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    春去冬又來(lái)。

    低迷的成交、觀望的情緒、明折暗降的焦躁，都隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)性的調(diào)整，以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的轉(zhuǎn)變而加劇。

    11月，旨在調(diào)控樓市的宏觀政策與相對(duì)迫切的區(qū)域“救市”政策，試圖通過(guò)彼此疊加，而轉(zhuǎn)變市場(chǎng)的向下之勢(shì)。然而，正如剛剛過(guò)去的2006年、2007年兩年中，樓市對(duì)抑制政策并不感冒一樣，市場(chǎng)對(duì)救市政策亦不會(huì)即刻“埋單”。

    “房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期一樣，有自己的漲跌周期。從上升期到繁榮期，然后，就是衰退和蕭條期。”建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)委員、廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲坦言，從廣州二十多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程看，幾番起伏，已經(jīng)讓珠三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加成熟。

    蔡穗聲分析，自2006年以來(lái)，廣東房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)高漲的刺激和資金流動(dòng)性過(guò)剩的支持下，市場(chǎng)需求強(qiáng)力拉動(dòng)投資增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)上漲攀升，直至去年第四季度市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

    “支撐市場(chǎng)理性運(yùn)轉(zhuǎn)、科學(xué)發(fā)展的市場(chǎng)規(guī)則框架和價(jià)值體系，仍在建設(shè)之中?！辈趟肼曋毖浴?/P>

    廿年輪回

    在廣東省土木學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)、高級(jí)工程師陳之泉看來(lái)，廣東地產(chǎn)市場(chǎng)的起點(diǎn)在于住房制度改革，而這一改革遠(yuǎn)早于國(guó)內(nèi)的大部分地區(qū)。

    “廣東省政府在1987年就決定對(duì)住房制度改革問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，在調(diào)查的基礎(chǔ)上，逐步啟動(dòng)改革?！标愔貞洝?/P>

    作為主要的負(fù)責(zé)人，陳負(fù)責(zé)起草了《廣東省住房制度改革方案》。他直言，這份《方案》主要精神是提租補(bǔ)貼、立足實(shí)轉(zhuǎn)、分步實(shí)施、鼓勵(lì)買房。

    1987年9月8日，深圳以協(xié)商議標(biāo)形勢(shì)出讓第一塊國(guó)有土地使用權(quán)；1988年，廣東花地灣107公頃土地的使用權(quán)，被買家以2.08億拿下。

    接下來(lái)的兩年，是國(guó)家抑制通貨膨脹、收縮銀根的“治理整頓”周期。由于市場(chǎng)自身的規(guī)模小，影響并不大。到1991年的時(shí)候，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。1992年，鄧小平的南巡堅(jiān)定了樓市信心，珠三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了第一次高增長(zhǎng)期。

    毗鄰香港，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)迅速得到本地化的克隆，而樓市的炒作技巧也從香港“舶來(lái)”拿到廣東操作。

    臨近廣東的諸多外省銀行機(jī)構(gòu)，也紛紛把錢帶到廣東這個(gè)當(dāng)時(shí)全國(guó)還罕見(jiàn)的“套利”市場(chǎng)上。而廣東地區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主的市場(chǎng)格局，也造就了大批具有相當(dāng)購(gòu)買力卻并不能在體制內(nèi)享受福利分房的個(gè)體戶和私營(yíng)工商業(yè)者；這部分需求疊加了來(lái)自香港的炒作資本，很快就把房?jī)r(jià)推高。

    有概念、有模板、有需求、有資金，珠三角樓市的“第一春”想不來(lái)都很難。

    繁華之巔，就是跌落之崖。

    1993年，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的弊端很快顯現(xiàn)出來(lái)——固定資產(chǎn)投資占比過(guò)大，年中之時(shí)，中央出臺(tái)了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控舉措。

    銀行收回貸款的動(dòng)作迅雷不及掩耳——事實(shí)上，1993年中央出臺(tái)政策，直到1994年的時(shí)候，珠三角的樓市還是一個(gè)高溫的狀態(tài)。等到了1995年，政策效應(yīng)和市場(chǎng)效應(yīng)才顯現(xiàn)出來(lái)。

    1995年進(jìn)入衰退期的珠三角樓市，緊接著遭遇了1997年的亞洲金融風(fēng)暴。而宏觀政策就會(huì)在外部環(huán)境惡化的時(shí)候，放松對(duì)市場(chǎng)的抑制并激勵(lì)市場(chǎng)發(fā)展。

    蔡穗聲指出，這與今天很相似。當(dāng)外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片大好之時(shí)，國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始調(diào)控過(guò)熱的地產(chǎn)市場(chǎng)；但是當(dāng)調(diào)控政策發(fā)揮作用之時(shí)，外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)偏巧遭遇轉(zhuǎn)折。國(guó)內(nèi)資本很容易雪上加霜。

    幾度冷暖

    1998年3月份，全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)的時(shí)候，中央宣布房改進(jìn)入一個(gè)階段，停止福利分房，開(kāi)始貨幣分房。這兩年的時(shí)間，給珠三角以及全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都帶來(lái)不菲的收益。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)從1999年開(kāi)始就復(fù)蘇了，華東地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了“第一春”；但廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)期待的“第二春”卻遲遲沒(méi)有來(lái)到。

    這輪增長(zhǎng)周期下，各地的表現(xiàn)是不同的。華東地區(qū)2002年就進(jìn)入復(fù)蘇階段了，等到了2003年和2004年的時(shí)候，華東個(gè)別地市的城區(qū)均價(jià)幾乎年均有個(gè)40%到50%的增長(zhǎng)。

    廣東當(dāng)時(shí)還是低潮?！皬?998年算起，一直到2003年，基本上是平的；有兩個(gè)年份還是負(fù)增長(zhǎng)?！辈讨赋觯菚r(shí)廣東房地產(chǎn)品質(zhì)卻提升得很快。

    當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是很好的，居民收入水平漲得很快。停滯的問(wèn)題在什么地方？蔡穗聲有自己的看法，因?yàn)閺V東在1992、1993年的繁榮巔峰之后，硬著陸?！斑@個(gè)硬傷對(duì)廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響是很大的。這影響了市場(chǎng)的進(jìn)一步的發(fā)展?！庇仓懶纬闪撕芏嗟臓€尾樓和爛尾地。

    2004年，珠三角的樓市才緩慢地恢復(fù)，并開(kāi)始追趕華北中心城市、華東地區(qū)的房?jī)r(jià)增幅。這一波終結(jié)于2007年第四季度的攀升，也就此開(kāi)始。

    成長(zhǎng)中的理性

    “實(shí)事求是地說(shuō)，這一輪的繁榮期過(guò)去了?！辈趟肼曁寡?，房地產(chǎn)已經(jīng)不可避免地進(jìn)入了一個(gè)周期性的調(diào)整階段。

    回首看20年的歷史，繁榮期短，蕭條衰退期長(zhǎng)。而對(duì)于目前政策放松的信號(hào)，蔡認(rèn)為，“有些人擔(dān)心，政府一救市是不是炒家又來(lái)、房?jī)r(jià)又漲了？這是沒(méi)有認(rèn)識(shí)到整個(gè)發(fā)展階段?，F(xiàn)在的宏觀形勢(shì)和政策環(huán)境，都不具備炒家的這個(gè)條件了?！?/P>

    幾經(jīng)波折的珠三角樓市為什么不可避免地重入這一循環(huán)周期？

    一方面經(jīng)濟(jì)周期不可避免的特性；另一方面，是國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程相對(duì)較短?！皬V州和深圳算是全國(guó)最長(zhǎng)的了，才只有接近二十多年。二十年的時(shí)間怎么可能培養(yǎng)出一個(gè)成熟的市場(chǎng)呢？”

    “我們應(yīng)該追究什么呢？追究這個(gè)制度框架的缺失。在一個(gè)剛剛形成的市場(chǎng)上，那種顧全多方利益、負(fù)責(zé)任的、健康的‘理性’營(yíng)商在缺乏法治約束下，很難實(shí)現(xiàn)。”蔡穗聲分析。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）