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    從“拐點(diǎn)論”到萬科股權(quán)激勵(lì)回購引發(fā)“股價(jià)門”，王石的博客引發(fā)“捐款門”，本年度再度降價(jià)引發(fā)“退房潮”，之后一篇網(wǎng)文掀起“松山湖事件”，萬科這一年的經(jīng)歷可圈可點(diǎn)。

　　 9月19日，萬科總經(jīng)理郁亮對媒體表示，“行業(yè)危機(jī)最好的辦法還是靠自救，不可能一直靠利好扶持。”

　　 在沸沸揚(yáng)揚(yáng)的萬科現(xiàn)象之下，萬科堅(jiān)定地執(zhí)行著學(xué)習(xí)帕爾迪戰(zhàn)略，快速的降價(jià)使其掌握行業(yè)先機(jī)，快速回收了部分資金。在次貸危機(jī)中帕爾迪結(jié)束了長達(dá)56年的盈利記錄，規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)同樣也帶給萬科一個(gè)新的挑戰(zhàn)。

　　 降價(jià)尺度——成交量

　　 9月19日的媒體見面會上，郁亮對房地產(chǎn)行業(yè)的未來前景表示出高調(diào)的信心，這是自王石“拐點(diǎn)論”之后，萬科首次主動調(diào)整對市場判斷的說法。

　　 “宏觀調(diào)控政策經(jīng)過5年的調(diào)整終于回到理性的軌道”，從宏觀指數(shù)以及金融安全等方面，郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)雖然有困難，但是不會比現(xiàn)在的制造業(yè)、牛奶行業(yè)困難更大。

　　 萬科并沒有正面回應(yīng)是否繼續(xù)降價(jià)的問題。執(zhí)行副總裁肖莉補(bǔ)充表示，萬科是否降價(jià)尺度就在“成交量”。

　　 肖莉說，“萬科第一次的調(diào)整是去年在深圳，為什么會率先降價(jià)？是因?yàn)楫?dāng)時(shí)看到成交量大幅度萎縮，所以萬科的調(diào)整是基于對市場成交量的判斷?！?

　　 如何測算萬科的尺度？

　　 2007年7月，深圳一手房銷售面積環(huán)比6月下降15.32%，2007年8月則環(huán)比7月再次下降30.93%。二手房交易量8月也開始大幅下降，環(huán)比7月下降了26.39%。隨后，深圳住宅交易量全面萎縮。

　　 萬科搶在其他開發(fā)商之前率先降價(jià)。2007年10月20日，萬科以每平方米7500元的低價(jià)推出了位于深圳龍崗區(qū)的萬科金域東郡，首批475套開盤當(dāng)天即告售罄。而當(dāng)時(shí)，龍崗地區(qū)的樓盤單價(jià)至少在1萬元左右。同期，同樣交易萎縮的廣州，12月9日，廣州萬科金色康苑，開盤均價(jià)每平方米1.3萬元，引來廣州市民連夜排隊(duì)搶購。

　　 一直堅(jiān)守價(jià)高量跌的上海市場，今年七、八月份也創(chuàng)出了成交量的歷史新低。為此，萬科堅(jiān)定地在長三角推出“第二輪降價(jià)”。8月30日，上海萬科所開發(fā)的8個(gè)樓盤同時(shí)8折促銷，8天時(shí)間銷售337套，認(rèn)購金額5.67億。同期杭州萬科也推出降價(jià)活動，推出7天銷售306套，認(rèn)購金額2.6億，寧波萬科5天內(nèi)銷售213套，金額1.8億。

　　 而珠三角的促銷則繼續(xù)悄悄進(jìn)行。8月中旬，萬科再次啟動“銀行團(tuán)購”，向某大型商業(yè)銀行開出送裝修，最低降至八折的團(tuán)購優(yōu)惠，將深圳兩大項(xiàng)目“萬科城”、“第五園”最低降至7500多元/平方米的新低。

　　 “降價(jià)后的效果是非常明顯的，”肖莉?qū)祪r(jià)的效果表示滿意。她認(rèn)為，市場是有需求的，而且是剛性的需求?！按_實(shí)降價(jià)了，消費(fèi)者就會來買，因?yàn)閯傂孕枨笤谡麄€(gè)這一輪調(diào)整中并沒有發(fā)生本質(zhì)的變化?！毙だ蛴脭?shù)據(jù)來證實(shí)她的觀點(diǎn)：萬科的購房者，一次性付款的在32%左右，68%的選擇按揭，但按揭中的首付比例平均達(dá)到37%。

　　 中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，第一輪降價(jià)使萬科在弱市中仍然獲得了較好的銷售收入。實(shí)現(xiàn)銷售面積265.8萬平方米，銷售金額241.3億元，同比分別增長15.0%和38.1%。截至6月底，公司尚有319.8萬平方米已售面積未參與本期結(jié)算，合同金額合計(jì)約286.4億元。保守估計(jì)，今年將有527.7億元的銷售收入，不含結(jié)算預(yù)留到明年的部分，與2007年銷售額523.6億銷售收入可基本持平。市場份額則由2007年上半年的1.9%增長到今年上半年的2.7%。

　　 但是，仔細(xì)分析其每月成交，則不見得樂觀。今年5月份以后，萬科的銷售速度不斷下滑。1~8月份，公司累計(jì)銷售面積349.2萬平方米，同比減少4.8%，銷售金額313.1億元，同比增長5.0%。

　　 與此同時(shí)，樓市絲毫沒有轉(zhuǎn)暖的趨勢。

　　 根據(jù)聯(lián)合證券的最新研究報(bào)告，三季度以來，全國商品房銷售面積加速下降。到今年年底全國商品房的施工銷售比將超過4，達(dá)到4.64。也即如果未來的銷售速度與現(xiàn)在持平，目前已開始施工的房屋全部銷售完，大約需要4.64年。而我國商品房施工銷售比自1999年以來各年都低于4，在過去的三年僅分別為2.99、3.15和3.10。

　　 聯(lián)合證券地產(chǎn)高級分析師魚晉華認(rèn)為，施工銷售比的惡化，顯示出開發(fā)商降價(jià)銷售的壓力不僅沒有減弱，反而仍在積聚。

　　 “我們始終對市場保持一份敬畏之心，”郁亮說，“市場力量最大，任何力量都無法改變整個(gè)市場發(fā)展規(guī)律；每個(gè)企業(yè)要順應(yīng)市場的變化。如果我們偏離了這個(gè)市場，對市場變化漠視、忽視的話，我們不可能取得好的經(jīng)營業(yè)績，這是我們的根本?！?

　　 第三波降價(jià)會是哪個(gè)城市？在前兩輪的降價(jià)策略中，深圳和上海的成交量萎縮均超過同比跌幅的50%-60%，并且城市預(yù)期出現(xiàn)明顯的拐點(diǎn)之后，萬科果斷降價(jià)。

　　 后奧運(yùn)的北京樓市成交不斷創(chuàng)出新低。上古地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年8月份，北京商品房日均成交套數(shù)287套，比7月份的319套下降了10.03%；較去年同期的635套則下降了54.8%。但是價(jià)格方面則并未出現(xiàn)明顯松動，大多數(shù)項(xiàng)目價(jià)格依然維持在高位。

　　 北京萬科有4個(gè)樓盤在售，4個(gè)樓盤預(yù)售。郁亮表示萬科在北京一直“吃水不深”，最好業(yè)績也就是排在深圳、廣州、上海之后的第七名。

　　 北京是否將成為萬科的下一個(gè)降價(jià)熱點(diǎn)？

　　 土地策略——隨行就市

　　 降價(jià)是否令萬科惆悵？萬科“不擔(dān)心降價(jià)”。

　　 在7月份招商證券舉辦的《金融與地產(chǎn)論壇》上，萬科一位高管向投資者表示，萬科將堅(jiān)持隨行就市，撫平市場價(jià)格的波動。

　　 而這一策略是萬科學(xué)習(xí)其第一個(gè)“標(biāo)桿”索尼的結(jié)果。

　　 萬科高管向投資者解釋，房地產(chǎn)公司可以把造房子視作類似于制造業(yè)的做法，也就是說把原材料組合成房子并且把房子賣出去，在這個(gè)中間因?yàn)榘岩环N東西變成另一種東西創(chuàng)造了價(jià)值，也就是和客戶分享創(chuàng)造的價(jià)值。

　　 這位萬科高管表示，如果房價(jià)出現(xiàn)下跌、市場出現(xiàn)調(diào)整，地價(jià)一定會出現(xiàn)下跌；如果房價(jià)出現(xiàn)了非理性的下跌，地價(jià)一定會向更大規(guī)模、更深程度的非理性下跌。這時(shí)按照市場的正常情況賣掉房子，再按照市場正常的情況買，遲早有一天市場會把所有的損失都彌補(bǔ)了，“只要把房子賣掉把現(xiàn)金拿回來，可以再收土地。只不過是把今年的利潤轉(zhuǎn)移到兩三年以后，長期來看，只要看到一個(gè)三到五年的周期，對這個(gè)公司的利潤不僅不會減少反而會增加，所以我們一定會隨行就市。”

　　 萬科不懼降價(jià)，但是強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流?！拔覀冎赖貎r(jià)還沒有跌到底，但又不可能完全不買地，我們還是希望在便宜的時(shí)候盡快多買地，這樣就是在土地快要變便宜的時(shí)候手里有比較多的錢，否則的話地價(jià)跌下來手里沒錢就沒用了。”該高管稱。

　　 這一策略在萬科2007年的土地儲備中就已開始執(zhí)行。2007年萬科權(quán)益的土地儲備為1821萬平方米，按照當(dāng)年銷售面積613.7萬平方米，控制在兩年內(nèi)開發(fā)。至今年8月5日，萬科總土地儲備1909萬平方米。2006年萬科每平方米地價(jià)的平均成本約1860多元，2007年暴漲至約3580元，而今年1-6月，萬科新增土地平均成本已降至2155元。

　　 萬科隨行就市的原料價(jià)格顯然更貼近市場的變動，也更利于保證萬科的降價(jià)空間。例如沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“松山湖事件”所提到的松山湖項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)，近兩年來最高樓面地價(jià)為2006年深長城(6.95,0.27,4.04%,吧)成交的長城世家項(xiàng)目地塊，樓面地價(jià)為每平方米3300元，而目前該區(qū)域最新的參考成交價(jià)為2008年1月成交的一宗住宅用地，樓面地價(jià)每平方米1500元，價(jià)格下跌55%。

　　 郁亮說，很多人認(rèn)為萬科降價(jià)是因?yàn)橘Y金鏈的問題，這個(gè)看法不準(zhǔn)確?！翱赡墁F(xiàn)在找不出第二個(gè)比萬科更有錢的發(fā)展商。”

　　 肖莉指出，萬科一直在堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營的策略，整個(gè)負(fù)債權(quán)益結(jié)構(gòu)中，權(quán)益負(fù)債始終為30%左右，經(jīng)營型負(fù)債約為18%，銀行負(fù)債現(xiàn)為26%，預(yù)售款比例占24%，凈負(fù)債維持約37%。另外中期末有154億元現(xiàn)金，8、9月份萬科59億元公司債發(fā)行成功。

　　 “萬科中期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈流出，由年初的104.4億元減少到14.9億元，相對于萬科的資產(chǎn)規(guī)模也更為保守?！毙だ虮硎?，“中期的時(shí)候手持現(xiàn)金154億，而未來一年包括短期、到期的貸款是147億。所以換句話說，假設(shè)明年銀行一分錢不借給萬科了，我們就可以把所有現(xiàn)金還給銀行，而且還有富余現(xiàn)金，而且還沒有包括59億公司債。”

　　 雖然萬科2008年6月底經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-14.9億元，但中報(bào)顯示公司尚有合同金額合計(jì)約286.4億元的已售面積未參與結(jié)算。而萬科今年中報(bào)中披露其年度開工面積由848萬平方米調(diào)減至683萬平方米，縮減19%。多項(xiàng)措施節(jié)省經(jīng)營性現(xiàn)金流支出，萬科年底現(xiàn)金流可能會“轉(zhuǎn)正”。

　　 2008年以來，萬科新增權(quán)益規(guī)劃建筑面積324萬平方米，其中，76.2%通過合作方式獲取，平均土地成本2044元/平方米，遠(yuǎn)低于2007年?！叭f科拿的地合作比例越來越高，通常是別人的地，我們共同開發(fā)，這是最省錢的辦法。”郁亮表示。

　　 帕爾迪模式——規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)

　　 在萬科的整個(gè)策略中，不難看出帕爾迪（PHM.NYSE）的影子。

　　 2003年12月萬科將帕爾迪定為學(xué)習(xí)的第二個(gè)“標(biāo)桿”。曾經(jīng)是美國最大房地產(chǎn)開發(fā)商的帕爾迪創(chuàng)造了連續(xù)56年的盈利紀(jì)錄。

　　 但是2007年次級債危機(jī)使帕爾迪也遭受嚴(yán)重的損失，2007年上半年出現(xiàn)56年來的第一次虧損，達(dá)到5.08億美元，每股虧損2.01美元。

　　 帕爾迪持續(xù)增長的優(yōu)勢來源于其資金周轉(zhuǎn)率。帕爾迪資金周轉(zhuǎn)率維持在1.2的水平，這決定了帕爾迪本身的盈利模式即高效經(jīng)營，通過開發(fā)更多的樓盤滿足盈利需求，而不是追求在單一項(xiàng)目上獲取高利潤。但在次貸危機(jī)中，帕爾迪遭受重創(chuàng)。其規(guī)模越大，產(chǎn)業(yè)化程度越高，銷售不旺使其受到的沖擊越大。堅(jiān)持帕爾迪模式的萬科，同樣遇到了規(guī)模帶來的風(fēng)險(xiǎn)。招商證券投資銀行部一位高管認(rèn)為，在向上趨勢的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，規(guī)模創(chuàng)造利潤，而在下行趨勢的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，規(guī)模就是硬風(fēng)險(xiǎn)。

　　 現(xiàn)金流量表來看，帕爾迪2005年存貨增加占用的資金只有16.99億美元，比2004年的20.57億美元下降了3.57億美元，2006年同比又下降了5.47億美元。這些情況表明，帕爾迪確有一定程度的先見之明。但即便如此，面對次貸危機(jī)引起的行業(yè)衰退，美國房屋成交量極度萎靡，帕爾迪大規(guī)模開發(fā)產(chǎn)品銷售難以為繼，2007年上半年帕爾迪的銷售收入已經(jīng)銳減40.41%，利潤下降111.64%，公司不得不出售大量土地，上半年出售土地13230萬美元，虧損4268萬美元。

　　 帕爾迪對市場仍然準(zhǔn)備不足。危機(jī)來臨時(shí)帕爾迪的土地儲備還在增加。土地資產(chǎn)對帕爾迪2007年上半年業(yè)績的拖累表現(xiàn)在帕爾迪與土地有關(guān)的費(fèi)用高達(dá)8.82億美元，而公司的虧損不過5.08億美元。

　　 肖莉表示：萬科仍然將堅(jiān)持專注住宅開發(fā)。萬科當(dāng)前有約180個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在建，是國內(nèi)開發(fā)商中最多的。萬科在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面一直領(lǐng)先于國內(nèi)同行：2004-2007年萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為：0.59、0.56、0.51、0.47；同期萬科的凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為：1.39、1.42、1.4、1.61。當(dāng)市場出現(xiàn)交易量大幅萎縮之下，在保證合理利潤的前提下，萬科追求銷售速度，快速回籠資金成為其當(dāng)然之選。

　　 掌握適銷對路的產(chǎn)品仍然是規(guī)模企業(yè)最好的出路。肖莉表示，今年上半年，萬科銷售的住宅中，90平方米以下住宅占46%，這是多年以來小戶型住宅的第一次占到如此高的銷售比例。而首次置業(yè)和首次改善居住置業(yè)的占72%，這一數(shù)據(jù)表明，自住置業(yè)將成為房市剛性需求的支撐主力。因此，萬科降價(jià)促銷，迅速清貨，將大部分精力用于小戶型住宅的開發(fā)，而這方面亦是萬科的優(yōu)勢。肖莉稱，“在今年半年報(bào)中縮減的部分開工、竣工面積，有很大一部分是需要進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，對產(chǎn)品進(jìn)行更為接近市場需求的調(diào)整。” （21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）