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    自從1991年上市以來(lái)，萬(wàn)科從未遭遇過(guò)如此的多事之秋。

    沒(méi)有人知道為什么。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)冬中，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（深圳交易所代碼：00002，下稱萬(wàn)科）的一舉一動(dòng)都被迅速放大，并演繹成一場(chǎng)風(fēng)暴。這只中國(guó)地產(chǎn)板塊的龍頭股，惟一一家總資產(chǎn)達(dá)到上千億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，曾被某媒體連續(xù)五年評(píng)選為“中國(guó)最受尊敬的企業(yè)”，在2008年面對(duì)的，是接踵而來(lái)的負(fù)面評(píng)價(jià)和質(zhì)疑之聲。

    這一切的開(kāi)端，是一年多前萬(wàn)科突然發(fā)起的降價(jià)行動(dòng)。2007年10月，萬(wàn)科在深圳的樓盤(pán)金域東郡以均價(jià)7500元/平方米開(kāi)盤(pán)，比銷售推廣時(shí)公布的預(yù)定價(jià)格低2500元/平方米。這是開(kāi)發(fā)商自2006年全國(guó)樓市狂飆以來(lái)的第一次大幅降價(jià)。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石亦就此公開(kāi)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“拐點(diǎn)”。

    深圳市社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任高海燕將萬(wàn)科的這次降價(jià)，比做對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊最猛烈的一次“調(diào)控”。隨后，深圳地產(chǎn)商相繼跟風(fēng)，深圳樓價(jià)大跌。而萬(wàn)科也在隨后一年間繼續(xù)引領(lǐng)了其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一波又一波降價(jià)潮。到2008年下半年，已無(wú)人懷疑，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)正遭遇十年來(lái)最深幅的一次調(diào)整。

    率先降價(jià)的萬(wàn)科，在此過(guò)程中遭遇了一系列始料未及的風(fēng)波，包括業(yè)主砸場(chǎng)抗議降價(jià)、疑似公司內(nèi)部講話在網(wǎng)絡(luò)散發(fā)，以及外界質(zhì)疑萬(wàn)科遭遇財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至不乏萬(wàn)科遭遇銀行緊急風(fēng)控及有關(guān)部門(mén)調(diào)查的種種風(fēng)傳。

    萬(wàn)科選擇了沉默。直至2008年11月下旬，在《財(cái)經(jīng)》記者的第五次約訪之后，萬(wàn)科總裁郁亮終于開(kāi)口，詳述了萬(wàn)科在這輪地產(chǎn)“拐點(diǎn)”中的整套想法和策略，也第一次回應(yīng)外界關(guān)于萬(wàn)科的種種猜測(cè)。

    作為萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石的拍檔、萬(wàn)科政策的具體執(zhí)行者，郁亮稱，他的原則是不做預(yù)期，隨時(shí)應(yīng)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整。但在記者看來(lái)，他在專訪中對(duì)一年多來(lái)萬(wàn)科策略調(diào)整的這次完整回顧，已隱含著一個(gè)基本預(yù)期——市場(chǎng)還在向更深處調(diào)整。萬(wàn)科在考慮如何跑贏大市之前，首先要考慮的是如何生存的問(wèn)題。

    萬(wàn)科的“自相矛盾”

    “早在2007年6月，萬(wàn)科就意識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)‘拐點(diǎn)’。因?yàn)?，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)變得不理性了。土地價(jià)格飆升，一些公司甚至按照房?jī)r(jià)漲幅，以五年后的價(jià)格計(jì)算拿地成本。萬(wàn)科為了取得土地，只得參與高價(jià)拍地。”郁亮說(shuō)，“萬(wàn)科是一家經(jīng)歷過(guò)海南地產(chǎn)泡沫的公司， 我們都感覺(jué)到這個(gè)市場(chǎng)要出問(wèn)題了，只是沒(méi)想到調(diào)整來(lái)得這么快、這么猛烈?！?/P>

    彼時(shí)，萬(wàn)科高層對(duì)此作出的一項(xiàng)調(diào)整，是將拿地權(quán)收回總部。而此前，萬(wàn)科各地區(qū)公司擁有寬泛的權(quán)限，可自行參與土地“招拍掛”。

    2007年9月，萬(wàn)科預(yù)料中的市場(chǎng)“拐點(diǎn)”，首先出現(xiàn)在深圳、廣州等珠三角地區(qū)。郁亮表示，萬(wàn)科一直將“房屋批售比”作為制定調(diào)整策略的重要市場(chǎng)數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)過(guò)去并不為人關(guān)注。

    所謂“批售比”，即在一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)上，月成交量與所有批準(zhǔn)銷售房屋的比值。萬(wàn)科將這一數(shù)字與公司內(nèi)部在這一區(qū)域市場(chǎng)的銷售情況和存貨情況進(jìn)行對(duì)比，以判斷區(qū)域市場(chǎng)的冷熱和公司的銷售速度。萬(wàn)科研究部專門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)公司分布的14個(gè)城市的相應(yīng)數(shù)字。而根據(jù)公司的內(nèi)控體系，一旦這兩組數(shù)字的對(duì)比發(fā)出預(yù)警，公司就必須調(diào)整策略，即時(shí)反應(yīng)。

    萬(wàn)科之所以在2007年10月底決定從金域東郡開(kāi)始調(diào)低開(kāi)盤(pán)價(jià)格，其原因就是發(fā)現(xiàn)深圳市場(chǎng)自2007年9月房屋批售比驟降，而同期萬(wàn)科銷售也大跌。

    2007年12月9日，萬(wàn)科再度調(diào)低廣州金色康苑的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，均價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于宣傳階段的2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，也低于周邊樓盤(pán)1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米的售價(jià)。

    “盡管當(dāng)時(shí)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)整，我們還不敢確定這是一次全國(guó)的調(diào)整，還是一次區(qū)域的調(diào)整，各地的調(diào)整幅度會(huì)有多深。與珠三角相比，環(huán)渤海的調(diào)整就顯得十分滯后。所以，我們最初只對(duì)珠三角的項(xiàng)目進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整?！币荒曛?，郁亮告訴《財(cái)經(jīng)》記者，萬(wàn)科做出價(jià)格調(diào)整的重要參數(shù)，便是該區(qū)域批售比所體現(xiàn)的房屋銷售情況。最初的降價(jià)的確刺激了銷售，成交量出現(xiàn)大幅回升，存貨迅速下降。

    不過(guò)，令人不解的是，盡管萬(wàn)科高層已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”已現(xiàn)，仍然在2007年9月后，高價(jià)取得了多塊土地。其中多個(gè)項(xiàng)目很可能出現(xiàn)虧損。例如，2007年9月，萬(wàn)科獲得的福州福飛路項(xiàng)目，總地價(jià)27.2億元，是一塊價(jià)格偏高的土地。

    對(duì)此，郁亮表示，一方面，他當(dāng)時(shí)尚無(wú)法料到此次調(diào)整幅度會(huì)如此之深；另一方面，作為一家股權(quán)比較分散的上市公司的高管，不僅要考慮長(zhǎng)期發(fā)展問(wèn)題，更要兼顧短期利益。

    “當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)公司如果不去拿地，股價(jià)就要下跌。不拿地，便沒(méi)有項(xiàng)目，股東利潤(rùn)就受損。但只要在2007年拿地，注定要拿高價(jià)地?！庇袅琳f(shuō)。

    萬(wàn)科的決策是在權(quán)衡各方利益之后作出的。萬(wàn)科與碧桂園、合生創(chuàng)展等家族型地產(chǎn)企業(yè)不同，與中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等大型國(guó)有地產(chǎn)公司亦有差別，其大股東華潤(rùn)集團(tuán)僅占股近15％。這一較為分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)，令萬(wàn)科逐漸形成一種較為民主、透明的現(xiàn)代企業(yè)管理體系。但另一方面，身為職業(yè)經(jīng)理人的王石和郁亮，很難完全靠個(gè)人主宰公司的一切決策。

    “我們不能考慮太遠(yuǎn)的事情。我們的策略是，盡量快速地對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)情況作出及時(shí)的應(yīng)變。”郁亮說(shuō)，“萬(wàn)科將在未來(lái)根據(jù)市場(chǎng)情況，繼續(xù)不斷調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格。”

    為更壞的情況做好準(zhǔn)備

    10月27日，萬(wàn)科發(fā)布三季報(bào)，其三季度凈利潤(rùn)為2.15億元，同比下降13.4％。公告顯示，凈利潤(rùn)下降主要受計(jì)提了約5.35億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響。萬(wàn)科是首個(gè)開(kāi)始在財(cái)報(bào)中計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的開(kāi)發(fā)商。

    存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，是指由于預(yù)計(jì)存貨銷售價(jià)格低于成本等原因，使存貨成本不可能收回的部分。在會(huì)計(jì)處理上，應(yīng)按單個(gè)存貨項(xiàng)目的成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額提取，并計(jì)入存貨跌價(jià)損失。計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，說(shuō)明萬(wàn)科已經(jīng)預(yù)期到一些在去年高價(jià)取得的土地項(xiàng)目可能出現(xiàn)虧損。

    公告顯示可能出現(xiàn)虧損的項(xiàng)目有五個(gè)，分別是天津假日潤(rùn)園、南京金域藍(lán)灣、南京金域緹香、福州金域榕郡以及北京金色城品。

    郁亮表示，對(duì)這些項(xiàng)目可能出現(xiàn)虧損的計(jì)算，是以項(xiàng)目成本價(jià)與其周邊房?jī)r(jià)做對(duì)比得出的?！皳?jù)我們測(cè)算，去年萬(wàn)科有十塊土地價(jià)格拿得比較高。以后，我們也許還會(huì)公布計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的情況?！?/P>

    三季報(bào)顯示，這些項(xiàng)目的虧損，已影響了萬(wàn)科今年的利潤(rùn)。公告顯示，受市場(chǎng)因素的影響，預(yù)計(jì)萬(wàn)科2008年度凈利潤(rùn)無(wú)法達(dá)到限制性股票激勵(lì)計(jì)劃要求的15％增長(zhǎng)這一指標(biāo)，公司甚至不排除全年凈利潤(rùn)下降的可能性。

    一位投行分析師向《財(cái)經(jīng)》記者分析，萬(wàn)科公布計(jì)提存貨跌價(jià)，可能是為未來(lái)下調(diào)利潤(rùn)作鋪墊。當(dāng)然，公布這一數(shù)字，亦顯示出萬(wàn)科公司運(yùn)作透明的一面。

    郁亮則強(qiáng)調(diào)，盡管上述項(xiàng)目很可能出現(xiàn)虧損，但萬(wàn)科仍是幾家大公司中土地倉(cāng)位（指土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)量之間的比例）最輕的公司。他表示，“萬(wàn)科擁有180個(gè)項(xiàng)目，銷售額達(dá)500多億元。即使去年的十塊高價(jià)地均虧損，對(duì)萬(wàn)科的整體盈利也不會(huì)造成很大的影響?！?/P>

    收縮規(guī)模，平安“過(guò)冬”

    2008年夏天，一篇據(jù)稱郁亮在松山湖內(nèi)部會(huì)議上的講話，在互聯(lián)網(wǎng)上流傳。這份講話稿將萬(wàn)科主動(dòng)降價(jià)的目的，描述為在樓市泡沫破滅前快速回籠資金，以便在市場(chǎng)完成調(diào)整后仍有機(jī)會(huì)主動(dòng)出擊。萬(wàn)科立即辟謠，并請(qǐng)公安機(jī)關(guān)立案調(diào)查。

    與郁亮的公開(kāi)表態(tài)相比，一些業(yè)內(nèi)人士寧愿相信，這份偽造的“松山湖會(huì)議講話”，才是萬(wàn)科的真實(shí)策略。不過(guò)，萬(wàn)科現(xiàn)在的預(yù)計(jì)顯然比講話顯示的還要悲觀。

    2008年中期，面對(duì)急轉(zhuǎn)直下的地產(chǎn)市場(chǎng)，萬(wàn)科做出另一項(xiàng)重大調(diào)整，即減少165萬(wàn)平方米開(kāi)工面積。與降價(jià)一樣，萬(wàn)科的這一調(diào)整，亦走在其他地產(chǎn)公司之前。

    8月，萬(wàn)科借中秋節(jié)促銷之機(jī)，集中對(duì)長(zhǎng)三角一帶地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)。10月公布的三季報(bào)中，再調(diào)減開(kāi)工面積約110萬(wàn)平方米至570萬(wàn)平方米。

    郁亮表示，對(duì)于尚未動(dòng)工的新項(xiàng)目，將盡量調(diào)整規(guī)劃，延期施工；對(duì)老項(xiàng)目的二期、三期工程，則視其前一期的銷售情況而定。前一期無(wú)法達(dá)到70％的銷售率，下一期就不會(huì)開(kāi)工。這是以銷定產(chǎn)的策略。

    此外，一些已經(jīng)開(kāi)工的項(xiàng)目，由于存在滯銷或潛在虧損的風(fēng)險(xiǎn)，也可能暫緩施工。金域東郡二期項(xiàng)目停工即屬此類情況。

    金域東郡一期首開(kāi)降價(jià)先河，但在首批售罄后，已很難繼續(xù)在低迷市場(chǎng)中吸引買(mǎi)家。萬(wàn)科將與施工方協(xié)商解決賠償問(wèn)題。不過(guò)，已銷售的項(xiàng)目，萬(wàn)科保證按期向業(yè)主交房。

    被萬(wàn)科視為標(biāo)桿的企業(yè)美國(guó)帕爾特（PULTHOMES）集團(tuán)在次貸危機(jī)后，也及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。退還了大量土地。對(duì)此，郁亮表示，美國(guó)土地買(mǎi)賣(mài)是合同出讓制，退地?fù)p失的只是訂金。在中國(guó)，退地程序十分復(fù)雜，很難操作。

    萬(wàn)科目前計(jì)劃拿出一些土地，與其他開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，以緩解壓力，平攤風(fēng)險(xiǎn)?！皣?yán)冬中，大家就要抱團(tuán)取暖?！庇袅琳f(shuō)。

    對(duì)于外界傳言萬(wàn)科將伺機(jī)收購(gòu)境況不佳的恒大地產(chǎn)，郁亮堅(jiān)決否認(rèn)。他說(shuō)，萬(wàn)科目前不會(huì)考慮這類大型并購(gòu)?！叭f(wàn)科短期內(nèi)沒(méi)有任何大規(guī)模并購(gòu)的計(jì)劃。我們目前的戰(zhàn)略肯定是，收縮規(guī)模，平安過(guò)冬?！?/P>

    與已經(jīng)完全不再拿地的金地等公司不同，萬(wàn)科在2008年9月仍取得了五個(gè)新項(xiàng)目，其中四個(gè)屬于股權(quán)合作。對(duì)此，郁亮表示，萬(wàn)科取得的項(xiàng)目多是在年初即接洽的項(xiàng)目，只是近期才簽訂協(xié)議，并不代表萬(wàn)科目前的策略。萬(wàn)科短期內(nèi)絕不會(huì)再通過(guò)“招拍掛”的方式拿地，如果有非常好的項(xiàng)目，價(jià)格又十分低廉，萬(wàn)科依然會(huì)通過(guò)股權(quán)合作方式取得。

    過(guò)去，萬(wàn)科把自己的目標(biāo)設(shè)定為跑贏大市，不斷提升市場(chǎng)份額。在這次的“嚴(yán)冬”中，萬(wàn)科還算完成目標(biāo)——前期率先降價(jià)及時(shí)回籠了現(xiàn)金，公司市場(chǎng)份額甚至有所增加，達(dá)2.7％。

    “但是，萬(wàn)科如今首要考慮的是生存問(wèn)題?！庇袅琳f(shuō)，“所謂生存問(wèn)題，不僅是指要平安度過(guò)這個(gè)冬天，還要考慮春天到來(lái)的時(shí)候，我們還有沒(méi)有發(fā)展的機(jī)會(huì)。”

    郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的整合一直在發(fā)生，但嚴(yán)冬期發(fā)生大規(guī)模整合的可能性不大?！胺康禺a(chǎn)就像開(kāi)飯館，有關(guān)張的，就有新開(kāi)的。那些借此時(shí)機(jī)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的新生企業(yè)，對(duì)老牌企業(yè)的威脅可能更大?！庇袅帘硎?。

    當(dāng)問(wèn)題接踵而來(lái)

    對(duì)于這一輪降價(jià)的發(fā)起者萬(wàn)科，業(yè)界對(duì)其降價(jià)策略有諸多分析，但基本上都視萬(wàn)科為主動(dòng)降價(jià)者。

    一位投行人士表示，萬(wàn)科在2007年10月率先降價(jià)的直接原因，是進(jìn)入三季度銷售出現(xiàn)明顯下滑，導(dǎo)致財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)壓力?！叭f(wàn)科知道市場(chǎng)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的。但第一個(gè)降價(jià)的開(kāi)發(fā)商，有可能從降價(jià)中獲益?！?/P>

    另一家地產(chǎn)公司高層則認(rèn)為，萬(wàn)科率先降價(jià)，既可回籠資金，令跟風(fēng)降價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手陷于被動(dòng)，又順應(yīng)了政府宏觀調(diào)控的方向，做出一種壓縮利潤(rùn)主動(dòng)調(diào)整的姿態(tài)，這既是一張市場(chǎng)牌，也是一張政治牌。

    至2008年11月，“金九銀十”幻想破滅后，盡管中央和地方政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列重振房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，但是所有的開(kāi)發(fā)商都變得更加悲觀。正如全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生所說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)降價(jià)已演變?yōu)楸粍?dòng)降價(jià)。因?yàn)闊o(wú)論如何降價(jià)，成交量始終回不來(lái)。開(kāi)發(fā)商的資金鏈卻日益吃緊。所以，包括萬(wàn)科在內(nèi)的每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都在憂心生存問(wèn)題。

    萬(wàn)科所面臨的問(wèn)題還沒(méi)完。2008年歲末，伴隨“4萬(wàn)億”救市措施而來(lái)的，是大量興建保障性住房的計(jì)劃。業(yè)界普遍認(rèn)為，三年9000億元的保障性住房投資一旦落實(shí)，對(duì)萬(wàn)科這類以開(kāi)發(fā)普通商品住宅為主的開(kāi)發(fā)商，將形成巨大的沖擊。

    SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾表示，北京市一年的保障性住房供應(yīng)量有10萬(wàn)套。而商品房成交量?jī)H19萬(wàn)套。如果經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等大量入市，勢(shì)必對(duì)商品房市場(chǎng)，尤其是90平方米左右的普通商品房市場(chǎng)，形成直接沖擊。

    萬(wàn)科的產(chǎn)品確以普通商品住宅為主。郁亮承認(rèn)，萬(wàn)科目前建造的房屋中，有50％在90平方米以下，35％在90平方米至140平方米。但他認(rèn)為，保障性住房的大規(guī)模投資須有一個(gè)合理的制度作為保障，保障性住房的定位是否明晰，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成截然不同的影響。

    “保障性住房的戶型、配套都應(yīng)與普通商品房區(qū)別開(kāi)來(lái)。這樣兩個(gè)市場(chǎng)才不至于互相沖擊。例如，普通商品房的定義在90平方米以下，保障性住房的面積就應(yīng)該更小。如果保障性住房能夠準(zhǔn)確地定位于低收入階層并切實(shí)解決這一人群的住房問(wèn)題，將推動(dòng)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，也可以令商品房開(kāi)發(fā)商不必承擔(dān)過(guò)多的輿論壓力?！?/P>

    但是，如果政府對(duì)保障性住房的定位不清晰，或者重走計(jì)劃分配老路，將原本屬于商品房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)群體納入到房屋分配體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊在所難免。

    如今，一些地方政府的政策方向，正朝著不利于房地產(chǎn)企業(yè)的方向發(fā)展。北京市副市長(zhǎng)陳剛不久前表示，將會(huì)以限價(jià)房解決部分公務(wù)員的住房問(wèn)題。

    問(wèn)題接踵而來(lái)，如今的萬(wàn)科正面臨著比創(chuàng)業(yè)期更大的挑戰(zhàn)。在此情況下，萬(wàn)科又將作出什么樣的調(diào)整？王石和郁亮的選擇，不僅決定著中國(guó)市值最高的房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)命運(yùn)，也受到地產(chǎn)同業(yè)們的高度關(guān)注。

    郁亮說(shuō)，萬(wàn)科如履薄冰。