎn)企業(yè)每股籌資現(xiàn)金流量為0.59元，大大高于2007年上半年的0.42元，雖然行業(yè)融資環(huán)境不好，但為了維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)上市公司還是盡力通過債權及股權進行融資，以便使手頭持有更多現(xiàn)金來應對行業(yè)的調(diào)整。事實上，在股市融資受到抑制后，不少公司選擇了發(fā)行公司債、信托等方式進行融資。去年同期，房地產(chǎn)公司在資本市場的增發(fā)再融資規(guī)模約1000億元。2008年資本市場持續(xù)走弱的大環(huán)境，使得增發(fā)在監(jiān)管批復及投資者認購兩個環(huán)節(jié)都面臨較大困難。

　　與增發(fā)不同，公司債的發(fā)行在今年蔚然成風。金地集團3月發(fā)行12億元公司債；保利地產(chǎn)7月發(fā)行43億元公司債；新湖中寶7月份發(fā)行14億元公司債；北辰實業(yè)7月份發(fā)行17億元公司債；中糧地產(chǎn)8月份發(fā)行12億元公司債；萬科9月份發(fā)行59億元公司債；金融街擬發(fā)行56億元公司債；泛海建設擬發(fā)行32億元公司債。

　　“分析其原因，一是監(jiān)管層的政策導向，另一方面大量避險資金從股市轉(zhuǎn)移到債市，兩者都為公司債的順利發(fā)行創(chuàng)造了條件?！蔽翰┍硎?。

　　明貸受阻 借道“灰色路徑”

　　明處，各大銀行統(tǒng)統(tǒng)收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，但是為了生存，房產(chǎn)企業(yè)通過灰色渠道獲取貸款的暗流且在涌動。

　　據(jù)某上市銀行內(nèi)部人士透露，地產(chǎn)商融資的另外一種途徑是理財產(chǎn)品。因為銀行的信貸規(guī)模是死的，不走這個渠道還可以發(fā)行理財產(chǎn)品，就是向社會募集資金，然后把錢交給信托公司，由信托公司投資到房地產(chǎn)企業(yè)。一般來說，銀行會先接觸到需要融資的企業(yè)，審核項目的可行性，然后就可以成立一個計劃，再發(fā)行理財產(chǎn)品。而且發(fā)行理財產(chǎn)品的形式也很多，可以是公司債、購買股權、股權抵押等等。

　　“但現(xiàn)在，總行規(guī)定，房產(chǎn)項目不許碰?！鄙鲜鋈耸勘硎?。但是他透露，業(yè)內(nèi)仍然有個別銀行在做，因為借貸利率高。上述人士表示，還有些地產(chǎn)商會通過別的企業(yè)過橋借貸。對于銀行來說，只要你擁有信貸資格，是銀行的授信客戶，銀行就可以為他們設立理財產(chǎn)品計劃。企業(yè)融資以后可以把這個錢轉(zhuǎn)借給急需周轉(zhuǎn)資金的地產(chǎn)企業(yè)。

　　“銀行募集來的錢，不能直接投資，所以一定要通過信托公司。信托公司投出去的每一筆錢，都要經(jīng)過銀行審核，但只要項目成立了，銀行很難管理?！鄙鲜鋈耸勘硎緹o奈。

　　曾任招商地產(chǎn)開發(fā)部開發(fā)經(jīng)理的黃清林表示，現(xiàn)在一些規(guī)模較大的地產(chǎn)企業(yè)還是走比較正規(guī)的傳統(tǒng)渠道?！爱吘勾蠊緵]有太大的操作空間走灰色渠道?！?/P>

　　“但是一些小企業(yè)從地下錢莊借貸，也是業(yè)內(nèi)公開的秘密?！秉S清林接著分析，“但是這種渠道融資成本很高，風險很大。”

　　據(jù)黃清林介紹，現(xiàn)在還有些地產(chǎn)企業(yè)會從外資基金處融資，據(jù)他了解這種融資方式才剛開始出現(xiàn)，具體數(shù)量不多。還有些地產(chǎn)企業(yè)會跟一些現(xiàn)金充裕的公司合作，這類公司也是抱著產(chǎn)業(yè)投資的態(tài)度投資地產(chǎn)企業(yè)。

　　冷落了近一年的房地產(chǎn)信托成為地產(chǎn)商的又一根救命稻草。據(jù)普益財富網(wǎng)統(tǒng)計，2008年7月，集合資金信托產(chǎn)品成立規(guī)模為36.34億元，其中房地產(chǎn)類產(chǎn)品成立規(guī)模為17.35億元，占比為47.74%，繼續(xù)保持著2008年以來房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的強勁勢頭。

　　據(jù)西南財大信托與理財研究所統(tǒng)計，今年1月份至8月21日，共有51只房地產(chǎn)融資類信托產(chǎn)品成立。這一數(shù)據(jù)，已經(jīng)超過去年全年的49只，今年房地產(chǎn)融資類信托產(chǎn)品的火爆程度可見一斑。而且，其火爆程度還在逐月不斷上升，從年初1、2月份的每月2-3只，到7月份已經(jīng)有11只成立，8月到21日之前已有51只產(chǎn)品宣告成立，估計到9月，這一數(shù)據(jù)還將上升。

　　現(xiàn)金流吃緊

　　“房價能否撐住，關鍵要看現(xiàn)金流?！币晃环治鋈耸恐毖浴?/P>

　　2007年年報顯示，四家龍頭地產(chǎn)公司每股經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負值，萬科A(000002)為-1.52元，招商地產(chǎn)為-4.74元，金地集團為-7.52元，保利地產(chǎn)為-7.65元，同比分別減少0.83元、2.18元、5.31元、0.34元。

　　上述數(shù)據(jù)是四家公司5年來的最低值。

　　2008年中報數(shù)據(jù)依然不樂觀。報告期內(nèi)，保利地產(chǎn)、金地集團、萬科A和招商地產(chǎn)等4家企業(yè)的“每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”分別為-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元。

　　面對滯銷還是降價的兩難選擇，深知“現(xiàn)金為王”生存法則的萬科，選擇率先降價打破平衡。

　　黃清林認為，整個地產(chǎn)行業(yè)資金緊張并且高度依賴外部融資。今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)凈債務率為48.13%，高于去年同期的44%和去年底的36.75%，實際負債在上升。每股經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為-0.42元，而2007年上半年為-0.15元。

　　“由于今年上半年結(jié)算的收入有很大一部分是去年的預收賬款，加上今年上半年房價整體上仍呈上漲態(tài)勢，因此今年中報業(yè)績更多的是去年業(yè)績的延續(xù)或者說體現(xiàn)的仍然是行業(yè)高峰期的業(yè)績?！秉S清林分析。

　　中報顯示，地產(chǎn)板塊財務費用占營業(yè)收入的比重為2.06%，略低于去年同期的2.15%，但高于去年全年的1.73%。

　　“表面看，財務成本似乎增長不大，但實際上，行業(yè)在去年前三個季度融資環(huán)境寬松，從四季度開始出現(xiàn)了融資困難的情況，今年上半年的融資成本與去年同期相比上升幅度較大。造成上述財務費用失真的原因是由于項目的借款利息可以資本化計入項目成本而沒有體現(xiàn)在財務費用名下所致?！秉S清林表示。

　　今年上半年地產(chǎn)板塊實現(xiàn)銷售收入約913.2億元，同比增長30.6%，低于去年上半年的42.8%和去年全年的46%的增速。黃清林告訴記者，實際上，房企今年上半年的銷售收入中還包括在去年已經(jīng)簽了預售合同但未確認

　　房企多“負翁”

　　今年中報同樣證明了地產(chǎn)企業(yè)多是“負翁”。

　　中報顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率為63.09%，與去年同期的63.55%基本相當，略高于去年年底的62.2%。但凈債務率提高至48.13%，高于去年同期的44%和去年全年的36.75%，說明房地產(chǎn)公司的實際負債水平在上升。

　　近日有媒體報道，上海市超過5000萬元授信或貸款的房地產(chǎn)企業(yè)平均負債率為62.9%，高于全部企業(yè)2.8個百分點，個別企業(yè)的負債率在80%～90%之間甚至更高，有的企業(yè)同時在9家銀行有超過5000萬元的大額貸款。

　　“負債率偏高”是房企資金吃緊的又一表現(xiàn)。

　　在貨幣從緊的政策背景下，地產(chǎn)龍頭的融資情況相對樂觀。2007年中期，保利地產(chǎn)、金地集團、萬科A和招商地產(chǎn)合并報表顯示，2008年中期“取得借款收到的現(xiàn)金”分別為79.55億元、62.92億元、105.45億元和44.11億元。與去年年報相比，除萬科A外，其余3家均大幅增長。

　　但中報顯示，上述4家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為70.21%、72.73%、67.76%和65.58%，均比上年末出現(xiàn)上升。

　　負債結(jié)構方面數(shù)據(jù)顯示，短期借款比2007年年報增長24%，長期借款增長28%，非流動負債占比從2007年年報的27.6%提高至29.4%，說明企業(yè)迫于多種壓力延長負債周期，一定程度上也積累了未來的償債負擔。

　　貸款多的房地產(chǎn)企業(yè)融資條件雖然優(yōu)于貸款少的企業(yè)，但其經(jīng)營性資金流的壓力卻大于貸款少的企業(yè)。究其原因，一些大型房地產(chǎn)商出于未來發(fā)展考慮過多拿地，加上近兩年土地成本越來越高，土地款支付壓力過大，導致經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。

　　瘋狂拿地后，開放商實際開發(fā)量卻相對較小。統(tǒng)計過去十年間地產(chǎn)商的土地購置面積與完成開發(fā)面積，可以發(fā)現(xiàn)兩項數(shù)字之間差額較大。從1999年至2008年7月，土地購置面積為29.27億平方米，完成開發(fā)土地面積為18.02億平方米，兩項數(shù)據(jù)之間相差11.25億平方米。

　　中原證券地產(chǎn)研究員魏博認為這是行業(yè)正處于成長期的特征之一，可以理解。問題是這一差額是否較大?多大為宜?粗略計算，這一差額相當于過去4-5年的開發(fā)量，依據(jù)國家政策，顯然這一差額數(shù)量偏大。

　　成交低迷撥動現(xiàn)金鏈

　　“去年大規(guī)模拿地，今年低迷的成交量導致地產(chǎn)商手頭普遍不寬裕?！狈治鋈耸勘硎?。

　　2008年前7個月，全國商品房銷售均價為4007元/平方米，同比上漲3.14%，價格繼續(xù)保持在高位。

　　中原證券地產(chǎn)研究員魏博分析，與價格的相對樂觀相比，成交量的下降已經(jīng)成為目前地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題。自去年調(diào)控政策陸續(xù)推出以后，市場觀望氣氛日益濃厚，雖然從全國范圍來看價格仍然保持高位，但是交易量的大幅下降，使得房企回籠資金減少，這已經(jīng)是房地產(chǎn)公司面臨的最大問題。

　　有數(shù)據(jù)顯示，截至2008年7月底，全國商品房銷售面積為3.05億平方米，同比減少10.79%;銷售金額為12221.17億元，同比減少7.01%。銷售面積和銷售金額均為近十年來首次負增長。

　　“比較今年中報和去年年報的現(xiàn)金余額情況可以發(fā)現(xiàn)，行業(yè)現(xiàn)金余額占總資產(chǎn)的比例有所下降。存貨占總資產(chǎn)的比重也有所上升，說明房地產(chǎn)公司在面臨資金壓力的同時也在承受巨大的銷售壓力，而銷售情況欠佳又加劇了公司的資金壓力，因此，盡管中報業(yè)績表現(xiàn)不錯，行業(yè)調(diào)整的信息將在公司未來的年報中逐漸反映出來。”魏博對理財一周報表示。

　　國海證券分析師趙鐸表示，板塊整體貨幣資金和預售賬款增長速度明顯慢于營業(yè)收入增長率，而存貨增長率明顯高于總資產(chǎn)增長率，顯示上半年銷售進度低于預期，存貨增加，銷售款增速下降。

　　國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示我國商品房、商品住宅空置面積自去年10月以來持續(xù)上升。長城證券研究員萬知認為，增加的供給并未形成市場的有效供給，相反這些供給很多成為空置房。(東方早報)