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    上海樓市14條新政及細(xì)則相繼出臺(tái)后，滬上二手房市場(chǎng)開始升溫，賣房者放低姿態(tài)，購(gòu)房人回歸強(qiáng)勢(shì)，市場(chǎng)顯示出久違的熱鬧。一手房方面，由于大多數(shù)開發(fā)商還在等待后續(xù)利好政策，不急于降價(jià)以售，相對(duì)比較平靜。對(duì)此次政策調(diào)整的時(shí)間及幅度，主流的判斷是3—6個(gè)月，房?jī)r(jià)下調(diào)的空間約為10—15％。

　　二手房議價(jià)空間約5％

　　從11月1日開始，由上海市建設(shè)交通委、市財(cái)政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國(guó)土資源局制訂的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（簡(jiǎn)稱14條新政），以及與之配套的上海普通住房新標(biāo)準(zhǔn)、上海首次購(gòu)房界定開始實(shí)施。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次新政，對(duì)于二手房的影響要大于一手房。

　　新政實(shí)施至今，各中介公司的掛牌量、咨詢量、帶看量等，都有了明顯提高?！笆袌?chǎng)又開始火了”，不少中介人員表示。福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人一臉興奮地跟記者說(shuō)，各門店店長(zhǎng)普遍反映，一些好久沒有聯(lián)系的客人，也主動(dòng)跟業(yè)務(wù)員聯(lián)系，咨詢相關(guān)政策情況。還有一些上家，原來(lái)“咬定”不賣房的，現(xiàn)在也有些松動(dòng)，愿意掛牌出售。

　　借著各種稅收減免的市場(chǎng)利好，二手房市場(chǎng)的掛牌價(jià)均有所下降，尤其對(duì)于購(gòu)買超過(guò)2年以上普通住房的上家來(lái)說(shuō)，掛牌價(jià)幅度下降明顯。上海中原地產(chǎn)反映，從全市150家門店獲悉，近階段打電話到分行要求降低掛牌價(jià)格的上家不在少數(shù)，同時(shí)分行掛牌量也有所增加，其中50％以上的新進(jìn)掛牌房源為普通住房。

　　信義地產(chǎn)分析師指出，新政后二手房買賣雙方的心態(tài)發(fā)生了分化，上家出于實(shí)際利益考慮，目前還不愿過(guò)多讓利，議價(jià)空間大多保持在5％左右。對(duì)這個(gè)議價(jià)幅度，購(gòu)房者并不買賬，一些姓沈的購(gòu)房者表示，新政已經(jīng)免除了上家的印花稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)等，幾乎包括了房產(chǎn)出售中的所有交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。而在之前，這些稅費(fèi)最高可達(dá)到甚至超過(guò)出售總房?jī)r(jià)的10％。“只降了5％，感覺沒有到位。”

　　除了議價(jià)空間的雙方落差相對(duì)較大之外，上下家的關(guān)注熱點(diǎn)也各不相同，上家最關(guān)心現(xiàn)在賣房子能省多少錢，而下家最關(guān)心新政的貸款優(yōu)惠能否真正到位。

　　開發(fā)商多數(shù)仍在觀望

　　寶山區(qū)新盤香逸灣11月8日開盤，9200元/平方米的成交均價(jià)，相比兩個(gè)月前下降30％，由此引發(fā)市場(chǎng)熱捧。當(dāng)日推出100多套房源，竟有600多組購(gòu)房客戶排隊(duì)搖號(hào)搶購(gòu)，并在1小時(shí)之內(nèi)全部售罄。盡管也有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑排隊(duì)熱銷與代理商——漢宇地產(chǎn)的操盤手法有關(guān)，在冷清的一手房市場(chǎng)，該盤“一降到位”的銷售策略確實(shí)贏得了很高的關(guān)注度。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)孫文勤表示，一方面，該盤開發(fā)商確實(shí)急需資金開發(fā)后續(xù)項(xiàng)目；另一方面，接手項(xiàng)目后，漢宇與開發(fā)商進(jìn)行了多次商談，游說(shuō)開發(fā)商“小打小鬧的折扣沒意思，現(xiàn)在市場(chǎng)不景氣，要想‘跑量’，最好的方法就是大幅讓利。建議連廣告都不要做，直接把省下的錢優(yōu)惠到房?jī)r(jià)里?！弊罱K的結(jié)果是，開發(fā)商同意了以上銷售方案。不過(guò)孫文勤也承認(rèn)，30％的降幅很難成為大多數(shù)樓盤的銷售常態(tài)，也不是所有的開發(fā)商都能如此接受代理商的意見。

　　以上銷售畢竟是“異類”，與有些起色的二手房市場(chǎng)相比，不少新盤“看盤很熱情，出手很謹(jǐn)慎”，成交量只能算勉強(qiáng)過(guò)關(guān)。據(jù)易居中國(guó)·CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯示，新政后的第一周，11月3日—9日，上海商品住宅共成交1100套，日均成交約157套。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月、6月、7月、8月，上海商品住宅日均成交套數(shù)分別為270套、278套、186套、185套，也即當(dāng)下商品住宅的成交量，只是剛過(guò)及格線。

　　大華錦繡華城銷售經(jīng)理陳可表示，上周末有100多組客戶前來(lái)看房，比之前增加約六成。但下定人數(shù)卻沒有增加。其原因除了改善型普通住房等相關(guān)細(xì)則沒有出臺(tái)外，更重要的是買賣雙方都在等待后續(xù)政策出臺(tái)?！艾F(xiàn)在離年底還有1個(gè)半月，不管對(duì)政府還是對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這段時(shí)間都特別關(guān)鍵，相信政府方面會(huì)有進(jìn)一步‘表現(xiàn)’?！比f(wàn)科某樓盤內(nèi)部人員用“波瀾不驚”來(lái)形容現(xiàn)在的銷售狀況，他表示，沒看到新政起了什么作用。說(shuō)到底，購(gòu)房者最看重的是房?jī)r(jià)，小恩小惠的優(yōu)惠沒多少刺激性。

　　在新政引導(dǎo)下，一手市場(chǎng)普通住房的成交比例大幅提高。11月3日—9日，上海商品住宅共成交了1100套，其中普通住房成交了735套，普通住房成交比例為66.8％。然而，在9、10兩個(gè)月，普通住房成交比例僅20.5％和26.1％。

　　房?jī)r(jià)下調(diào)空間10％-15％

　　中原（中國(guó)）地產(chǎn)研究中心董事總經(jīng)理程澐表示，明年在上海房?jī)r(jià)下調(diào)的前提下，估計(jì)一二手房的總成交量將達(dá)到3000萬(wàn)平方米的穩(wěn)定水平，與2006年相當(dāng)。而房?jī)r(jià)下調(diào)的空間總體上在10—15％，當(dāng)然每個(gè)區(qū)域的情況各不相同，比如中心區(qū)域可能下調(diào)空間較小，而一些外圍區(qū)域，下調(diào)幅度較大，達(dá)到20—30％也有可能。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心尹伯成教授也表示，新政之前，房地產(chǎn)交易量嚴(yán)重萎縮，主要有兩個(gè)原因：一是整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑，二是去年房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅太猛，導(dǎo)致現(xiàn)在自住需求上不去，投資需求覺得價(jià)格比較高，也不會(huì)進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)交易量大受影響。對(duì)這次調(diào)控達(dá)到的效果，尹伯成認(rèn)為“價(jià)格下調(diào)15—20％就不得了，不可能像股票市場(chǎng)那樣有70％的跌幅。”他建議要強(qiáng)調(diào)“三個(gè)一點(diǎn)”：即國(guó)家的稅費(fèi)要減少一點(diǎn)，開發(fā)商價(jià)格要下降一點(diǎn)，消費(fèi)者心理承受能力要增加一點(diǎn)，這樣才能促進(jìn)交易量的上升。

　　擴(kuò)大樓市交易量成為當(dāng)務(wù)之急。上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心張泓銘研究員表示，政策調(diào)整的具體任務(wù)，應(yīng)該是推進(jìn)樓市交易，擴(kuò)大成交量，達(dá)到上海市場(chǎng)的供求平衡；而不是致使房?jī)r(jià)反彈走高，更不是營(yíng)造火爆的樓市?！叭绻欢ㄒ诜?jī)r(jià)問(wèn)題上做出客觀選擇的話，只能說(shuō)在成交量擴(kuò)大的前提下，使樓市供求達(dá)到某種平衡，同時(shí)使房?jī)r(jià)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上基本穩(wěn)定下來(lái)，既不致快速跌落也不致明顯反彈。人們已經(jīng)受夠暴冷、暴熱之苦。”

　　觀望期可能3-6個(gè)月

　　本市某知名開發(fā)商表示，現(xiàn)在怕跌心態(tài)是制約樓市成交量的重要因素。有些剛性需求在較大幅度讓利的情況下會(huì)積極入市，還有些還抱著“政策沒出完，房?jī)r(jià)沒見底”的心態(tài)，期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。

　　最新網(wǎng)絡(luò)調(diào)查也證明了這一點(diǎn)，如果您有剛性需求，新政出臺(tái)后，短期內(nèi)會(huì)出手購(gòu)房嗎？75.14％的被調(diào)查者表示：“不會(huì)，新政對(duì)我影響甚微?！?

　　上海及第不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理馬千里指出，11、12月本來(lái)就是傳統(tǒng)淡季，政策要想把淡季變旺季，難度非常大。利多、利空的政策都一樣，觀望期通常都是3—6個(gè)月。

　　第一太平戴維斯上海公司董事長(zhǎng)劉德?lián)P也同意以上看法，政府出臺(tái)政策救市，對(duì)首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)會(huì)有一定幫助，但是總體來(lái)說(shuō)政策還是偏溫和，力度并不是很大。房產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，主要還是看整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，消費(fèi)能力和消費(fèi)信心就會(huì)相應(yīng)增強(qiáng)?！笆聦?shí)上每次政策出臺(tái)，都需要經(jīng)過(guò)一到兩個(gè)季度的適應(yīng)期才能看到效果?！?

　　中原（中國(guó)）地產(chǎn)研究中心董事總經(jīng)理程澐則表示，2005年3月，上海開始第一波樓市調(diào)整，當(dāng)年6月份，開始價(jià)跌量升，市場(chǎng)發(fā)生明顯變化。但今年的情況與2005年又有所不同，現(xiàn)在最大的問(wèn)題是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)已無(wú)法分割，房地產(chǎn)的基本面雖然沒有發(fā)生根本變化，如果整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，這次樓市調(diào)整的時(shí)間肯定長(zhǎng)于3個(gè)月。

　　業(yè)內(nèi)建議，對(duì)自住客來(lái)說(shuō)，不防趁這段時(shí)間，仔細(xì)了解各樓盤的信息，找到最合適的樓盤后再出手。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)在明年年中進(jìn)入平穩(wěn)期，再需要一到兩年的時(shí)間才會(huì)出現(xiàn)U型反彈，屆時(shí)可能會(huì)有一些投資機(jī)會(huì)。（中國(guó)證券報(bào)）