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　　經(jīng)歷了第三季度的有價(jià)無(wú)市后，10月滬上二手高端住宅掛牌價(jià)較前期下調(diào)明顯，其中部分房源也得到市場(chǎng)認(rèn)可，并支撐全市高端住宅的二手成交量止跌回升。與二手房市場(chǎng)相比，高端公寓新房銷(xiāo)售仍在低谷徘徊，記者獲得的一份近兩個(gè)月滬上預(yù)售均價(jià)高于3萬(wàn)元/平方米的高端公寓銷(xiāo)售監(jiān)控表顯示，20個(gè)高檔公寓樓盤(pán)中，近兩月內(nèi)銷(xiāo)售套數(shù)在10套以下的樓盤(pán)共15個(gè)，其中還不乏零成交樓盤(pán)。

　　高端二手房降價(jià)促銷(xiāo)

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的門(mén)店調(diào)查顯示，10月以來(lái)古北、陸家嘴、北盧灣等中心城區(qū)二手高端住宅掛牌價(jià)格接連出現(xiàn)10%—15%甚至更高的幅度的下調(diào)，靜安、聯(lián)洋等區(qū)域的部分房源也有5%—8%左右的下浮。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐靜安楓景店經(jīng)理王干稱，靜安豪景苑就有一套的待售房源由最高時(shí)510萬(wàn)元的報(bào)價(jià)下調(diào)至如今的450萬(wàn)元，且仍未有下家接盤(pán)。

　　在大幅下調(diào)報(bào)價(jià)后，部分高端住宅的性價(jià)比也有所提高，吸引了實(shí)力較強(qiáng)的自住購(gòu)房者入市，10月高端二手住宅成交量改變了連續(xù)兩月環(huán)比下降25%左右的低迷態(tài)勢(shì)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)，盡管10月份上海全市二手高檔住宅成交面積同比下降了54%，但環(huán)比增長(zhǎng)了8%。在物業(yè)類型上，其成交量增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在高檔公寓，環(huán)比增幅為達(dá)10%，別墅和老洋房的成交面積則未見(jiàn)明顯上升。

　　在板塊上，10月份高端二手公寓成交量增長(zhǎng)明顯的有陸家嘴、世紀(jì)公園、南靜安、新華路、徐匯中心等板塊。以陸家嘴為例，該板塊在9月的高端公寓成交套數(shù)僅為9套，10月份則為21套；其中世茂濱江花園一個(gè)樓盤(pán)就成交了11套，比9月多了6套。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐浦東南路店經(jīng)理田燕介紹，從10月中旬開(kāi)始世茂濱江花園就出現(xiàn)了一波拋盤(pán)小高峰，且主流降價(jià)幅度在5%—8%之間。其中一套一期房源位于樓宇高區(qū)，為全江景、面積為124㎡的兩房，該物業(yè)原掛牌價(jià)為470萬(wàn)元，最終成交價(jià)格僅約為410多萬(wàn)元，實(shí)際降幅達(dá)12%。世茂濱江花園待售盤(pán)源此番出現(xiàn)大量降價(jià)的主要原因有二：一是該案總體量較大，可售房源充足；二是該小區(qū)前期業(yè)主中有不少是短線投資者，在樓市面臨較大調(diào)整壓力后套現(xiàn)的心態(tài)較為迫切。而資金實(shí)力雄厚的購(gòu)房者則因這些降價(jià)房源的性價(jià)比得到提高而選擇入市下單。

　　七成高檔樓盤(pán)成交低迷

　　與二手房市場(chǎng)相比，高端公寓新房市場(chǎng)仍顯得頗為冷清。記者從一份全市單價(jià)3萬(wàn)元/平方米以上高端公寓銷(xiāo)售監(jiān)控表上看到，從9月21日至11月17日，監(jiān)控中的20個(gè)樓盤(pán)中有15個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)不到10套，即逾七成樓盤(pán)成交依然低迷，其中還有一個(gè)位于靜安區(qū)的樓盤(pán)近2月內(nèi)零成交。

　　記者看到，這20個(gè)高檔公寓樓盤(pán)中，共有13個(gè)樓盤(pán)采取了促銷(xiāo)手段，大多數(shù)以一次性付款打折為主，最大折扣幅度達(dá)8—8.5折，還有樓盤(pán)贈(zèng)送宜家家具、家用電器等。而李嘉誠(chéng)旗下位于古北社區(qū)的樓盤(pán)御翠豪庭更是打出了“大戶型房源一次性付款9.5折，另送5萬(wàn)元宜家家具或從房款中扣除”、“在原有一次性付款9.5折基礎(chǔ)上，如購(gòu)一房戶型，每年再送總價(jià)5%租金，共送兩年”等促銷(xiāo)手段。

　　從20個(gè)樓盤(pán)近兩個(gè)月來(lái)的銷(xiāo)售情況看，上海灘花園、仁恒河濱城和保利·橡樹(shù)灣的銷(xiāo)售情況較為理想。9月21日至11月17日，上海灘花園共售出房源35套；仁恒河濱城共售出55套，其中包括10月下旬新推出199套新房源共售出35套；保利·橡樹(shù)灣則售出96套房源。

　　有分析人士認(rèn)為，由于市場(chǎng)對(duì)于新房降價(jià)更加敏感，且涉及到之前購(gòu)房的老業(yè)主的利益，因此開(kāi)發(fā)商不敢輕易降價(jià)，市場(chǎng)成交難以打破僵局。而像翠湖天地、湯臣一品等樓盤(pán)好比房子中的“LV”，即便從單價(jià)10萬(wàn)元降到7萬(wàn)元，也不會(huì)有任何促銷(xiāo)效果，反而自貶身價(jià)，失去了其原有客戶群的信任感，因此這些高端樓盤(pán)不可能以降價(jià)換取成交量。

　　此外，相比之下，二手房市場(chǎng)個(gè)性化更加明顯，少數(shù)業(yè)主如果急需套現(xiàn)、低價(jià)拋售，就會(huì)帶來(lái)成交量。但個(gè)案成交并不能代表整體市場(chǎng)，從目前大多數(shù)購(gòu)房者仍在持幣觀望的現(xiàn)狀看來(lái)，年內(nèi)上海二手高端住宅成交的徹底回暖仍很困難，這波成交小高峰之后，市場(chǎng)仍將繼續(xù)在價(jià)格上展開(kāi)博弈。后市的不明朗阻礙了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)能量的恢復(fù)，購(gòu)房者當(dāng)中買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理普遍存在，僅有部分買(mǎi)家敢于在淡市下逢低買(mǎi)入。(東方早報(bào))