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    輿論困境中的萬科，昨日借助萬科公司債成功發(fā)行的“東風”，與北京、上海、深圳等地的主流媒體進行了視頻會議。對于“降價”、“退房”等近期關注的焦點，萬科集團總裁郁亮、萬科集團執(zhí)行副總裁肖莉都給予了正面回應?！叭绻f，去年房價是非理性上漲的話，那么，現(xiàn)在在某種情況下，也需要非理性下跌?！庇袅琳f。

    關于銷售前8月成交面積同比降46%

    “市場的力量是最強大的，任何力量也不能改變市場的發(fā)展規(guī)律?！弊蛉眨袅猎诿襟w視頻會議上表示。

    郁亮表示，從國家統(tǒng)計局的數據來看，今年1~7月份，全國住宅市場理性回歸，成交面積較2007年同比下滑11%；而萬科所在的14個主要城市中，今年1~8月份，萬科的住宅成交面積同比降幅高達46%。由此可見，5年的房地產宏觀調控已經見效。

    郁亮補充道，國際經驗表明，住宅投資占GDP比重趨勢線的偏離度是判斷市場是否過熱的關鍵指標。2008年上半年7.3%的水平，未超越趨勢線，過熱風險較小。

    同時，中國住宅投資增速和新開工面積在進入今年7月后，已經大幅下降。今年7月，住宅新開工面積增幅為-6%，是首次跌為負數。

    而購房者的比例，也顯示出房地產宏觀調控確實已見效。上半年萬科14個主要城市市場成交結構顯示，中小戶型為主的首次置業(yè)和首次改善已占72%，成為絕對主流。

    關于降價萬科降價不是因為缺錢

    萬科最近最讓人關注的，莫過于對旗下部分項目的價格調整。對于萬科項目是否會繼續(xù)降價，郁亮表示，每個項目的價格定位，都是根據市場狀況、競爭狀況，以及自身發(fā)展來確定的。他表示，萬科確實有降價、有促銷，但是，并不是每個項目都這么做。萬科有180個樓盤在建，有90個樓盤在售，其實降價的很少。

    事實上，從萬科展開價格調整開始，更多的業(yè)內人士便將這一營銷手段與“回籠資金”劃上等號。

    昨日，郁亮表示，在中國內地的開發(fā)商中，可能找不出比萬科更有錢的發(fā)展商。萬科并沒有從回籠資金的角度來考慮促銷計劃，其各種市場行為都是從市場出發(fā)來進行的，并不是從有沒有錢的角度出發(fā)。比如一個成交非常低迷的市場，就不是一個健康市場，必須讓它重新活躍起來。如果說一個市場里面，房子的價格明顯非理性地偏高，它一定會向理性價格回歸?！叭绻f，去年房價是非理性上漲的話，那么，現(xiàn)在在某種情況下，也需要非理性下跌?！庇袅琳f。

    數據顯示，截至2008年中期，萬科持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物資產約154億元，有效地保障了萬科的財務安全。再加上目前發(fā)行的59億元公司債，目前萬科所持有的現(xiàn)金及等價物資產達到213億元。

    萬科集團執(zhí)行副總裁肖莉表示，萬科首個價格調整樓盤是去年的深圳樓盤，降價的原因是當時看到成交量大幅度萎縮，而成交量是市場是否健康的一個主要指標，萬科的調整是基于對市場成交量的判斷。

    對于降價后引起的退房，郁亮表示：“法律合同規(guī)則不支持的事情，萬科不會做。對目前客戶遭受的損失我們充分體諒，但是我們不會做出違背行業(yè)健康發(fā)展的事情，也不會沒有原則地給出任何補償方案、退房方案，這一點是很明確的?！?/P>

    關于拿地青睞土地合作開發(fā)

    在融資方面，肖莉表示，“萬科暫時沒有新的融資計劃，年初的時候我們已經在年報中談到我們會非常慎重地考慮股權融資這件事情。我們剛剛發(fā)了59億公司債，我們覺得這些資金和我們手持的現(xiàn)金，可以為未來市場轉暖做好一個充足的準備?！?/P>

    提到土地，郁亮表示，相比較萬科500多億元的銷售規(guī)模，萬科可能是目前土地倉位最輕的公司。去年萬科確實也拿到一些高價地，但是不至于影響盈利。

    郁亮說，“目前萬科拿的地合作比例越來越高，通常是別人的地，我們共同開發(fā)，這是最省錢的辦法。雖然市場在冬天，但春天來的時候連地都沒有，我怎么種地呢？所以我們會依然拿地，但是非常慎重?！?/P>

    總裁郁亮中國不存在發(fā)生次貸危機前提

    對于中國是否會發(fā)生次貸危機，郁亮表示，國際經驗顯示，中國37%的高首付比例將使個人按揭貸款的違約風險得以有效控制，中國不存在發(fā)生次貸危機的前提。

    根據美國經驗，首付比例在20%~30%時，對應的違約率僅為0.37%~1.4%。郁亮表示，根據美國聯(lián)邦金融委員會數據，美國2006年購房首付比例為23.5%，而中國居民購房的首付比例約為37.2%，處于較高水平。

    他同時表示，中國政府對房地產業(yè)的資金監(jiān)管的舉措，有效地控制了房地產資金風險。與此同時，近期中國主要商業(yè)銀行對房地產行業(yè)的貸款投放已日漸謹慎。建行、交通、招商、浦發(fā)等銀行數據顯示，對房地產行業(yè)的貸款投放均有所下降，從而進一步降低了違約風險。(每日經濟新聞)