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    走過了一年的大升浪，香港樓市今年4月份以來顯現(xiàn)頹勢(shì)，隨著近兩個(gè)月金融風(fēng)暴以迅雷不及掩耳之勢(shì)迅速席卷，投資客紛紛撤離尋求自保，香港樓市出現(xiàn)加速下跌之勢(shì)，僅過去3個(gè)月整體樓價(jià)已連番下挫逾10%。

　　成交驟降跌勢(shì)洶洶

　　香港土地注冊(cè)處公布資料顯示，10月份所有種類樓宇買賣合約共6054宗，較9月份跌17.8%，按年則減少54.2%。10月份樓宇買賣合約總值189億元，按月減19.6%，按年跌62.6%。預(yù)計(jì)11月份的成交量將只有5000宗左右，與2003年5月份SARS時(shí)期差不多。

　　成交驟降帶來售價(jià)進(jìn)而是租金價(jià)格的下跌，香港住宅租金也于10月下旬開始下調(diào)，11月下旬負(fù)資產(chǎn)住宅數(shù)量也呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。香港金融管理局11月21日公布，今年第三季度，負(fù)資產(chǎn)按揭貸款宗數(shù)由上一季度的936宗，增加至2568宗。

　　整體房價(jià)加速下跌，豪宅跌幅更是急劇放大。地產(chǎn)代理公司香港置業(yè)日前發(fā)表報(bào)告指出，香港逾千萬豪宅樓價(jià)目前已下跌20%，預(yù)計(jì)第四季度將再下跌10%至15%，全年跌幅有望達(dá)到30%至35%。香港利嘉閣地產(chǎn)董事張偉文表示，今年10月份全港35個(gè)指標(biāo)豪宅整體售價(jià)按月大跌12.5%，加權(quán)平均成交尺價(jià)最新報(bào)12044港元，創(chuàng)2003年有記錄以來單月最大跌幅，重返去年9、10月大升市前水平。若與今年3月高位相比，35個(gè)指標(biāo)豪宅樓價(jià)跌幅擴(kuò)大至19%。

　　香港置業(yè)執(zhí)行董事李志成表示，自今年初起，港島區(qū)逾千萬豪宅樓價(jià)至今已下跌15%，逐漸恢復(fù)到2006年末至2007年初的水平；九龍區(qū)方面，九龍站豪宅跌幅較急，迄今下跌25%。

　　中檔住宅方面同樣跌幅明顯，尤其是前期投資熱點(diǎn)樓盤。中原地產(chǎn)西九龍分行區(qū)域經(jīng)理歐陽振邦表示，9月下旬泓景臺(tái)一套約94．6平方米的低層公寓，成交價(jià)為465萬港元，折合均價(jià)49150港元/平方米。而11月初該樓盤成交的一套63．9平方米公寓，僅以243．8萬港元易手，折合每平方米降至38150港元。

　　房價(jià)加速下滑源于金融風(fēng)暴之后香港經(jīng)濟(jì)增長的放緩以及失業(yè)率的攀升。統(tǒng)計(jì)顯示，香港第三季度生產(chǎn)總值(GDP)按年率計(jì)算只輕微增長1.7%，較第二季度4.2%的增長，進(jìn)一步減慢；按季度計(jì)算，則比第二季度負(fù)增長0.5%，成為繼第二季度負(fù)增長1.4%的第二個(gè)季度負(fù)增長，從技術(shù)上來說香港已陷入衰退。

　　經(jīng)濟(jì)的衰退跡象讓諸多擅長炒樓的投資客變得小心謹(jǐn)慎，甚至不惜虧損迅速止損。香港著名短炒高手黎汝遠(yuǎn)曾于今年4月簽訂協(xié)議，以約18.83萬港元/平方米購入金鐘力寶中心41層全層，然而幾個(gè)月后卻選擇終止協(xié)議，不惜損失接近2280萬港元定金。黎汝遠(yuǎn)對(duì)外表示，購入時(shí)期望在年底前價(jià)格能漲到20萬港元/平方米，但是買入僅4個(gè)月后，物業(yè)價(jià)格已經(jīng)下跌了15%，且預(yù)期未來樓價(jià)還會(huì)下跌，因此盡早止損。

　　投資客虧本撤離

　　對(duì)于以二手房交易為主的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多購入期房的投資客樂于選擇在臨近入伙時(shí)放盤出售，這種現(xiàn)象近兩個(gè)月尤其明顯。在奧運(yùn)站附近的浪澄灣、紅勘海濱南岸，業(yè)主以低于一手樓購入價(jià)一成甚至一成半以上甩賣的比比皆是。從事五金生意的陳女士告訴記者，幾個(gè)月前以550萬購入某770平方英尺單位（1平方米=10.7638平方英尺，1平方英尺=0.0929平方米），而目前低于該價(jià)格出手時(shí)卻發(fā)現(xiàn)無人問津，因?yàn)槭袌?chǎng)上更低的放盤隨處可見。許多投資客反映，放盤稍慢就可能遭遇滯銷。

　　前兩年成為投資熱土的“西九四小龍”近期尺價(jià)開始跌破4000港元，升悅居現(xiàn)在僅維持在3870港元/尺左右，宇晴軒和泓景臺(tái)甚至曾出現(xiàn)200萬港元左右的單位。業(yè)主劉小姐2003年以尺價(jià)3000元左右購入升悅居一個(gè)3房的單位，她表示由于預(yù)期未來房價(jià)會(huì)有較大跌幅，考慮將房子賣出，待明年樓價(jià)見底后再重新置業(yè)。

　　投資客張先生于2006年11月購進(jìn)馬鞍山嵐岸1座高層單位，面積1089平方英尺的新房，總價(jià)659.2萬港元。而本月，張先生黯然將這套房子出手，價(jià)格是520萬港元，兩年的投資，損失了139.2萬港元。

　　美聯(lián)物業(yè)碧海藍(lán)天分行一高級(jí)經(jīng)理透露，碧海藍(lán)天10月份只成交了3宗。其中一個(gè)景觀較好的679平方英尺的高層單位，原業(yè)主購入時(shí)313萬港元，現(xiàn)在卻以290萬港元甩賣成交，持有兩年卻貶值7％。此外，一面積667方尺的低層單位，業(yè)主10月份叫價(jià)303萬港元，連續(xù)降價(jià)三次，一直降至265萬港元，依然無法成交。

　　由于放盤較多，投資客脫手并非易事，一些投資客只有選擇轉(zhuǎn)售為租。位于港島區(qū)的貝沙灣6期，許多業(yè)主趕在入伙前出售，但有一些實(shí)力較強(qiáng)的投資客看中這里較為活躍的租賃市場(chǎng)，轉(zhuǎn)租為售。但在位置偏遠(yuǎn)的區(qū)域，能夠獲得好的租金回報(bào)率也非易事。

　　國際投行也紛紛看淡香港樓市，瑞士信貸報(bào)告指出，到明年底香港住宅地產(chǎn)價(jià)格還將下跌30%，原因是未來兩個(gè)季度失業(yè)率可能上升，預(yù)計(jì)中環(huán)地區(qū)的寫字樓租金將下滑35%，非繁華地區(qū)零售業(yè)的租金將下跌20%。摩根士丹利同樣持悲觀態(tài)度，認(rèn)為香港樓價(jià)于未來12個(gè)月將會(huì)再下跌20%，其后12個(gè)月再跌10%多，并預(yù)期2011年前香港樓市不會(huì)見到復(fù)蘇跡象。

　　而一些地產(chǎn)中介介紹，目前香港按揭利率都大大低于內(nèi)地，預(yù)計(jì)還要隨美元繼續(xù)減息，利率進(jìn)一步下調(diào)的可能性非常大。中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良升稱，減息會(huì)令樓價(jià)下跌速度減慢，跌幅減少，預(yù)計(jì)樓價(jià)再跌兩成就會(huì)有較強(qiáng)的支撐。

　　黃良升表示，香港居民1997年炒樓虧錢的很多，經(jīng)過了這個(gè)慘痛教訓(xùn)，在之前的樓市牛市中仍有克制，沒有過度借貸和投機(jī)，而香港人的存款總額是1997年的兩倍，接盤的能力很強(qiáng)，這次房價(jià)不可能像上次跌得那么深。

　　珠三角房產(chǎn)遭港人拋盤

　　香港本地房價(jià)快速下跌，使得眾多在內(nèi)地投資的港人恐慌心理加劇，尤其是九月份雷曼兄弟破產(chǎn)事件之后，港人在珠三角拋售房產(chǎn)套現(xiàn)集中涌現(xiàn)。在深圳著名的豪宅代表香蜜湖片區(qū)，某港人掛牌出售的244平方米的四房兩廳單位，一個(gè)月內(nèi)價(jià)格從750萬元驟降至630萬元。近一個(gè)月來，在皇崗口岸和香蜜湖等港人投資較多的片區(qū)，港人掛牌出售房產(chǎn)的比例甚至占到了七成。

　　中原地產(chǎn)香蜜湖片區(qū)某門店經(jīng)理介紹，相對(duì)于口岸附近物業(yè)，豪宅被港人“甩賣”的幾率更大，原因在于一是物業(yè)總價(jià)高，資金鏈較為緊張；二是經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致高端租客減少，租金回報(bào)率低，空租率高?！叭绻麡I(yè)主急賣，豪宅買家又不夠多，價(jià)格就降幅較大，不過對(duì)于入市較早的投資客還是有較大利潤的?！?/P>

　　某香港投資客表示，香港人經(jīng)歷過1997年亞洲金融風(fēng)暴洗禮，普遍對(duì)國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)反應(yīng)迅速，金融海嘯剛一爆發(fā)，便將深圳物業(yè)主動(dòng)降價(jià)，“靈敏”程度超過內(nèi)地業(yè)主。這位投資客坦陳，他趁內(nèi)地出臺(tái)樓市新政之后的反彈時(shí)機(jī)，在兩周之內(nèi)已將所有房產(chǎn)全部變現(xiàn)。

　　深圳美聯(lián)物業(yè)研究人員指出，金融海嘯沖擊到一些香港業(yè)主的資金鏈，他們從9月開始降價(jià)甩賣，在深圳二手房市場(chǎng)中香港業(yè)主成為最先降價(jià)的一群人。在一些著名的二手房網(wǎng)站上同樣可見眾多降價(jià)的豪宅，如2006年售價(jià)約600萬至800萬元/棟的深圳觀瀾湖高爾夫別墅，目前也出現(xiàn)掛牌650萬元出售，聯(lián)排別墅的二手價(jià)格更降至9300多元/平方米。

　　廣州的別墅市場(chǎng)同樣出現(xiàn)了降價(jià)求售的現(xiàn)象。在祈福新村，年初時(shí)聯(lián)排別墅售價(jià)110萬元左右，現(xiàn)在叫價(jià)才80多萬元。根據(jù)廣州市國土局公布的數(shù)據(jù)，前8個(gè)月別墅總成交是4.53萬平方米，同比減少了86.4%。

　　而被譽(yù)為“小香港”的東莞樟木頭曾是港人最集中的區(qū)域，目前卻成為港人撤離最明顯的地方。樟木頭的房產(chǎn)中介幾乎都有港人低價(jià)拋售房產(chǎn)的掛單，“御景花園：三房兩廳、全屋家電、面向泳池，售17.5萬元”、“愛都花園三房兩廳，售9萬元”，但即便是如此低價(jià)，生意也依然冷淡。

　　據(jù)中介介紹，以這樣的低價(jià)賣樓的九成是香港人，以前定居于此或常來度假的香港人很多回香港去了，港資企業(yè)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊較大，撤離不少，另外對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的普通香港人，香港正在調(diào)查，如果在內(nèi)地有私宅，就不能在香港住公屋。來源：《中國證券報(bào)》