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    “十一黃金周”期間,北京期房的銷售同比下降近72％。這樣的結(jié)果超出了很多專業(yè)研究人士的預(yù)期。那么,是什么因素導(dǎo)致2005年以來北京樓市的暴漲暴跌？未來的北京樓市將如何演變？

　　此前,有些觀點認為,北京房價高漲的原因是首都因素,全國乃至全世界有錢人都到北京來買房子。這樣的分析似是而非,因為北京一直是首都,但2005年前房價一直比較平穩(wěn),尤其是2003年、2004年上海房價大漲的時候,北京房價卻沒有上漲。

　　根據(jù)筆者的觀察,導(dǎo)致2005年后北京房價大漲的邊際因素有以下三個:

 　 因素之一是人民幣匯率升值。匯率改革是2005年7月底開始的,在匯率改革的刺激下,國外資金紛至沓來,北京和上海、深圳等中心城市受此影響最大,住宅及其他商業(yè)地產(chǎn)成為人民幣升值過程中外資資產(chǎn)組合的重要部分。

　　因素之二是石油、煤炭、有色金屬等大宗商品價格的飆升。全球大宗商品價格的上漲導(dǎo)致從事這些行業(yè)的企業(yè)和個人出現(xiàn)暴富,在這些暴富群體中,山西煤炭老板對北京的房價影響最明顯。例如,即使在2008年第二、三季度,在十分蕭條的市場環(huán)境下,北京SoHo在東三環(huán)的新樓盤依然有良好的銷售記錄,原因是該樓盤主要在山西營銷。這種現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在北京,全國各地都有類似的現(xiàn)象。

　　因素之三是股票市場的繁榮。2005年至2007年底,我國股票價格平均上漲500%多。在股權(quán)分置改革之后,以前不能流通的股票逐漸開始流通,相當(dāng)于在兩年的時間里中國的GDP額外地增加了一倍。問題的關(guān)鍵在于,這些增加的財富全部是金融資產(chǎn),是流動性很高的金融資產(chǎn)!這些資產(chǎn)具有準(zhǔn)貨幣的功能,它極大地提高了社會的實際購買力。

　　2008年初以來,以上三個因素都出現(xiàn)了較大變化。

　　匯率升值速度減緩。進入2008年下半年,我國外貿(mào)順差明顯減少,出口增長也明顯減速,人民幣升值雖然不能說到了盡頭,但短期內(nèi)不會有太快的升值動力了。另外,國際金融市場動蕩不安,全球房地產(chǎn)哀鴻遍野,國際資本自顧不暇,紛紛從國外市場回流資金,投資房地產(chǎn)的意愿明顯下降,對北京、上海樓市影響是明顯的。有些機構(gòu)還出賣在中國的不動產(chǎn),以補充流動性。

　　其次,大宗商品的價格已經(jīng)出現(xiàn)了大幅度調(diào)整。在金融危機的打擊下,全球商品需求出現(xiàn)萎縮,大宗商品的牛市結(jié)束了,至少是暫時結(jié)束了。商品牛市的結(jié)束使先前暴富的群體收入的增量大幅度減少,他們對住房的需求也必然減少。

　　股市的大幅度下跌眾所周知,這種現(xiàn)象導(dǎo)致財富效應(yīng)大大縮水。

　　2005年至2007年,上述三個因素都在邊際上增加對北京、上海樓市的需求,而如今都向相反的方向演變,結(jié)果是顯而易見的,北京、上海的樓市需求突然出現(xiàn)了斷層!

　　要讓需求與供給重新匹配,需要樓價下跌和工資收入上漲來消化,如果居民收入提高較快（包括通貨膨脹的因素）也許樓價下跌的幅度不會太大,但如果收入增加緩慢,樓市下跌的幅度將超預(yù)期,尤其是四環(huán)以外的樓市影響會更大些。（新京報）