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    停工成為2008年中國樓市繼降價潮之后，又一“關鍵詞”。近日,萬科在京、滬、深等地，都出現(xiàn)了項目停工的情形。作為行業(yè)領頭羊，萬科的舉動頗有標桿意義，保利地產(chǎn)、南京棲霞建設等企業(yè)紛紛效仿。房企“停工”是因資金短缺所致，還是期望通過減少明年乃至后年的市場供應量，從而改變市場供求關系？

    案例  萬科部分項目停工

　　 對于萬科出現(xiàn)項目停工的情況，萬科公關部門解釋是 “規(guī)劃設計”改變所致。然而，更多的業(yè)內人士卻認為，真正的原因是萬科開發(fā)策略的調整。萬科認為，根據(jù)市場銷售情況調整開、竣工計劃，能使產(chǎn)品結構與目前的市場需求類型更匹配，使推盤計劃和銷售進度相匹配，合理控制存量房規(guī)模，增強抵御市場風險的能力。

    根據(jù)萬科3季度的報告，在上半年減少165萬平方米開工面積的基礎上，萬科將再減110萬平方米的開工面積，全年開工面積只有570萬平方米左右。

    作為行業(yè)領頭羊，萬科的舉動頗有標桿意義，其他企業(yè)紛紛效仿。

    保利地產(chǎn)3季度季報顯示，3季度開工面積為165.3萬平方米,同比下滑9%,竣工面積僅7.88萬平方米,同比下滑37.8%,1~9月總竣工面積51.88萬平方米,僅完成年度計劃的15%。南京棲霞建設也下調了新開工面積，由120萬平方米下調到62萬平方米。

    原因  資金投向優(yōu)質項目

    資金緊張是停工的最大誘因

    “資金緊張是造成開發(fā)商停工的最大誘因?！蔽搴蠂H五合智庫總經(jīng)理鄒毅認為，尤其是那些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，因為開發(fā)的項目數(shù)量較多，往往會重點選擇開發(fā)前景相對較好的幾個優(yōu)質項目，其他的項目就有可能因得不到資金而暫時停工。

    據(jù)他介紹，此前很多項目都由建筑公司墊資進行初期建設，但在目前經(jīng)濟大勢不佳、樓市持續(xù)低迷的背景下，大部分建筑公司不愿意墊資，這就導致開發(fā)商需要更多的自有資金投入到開發(fā)項目，因此部分項目停工成為必然。

    根據(jù)第3季度季報，天相投資對萬科、華僑城等30家房地產(chǎn)上市公司的財務情況進行調查后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力仍然較大，30家公司平均每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-0.81元，平均資產(chǎn)負債率為61.40%，扣除預收款項后的負債率的均值為48.85%。

    存量房同比增長59.22%

    資金緊張只是造成項目停工的表面現(xiàn)象，市場銷售低迷才是導致開發(fā)商停工的內因?！笆袌鲂星椴缓玫臅r候，房子賣給誰??？還不如等行情好的時候，再造房子呢！”上海一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的市場經(jīng)理這樣解釋項目停工的原因。

    鄒毅也介紹說，停工的項目主要出現(xiàn)在銷售情況不佳的區(qū)域。此前萬科在京、滬、深等地停工的項目，都是當?shù)劁N售欠佳、樓價大幅度下跌的區(qū)域。

    根據(jù)天相投資的統(tǒng)計，截至2008年9月末，30家房地產(chǎn)上市公司的存量房總額為4583億元，同比增長59.22%，在目前銷售較為低迷的市場形勢下，消化這些存量房帶來的銷售壓力較大。

    在易居房地產(chǎn)研究院政策研究所副所長楊紅旭看來，暫?；蛘叻怕┕に俣瓤梢宰岄_發(fā)商選擇一個更好的時機上市銷售，避免項目滯銷帶來的困境。

    影響  停工難改供求格局

    停工不會被處罰

    國土資源部出臺的 《閑置土地處置辦法》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開時，可以無償收回土地使用權。對于停工或者暫緩建設的項目，會不會導致政府部門嚴厲出手，處以重罰，沒收土地呢？

    鄒毅認為“不會”。一是目前市場土地流拍現(xiàn)象嚴重。目前房地產(chǎn)市場不景氣，政府部門即使將土地收回，短期內也找不到買主。因此各地方政府對上述規(guī)定執(zhí)行較松。二是政府規(guī)定中只是說不開發(fā)的項目停工就會被罰款或無償收回，但并沒有規(guī)定已施工的項目何時建成，開發(fā)商只要施工，就不在上述規(guī)定的處罰之列。

    這就給了很多開發(fā)商打“擦邊球”的機會。不建房會被罰款或無償收回，但停工卻可以不受處罰。

    停工難“造”地產(chǎn)“牛市”

    2005年、2006年，上海在第一輪房地產(chǎn)宏觀調控時，也曾出現(xiàn)了項目銷售乏力、施工減少的情況，這也導致2007年的住宅供應量大幅度銳減，并因為供不應求而產(chǎn)生了一輪房地產(chǎn)銷售的“牛市”。

    因此，有業(yè)內人士希望通過減少開工、施工面積和停工、緩工，減少明年乃至后年的市場供應量，而重現(xiàn)2007年的房地產(chǎn)“牛市”。但是，在很多人看來，那純屬幻想?！肮獪p少的同時，需求也在減少?！鄙虾ＧС峭顿Y管理有限公司劉承健認為。

    楊紅旭進一步指出，即使整個房地產(chǎn)行業(yè)都停工減產(chǎn)，目前供大于求的市場格局也難以從根本上得到逆轉。本輪的樓市調整至少要用三到四年時間，想僅僅依靠行業(yè)整體停工、減產(chǎn)，就使市場恢復原樣，基本上很難。

    分析 初期停工損失最小

　　“如果項目已經(jīng)進行到主體工程施工建設階段，此時停工，開發(fā)商要遭受很大的損失。”鄒毅介紹，在不同施工階段，造成的損失是不同的。在項目完成設計規(guī)劃審批時，剛剛完成物料采購等工作，此時停工所受的損失相對較小。如果到了主體工程施工階段，開發(fā)商通常已在前期投入了大量的資金，這時停工就會遭遇非常大的損失。

    不過，如果開發(fā)的項目是商業(yè)地產(chǎn)，由于其后續(xù)的裝修工程施工需要花費的資金達到4000~8000元/平方米，選擇在主體工程施工階段停工，遭受的損失也會相對小一些。

    由于項目施工越接近竣工，遭受的損失就越大。因此目前大部分停工項目，主要都是還未正式開建的。此前，萬科在上海停工的城花新園項目，就是商鋪和會所部分正在施工，住宅部分尚未開建。(每日經(jīng)濟新聞)